【摘要】承租人死亡，房屋租賃合同并不當然終止，通常依兩種模式存續(xù)：一為繼承人中心主義，二為共同居住人優(yōu)位主義。我國經(jīng)歷了從繼承人中心主義到共同居住人中心主義的轉(zhuǎn)變，這有利于保護房屋租賃事實關(guān)系。但我國《合同法》第234條的規(guī)定過于簡約，單一的共同居住人繼續(xù)承租權(quán)制度無法完全應(yīng)對承租人死亡時房屋租賃合同存續(xù)問題的復(fù)雜性。為此，一方面應(yīng)完善共同居住人繼續(xù)承租權(quán)的行使條件，另一方面可增設(shè)房屋租賃合同繼承制度，填補無共同居住人或共同居住人不行使繼續(xù)承租權(quán)時的制度空隙。
【正文】
一、問題的提出
我國《合同法》第229條規(guī)定了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，這在房屋租賃中被通俗化解讀為“買賣不破租賃規(guī)則”。這一規(guī)則在一定程度上賦予了承租人在房屋租賃關(guān)系存續(xù)方面的主動權(quán)，有利于在當前作為重要民生條件的房屋承租權(quán)的穩(wěn)定。租賃物“所有權(quán)變動”不限于買賣行為，還包括贈與、出租人死亡而引發(fā)的繼承等。我國2011年《商品房屋租賃管理辦法》第12條第1款就規(guī)定：“房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。”即不僅是“買賣不破租賃”，出租人死亡亦不破除租賃。那么問題是承租人死亡是否可破除租賃。
對此問題理論界看法不一，這與房屋租賃合同的本身性質(zhì)有關(guān)。一方面，房屋租賃合同具有人格性特質(zhì)，出租人之所以與承租人簽訂租賃合同是基于對承租人的信任，任由租賃關(guān)系主體更換實非雙方本意，故各國多限制承租人任意轉(zhuǎn)租。因而有學(xué)者認為：“租賃承租人方面，既具有人格性，依債權(quán)讓與之規(guī)定，租賃權(quán)應(yīng)解為性質(zhì)上不得讓與之債權(quán)?！眥1}但另一方面，租賃合同又并非人格專屬，呈現(xiàn)出極大的物用特征，實踐中租賃合同的簽訂并不都以承租人個體品質(zhì)為基礎(chǔ)，主體更換亦不必然影響當事人利益，反而可能有利于物的利用。故不少學(xué)者主張承租人死亡，租賃合同并不當然終止，認為“租賃權(quán)為財產(chǎn)權(quán)之一種，并無專屬性，當然得為繼承”。{2}
在普通法中，“作為一般的規(guī)則，合同當事人死亡并不導(dǎo)致合同終止，除非此合同是基于當事人個人品質(zhì)而訂立的，包括個人服務(wù)、技能或注意義務(wù)等。同樣，作為租賃合同的一般規(guī)則，承租人死亡也并不意味租賃合同必然終止。”{3}大陸法系國家亦多規(guī)定承租人死亡，租賃合同并不終止。如《法國民法典》第1742條規(guī)定租賃契約，不因出租人或承租人死亡而解除?！薄栋＜懊穹ǖ洹返?01條第1款亦規(guī)定：“租賃不因出租人或承租人的死亡而終止?！?/p>
我國《合同法》第234條規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！闭б豢?，承租人死亡是否破除房屋租賃的疑問已獲解決，但仔細斟酌會發(fā)現(xiàn)該法第234條遺留的問題不少。{4}“承租人在房屋租賃期間死亡”該如何理解，是否包括租賃期間開始但未交付房屋之情形？如何定義“與其生前共同居住的人”，是否要求其與承租人共同居住于租賃房屋內(nèi)？共同居住人范圍如何判定，有無居住時間要求？共同居住人繼續(xù)承租權(quán)的行使方式為何，是否有對期限、順位的限制？出租人對共同居住人的繼續(xù)承租請求是否一律不得拒絕，何種情形下得為拒絕？為何《合同法》第234條偏惠共同居住人，而不予規(guī)定繼承人抑或兩者同時兼顧？
對于上述疑惑，國家法律法規(guī)層面(包括最高人民法院解釋)的規(guī)定多簡單抽象，地方性法規(guī)更莫衷一是。{5}而在理論界，也鮮有學(xué)者對其傾注筆墨。{6}從實踐層面看，承租人死亡時房屋租賃合同存續(xù)制度的構(gòu)建對租賃雙方意義重大。一方面，對于依賴租賃保障其住房權(quán)利的社會群體而言，將直接影響其生存與發(fā)展；{7}另一方面，對于出租人而言，租賃合同存續(xù)與否也關(guān)涉其能否繼續(xù)收取租金之目的的實現(xiàn)。研究承租人死亡時租賃合同存續(xù)制度，嘗試構(gòu)建“死亡不破租賃”制度，{8}將是在“買賣不破租賃規(guī)則”外，促進租賃權(quán)“恒產(chǎn)化”的又一制度探索，對于我國實現(xiàn)房屋租賃制度現(xiàn)代化，以及未來頒布有關(guān)房屋租賃的專門法規(guī)或民法典有關(guān)部分的制定，都有一定的理論與實踐意義。
二、承租人死亡時房屋租賃合同存續(xù)的兩種模式
承租人死亡并不必然破除房屋租賃，典型模式有兩種：其一，以繼承人為中心設(shè)計房屋租賃合同存續(xù)制度；其二，圍繞共同居住人設(shè)計房屋租賃合同之存續(xù)。
(一)繼承人中心主義模式
在此模式下，租賃權(quán)被視為一種可流通的財產(chǎn)權(quán)，承租人死亡時繼承人當然得繼承之。如根據(jù)《法國民法典》的規(guī)定，在承租人死亡之時，“租約權(quán)”轉(zhuǎn)移給繼承人，或者轉(zhuǎn)移給全部概括受遺贈人或部分概括受遺贈人。{9}即房屋租賃合同不因承租人死亡而終止，而是由繼承人繼承。意大利、巴西、埃及等國以及我國臺灣地區(qū)都采繼承人中心主義模式。
對于是否所有的房屋租賃合同都能繼承，各國的規(guī)定并不一致。有立法例對此進行了限制，主要體現(xiàn)在對房屋租賃合同的性質(zhì)、期限的限定上。新《巴西民法典》規(guī)定，承租人死亡時，只有附有確立期限的租賃合同才可轉(zhuǎn)移給某繼承人。{10}在英國，根據(jù)1988年《住房法》(HousingAct)，只有定期保障租賃(periodicassuredtenancy)才能繼承，繼承主體限定在配偶或其他家庭成員范圍內(nèi)，且需要占有租賃房屋作為其唯一或主要的住房。在美國也區(qū)分租賃的不同類型，早期一般只承認長期定期租賃(leaseforyears)或年復(fù)型租賃(yeartoyear)可為繼承，之后在一些案件中，{11}逐步承認月復(fù)型租賃(monthtomonth)的繼承。但對不定期租賃(tenancyatwill)，通常認為承租人死亡時租賃合同即告終止，因為“在不定期租賃中，當事人可隨意行使解除權(quán)，承租人死亡被認為是在行使解除權(quán)，租賃當然終止”。{12}此外，意大利還規(guī)定，房客死亡時，只有在租賃合同尚應(yīng)存續(xù)1年以上且禁止轉(zhuǎn)租的情形下，才能由繼承人繼承。{13}但大多數(shù)國家對此并無特別限制，凡有效的房屋租賃合同均可繼承，如法國、埃及等。
對繼承人來說，房屋租賃合同的繼承并不必然是最有利的安排，特別是在其并不與承租人共同生活的情形下，繼承人對于租賃房屋的需求并不必要和迫切。此時，繼承人能否任意拒絕繼承或解除租賃合同，各國的規(guī)定并不一致。有的國家規(guī)定，除租賃合同基于特定的個人品質(zhì)訂立外，繼承人在一般情況下不得拒絕繼承，只有在特定的條件下才享有解除租賃合同的權(quán)利，如《埃及民法典》第601條就規(guī)定：“租賃不因出租人或承租人死亡而終止。但承租人死亡的，他的繼承人如能證明因承租人的死亡，租賃合同上的負擔相較于其財力顯得過于沉重，或租賃已變得超出其需要，他們可以請求解除合同?！奔蠢^承人只有證明繼承租賃合同的負擔相較其財力顯得過于沉重，或者租賃合同已經(jīng)超出其需要時才可解除合同。{14}但大多數(shù)國家都規(guī)定，繼承人可拒絕繼承或解除租賃合同，只要這種拒絕或解除的意思是在限定的合理時間內(nèi)發(fā)出。如《意大利民法典》就規(guī)定自死亡起3個月內(nèi)，繼承人可以解除契約，但解約通知應(yīng)該提前3個月發(fā)出。{15}對于繼承人要求繼續(xù)履行租賃合同的請求，出租人一般是不能拒絕的，但基于承租人個人品質(zhì)訂立的租賃合同除外。
此外，《借家法》修改之前的日本、我國臺灣地區(qū)對此也采繼承人中心主義模式。
(二)共同居住人優(yōu)位主義模式
許多國家和地區(qū)不僅關(guān)注繼承人的利益，規(guī)定租賃合同繼承制度，同時還規(guī)定共同居住人的加入權(quán)利，并優(yōu)先保障共同居住人的居住權(quán)利，筆者稱之為共同居住人優(yōu)位主義模式。一般來說，與承租人共同居住生活的一般是其繼承人，此時，共同居住人與繼承人的身份實際上是重合的，兩種制度的并存價值并不能得以顯現(xiàn)。然而，在實際生活中，與承租人共同生活的常?？赡懿⒎抢^承人，此時兩種制度適用順位問題的解決就顯得必要。
德國實行典型的共同居住人優(yōu)位主義模式，同時規(guī)定了共同居住人的加入權(quán)制度和租賃合同的繼承制度，前者由《德國民法典》第563條規(guī)定，后者則體現(xiàn)在其第564條。根據(jù)該法第563條的規(guī)定，共同居住人加入權(quán)的主體有兩類：第一類是與承租人共同家計的配偶或同性生活伴侶(Lebenspartner)；{16}第二類則是與承租人共同家計的子女、其他親屬以及與承租人長期有共同家計的人。可以看出，德國關(guān)于共同居住人范圍的規(guī)定是非常寬泛的，這其中就包括承租人的繼承人。此外，加拿大魁北克省{17}、葡萄牙等也采此種模式。
對共同居住人的判定是否有共同居住時間的限制，多數(shù)國家或地區(qū)都采區(qū)分原則，但區(qū)分的標準并不相同。德國采“共同家計說”，區(qū)分親屬(包括同性生活伴侶)與非親屬，對于配偶、同性生活伴侶、子女等家屬，只需與承租人“共同家計”就可以，而其他共同居住人，則需要與承租人“長期有共同家計”。{18}葡萄牙也采區(qū)分原則，但區(qū)分的是配偶與其他人，對于配偶并無時間限制，對于事實婚姻關(guān)系人和其他人，則需要“以共同經(jīng)濟方式居住超過1年”。{19}而在加拿大魁北克省，對于承租人因婚姻或民事結(jié)合的配偶無時間限制，但對于其他血親、事實結(jié)合的配偶或通過婚姻或民事結(jié)合相聯(lián)系的人則要求與承租人至少同居6個月。
對于共同居住人加入權(quán)的行使有無順位限制，各國或地區(qū)的規(guī)定也不相同。在德國，對于共同居住人加入權(quán)的行使是規(guī)定了相應(yīng)順位的，第一順位是共同家計的配偶和同性生活伴侶，只有在他們不加入租賃關(guān)系之時，第二順位的與承租人共同家計的子女才可行使加入權(quán)，而其他與承租人共同家計的家屬或朋友則處于第三順位，只有第一、第二順位的人不行使加入權(quán)時，他們才可行使。{20}同樣，《葡萄牙民法典》也規(guī)定了共同居住人加入權(quán)行使的順位，首先考慮的是承租人的生存的配偶或事實婚姻狀況下共同生活之人；其次是親等較近之直系血親或姻親；再次是血親或姻親中最年長之人；最后才是其他與死者以共同經(jīng)濟方式生活超過1年之最年長之人。{21}而《魁北克民法典》對此并無限制，凡共同居住人均可享有租賃地滯留權(quán)(RighttoMaintainOccupancy)，從而加入到租賃關(guān)系中來。
共同居住人加入租賃關(guān)系，是否需要向出租人為明確的加入意思表示，各國或地區(qū)的要求不一。在德國，對于共同居住人加入租賃關(guān)系采默示推定方式，自承租人死亡時推定共同居住人行使了加入權(quán)，成為租賃關(guān)系的當事人。若共同居住人欲拒絕加入租賃關(guān)系，則需要在知悉承租人死亡后1個月以內(nèi)，向出租人表示其不欲延續(xù)使用租賃關(guān)系。{22}而在加拿大魁北克省，共同居住人行使租賃地滯留權(quán)(RighttoMaintainOccupancy)，需要在承租人死亡后2個月內(nèi)通知出租人此等意思，否則視為不加入租賃關(guān)系。{23}通常來說，對于共同居住人加入租賃關(guān)系，出租人一般不得拒絕，除非存在重大人身事由，其才可依特定方式解除租賃關(guān)系。
這些國家和地區(qū)在圍繞共同居住人設(shè)計租賃合同存續(xù)制度外，也同時規(guī)定了租賃合同的繼承，且只有在沒有共同居住人或共同居住人不行使加入權(quán)時，租賃合同繼承制度才有適用余地。如《德國民法典》第564條、《魁北克民法典》第1939條就明確規(guī)定，在承租人死亡時，只有在沒有共同居住人或共同居住人不加入使用租賃關(guān)系的情形下，房屋租賃合同繼承制度才可適用。
(三)共同居住人優(yōu)位主義的勝出
在上述承租人死亡時房屋租賃合同存續(xù)的兩種主要模式之外，還存在兩種非典型模式，即共同居住人中心主義(如我國)，以及繼承人優(yōu)位主義模式，如《借家法》修訂后的日本。{24}
各種模式的不同，主要集中在租賃合同繼承制度與共同居住人的加入權(quán)制度的不同上。從性質(zhì)上說，繼承人繼承制度主要是以繼承權(quán)為中心，而共同居住人的“這種加入到使用租賃合同中的行為與加入者的繼承權(quán)無關(guān)。易言之，這是對使用租賃關(guān)系的特定繼受”，{25}兩者并不相同。從制度比較的角度值得我們思考的是，在承租人死亡后，究竟應(yīng)以繼承人為中心構(gòu)建租賃合同存續(xù)制度，還是以共同居住人為中心，還是兩者共存？如果共存，何者應(yīng)該優(yōu)先保障？
在通常情形下，與承租人共同居住的人正是承租人的最親的家屬，即繼承人。此時，無論是以共同居住人為中心還是以繼承人為中心，均可達到保護先前租賃事實關(guān)系、保障權(quán)利人居住權(quán)之目的。然而在現(xiàn)實生活中，共同居住人并不都是繼承人(或并不是第一繼承人)，此時究竟優(yōu)先考慮何者利益就值得思考。筆者認為，房屋租賃合同是提供承租人居住之用的合同，共同居住人與承租人先前就已經(jīng)共同生活居住在租賃房屋內(nèi)，形成了穩(wěn)定的租賃事實關(guān)系，在承租人死亡后，相較于不與承租人共同生活的繼承人，對于租賃房屋的居住需求更加迫切，理應(yīng)優(yōu)先考慮共同居住人的居住利益。房屋租賃合同的繼承，對于繼承人而言，更多的是基于財產(chǎn)權(quán)益的考量，與共同居住人的居住利益相比，理應(yīng)屈于次位。
這從日本、我國臺灣地區(qū)等國家或地區(qū)的轉(zhuǎn)變中也可看出。在日本，早期只規(guī)定租賃合同繼承制度，對共同居住人的居住利益保護非常不利。為解決此問題，下級審判決及學(xué)說否定租賃權(quán)的可繼承性而認為同居家人具有承租人的地位，只認可同居家人的繼承。因為他們認為“建筑物為居住用時，除了財產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)之外，還具有生活根據(jù)地的意義，在借家法中包含了保護承租人的生活的理想”。{26}我國臺灣地區(qū)亦是如此，其“民法”第452條確定了繼承人繼承制度，但學(xué)說上認為“本條所稱繼承人，不以法定遺產(chǎn)繼承人為限，即與承租人生前共同生活而共同使用租賃物(特別是住宅租賃)之人，亦為此所稱之繼承人”。{27}可見，圍繞繼承人構(gòu)建房屋租賃合同存續(xù)制度，會產(chǎn)生不能保護真實租賃關(guān)系之缺陷，忽視了共同居住人對租賃房屋之需要，對此，各國或地區(qū)均通過各種途徑承認共同居住人為承續(xù)者。
基于此，為穩(wěn)定先前租賃事實關(guān)系和保護真實居住人的居住權(quán)益，建立以共同居住人為中心的租賃合同存續(xù)制度即可，問題是何以許多國家還配以租賃合同繼承制度。筆者認為，租賃合同存續(xù)制度之設(shè)計，不僅要保護真實租賃關(guān)系，還兼有延續(xù)合同生命、實現(xiàn)合同目的之考量。面對承租人的死亡，對于與承租人共同居住的人來說，固然要保障他們的居住權(quán)益，賦予他們繼續(xù)居住的權(quán)利；對于出租人來說，此舉措同時也是旨在修補合同斷裂，延續(xù)合同生命，出租人無需再添交易成本，尋找新的租客，就可實現(xiàn)繼續(xù)收取租金的合同目的。當共同居住人選擇繼續(xù)承租時，出租人的目的自然達到。當無共同居住人抑或共同居住人不繼續(xù)履行租賃合同時，賦予繼承人繼續(xù)承租的權(quán)利，既為繼承人提供了一次選擇的機會，也為出租人節(jié)省了再行交易的成本。申言之，與承租人生前共同居住的人繼續(xù)履行該房屋租賃合同并不損害出租人利益，反而會使出租人基于原先穩(wěn)定的租賃關(guān)系獲得相應(yīng)收益。如果終止合同，可能反而給出租人造成較大的經(jīng)濟損失。{28}當然，兩種模式并存，制度功能甚為全面，但制度之間難免會生抵牾。此時，如何予以平衡值得進一步思考。
三、《合同法》第234條的歷史解讀與文本分析
(一)從繼承人中心主義到共同居住人中心主義
租賃制度在我國歷史悠久。自近代有成文法典以來，均對租賃合同進行了規(guī)定，其中關(guān)于承租人死亡時租賃合同存續(xù)制度的規(guī)定也見諸各大時期的重要民事法典。1911年《大清民律草案》率先對租賃合同進行了規(guī)定，當時租賃合同的名稱為“使用賃貸權(quán)”，在其篇下就規(guī)定了賃借主死亡，其繼承人延續(xù)租賃關(guān)系，繼承人欲解除租賃關(guān)系，須在規(guī)定時間內(nèi)聲明解除。在1926年完成的《民國民律草案》中，租賃合同在名稱上改為“使用租賃”，對于承租人死亡時租賃合同存續(xù)的規(guī)定基本延續(xù)了《大清民律草案》的內(nèi)容，規(guī)定了繼承人加入租賃合同的權(quán)利，而1930年的“中華民國民法”在這一方面的規(guī)定也基本上與前兩部法典一致。{29}在此階段，我國對于承租人死亡時租賃合同存續(xù)的問題確立了以繼承人為中心的存續(xù)模式。
而《民法通則》則對以上模式進行了改變。1988年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第1款規(guī)定承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原約履行的，應(yīng)當準許。”此為立法首次以共同居住人為中心構(gòu)建租賃合同存續(xù)制度，改變了此前繼承人中心主義模式。然而，共同居住人主體范圍不明，適用客體僅為私有房屋，同時對共同居住人還有“戶”的限制，顯然不能適應(yīng)社會需求。隨后1995年《城市房屋租賃管理辦法》對此也未有突破，其第11條第3款規(guī)定住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租?！?999年《合同法》第234條確認了共同居住人繼續(xù)承租制度，正式宣告了共同居住人中心主義模式的建立?！逗贤ā分械脑S多制度都是在整理當時我國已有法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上制定的。具體到承租人死亡時房屋租賃合同的存續(xù)問題，則是延續(xù)了當時《青海省城市私有房屋管理辦法》第22條的規(guī)定。{30}2011年《商品房屋租賃管理辦法》第12條第2款進一步確認了此規(guī)則。
(二)《合同法》第234條的文義解釋
《合同法》第234條的規(guī)定相當簡約，僅有37個字，極易像該法第229條一樣引來爭議。{31}從法條文義解釋出發(fā)，該條至少存在以下三種解釋情形。
情形一，張三將居住用房A出租給李四，交付房屋后，李四與王五一同生活在租賃房屋A內(nèi)，在租賃期間屆滿前，李四死亡，此時王五可以共同居住人的身份主張繼續(xù)租賃該住房A。
情形二，張三將居住用房B出租給李四，雙方簽訂了房屋租賃合同，或交付或未交付房屋B,此時李四死亡，與其生前共同居住在另一房屋甲中的王五，可以共同居住人的身份主張繼續(xù)租賃該居住用房B。
情形三，張三將商業(yè)用房C出租給李四，雙方簽訂了房屋租賃合同，當李四在租賃期間死亡時，與李四共同居住在另一房屋乙中的王五，可以主張繼續(xù)租賃該商業(yè)用房C。
上述情形一與情形二均認為《合同法》第234條適用于居住用房，區(qū)別是前者認為須以房屋的交付占有為適用前提，對“共同居住”的界定為共同居住在租賃房屋(A房屋)內(nèi)，而情形二認為無需房屋交付要件，對“共同居住”的界定也不以租賃房屋為限。情形三與情形二相類似，都認為不需要房屋交付，對“共同居住”的界定也都是在租賃房屋之外(甲房屋、乙房屋)，不同點是情形三將《合同法》第234條適用于商業(yè)用房。
以上三種解釋都可認為是對《合同法》第234條的文義解釋，究竟哪種或哪幾種解釋為法條之本義，值得深思。筆者認為情形一為《合同法》第234條的本義。其一，該第234條是為了保護共同居住人的“居住利益”，其預(yù)設(shè)的前提是有穩(wěn)定的房屋租賃事實關(guān)系，情形二和情形三沒有在租賃房屋上形成穩(wěn)定的租賃事實關(guān)系，無適用該第234條之必要。若不將“與承租人生前共同居住”限定在租賃房屋內(nèi)，對共同居住人的判定將漫無邊際，對出租人也十分不公。其二，情形二與情形三中的共同居住人，與承租人在其他房屋(甲房屋與乙房屋)上形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系，應(yīng)當在該房屋上適用第234條，而不能在租賃房屋(B房屋和C房屋)上適用。其三，由于經(jīng)營性租賃房屋具有“弱人身性強財產(chǎn)性”的特征，使得房屋租賃合同呈現(xiàn)出極大的財產(chǎn)性特征，對于這種租賃合同，理應(yīng)由繼承人繼承之，而不應(yīng)將其交由共同居住人。
當然，筆者注意到2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]11號)第19條的規(guī)定：“承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！庇袑W(xué)者會據(jù)此認為，這是對《合同法》第234條的擴大解釋，將共同居住人加入權(quán)擴展到商業(yè)用房，且主體包括共同經(jīng)營人和其他合伙人。申言之，根據(jù)現(xiàn)實社會經(jīng)濟關(guān)系發(fā)展的實際需要，適當擴大“與承租人生前共同居住的人”的主體范圍，不宜將“共同居住”的意義局限于生活居住的領(lǐng)域，應(yīng)將其擴展至有條件的經(jīng)營性居住的領(lǐng)域。{32}
筆者認為，前述法釋[2009]11號第19條并不是對《合同法》第234條的具體解釋或擴大解釋，而是另立新的規(guī)則，其目的是保護穩(wěn)定的共同經(jīng)營關(guān)系，是對個體工商戶或個人合伙的共同經(jīng)營利益的保護。此處的租賃房屋，盡管是個人承租，卻實際上是共同經(jīng)營人的經(jīng)營財產(chǎn)和合伙人的合伙財產(chǎn)，承租人死亡時，共同經(jīng)營人和合伙人理當?shù)靡岳^續(xù)該房屋租賃合同。這與《合同法》第234條并不相同，客體不是該第234條強調(diào)的居住用房，主體也不是共同居住人，而是共同經(jīng)營人。總而言之，對于經(jīng)營性房屋租賃，鑒于其突出的財產(chǎn)性特征，不宜以共同居住人為中心構(gòu)建房屋租賃合同存續(xù)制度，而應(yīng)以租賃合同繼承制度為主。當然，對于共同經(jīng)營人其中一人租賃的房屋，應(yīng)將其視為共同經(jīng)營財產(chǎn)，承租人死亡時，其他共同經(jīng)營人可繼續(xù)承租。
(三)《合同法》第234條性質(zhì)之辯
《合同法》第234條規(guī)定了共同居住人的繼續(xù)承租權(quán)，相當于德國法上共同居住人的加入權(quán)。{33}對于此種租賃合同的承續(xù)，理論界仍頗有爭議。其一，有條件繼承說。該說認為“除法律有規(guī)定或當事人有約定以及由于合同性質(zhì)而不得繼承外，自然人享有的任何債權(quán)可以被繼承”。{34}對于房屋租賃合同的繼承也應(yīng)如此，但僅限于居住類型的租賃合同，于商業(yè)房屋則不適用。其二，優(yōu)先承租權(quán)說。這種觀點認為，承租人死亡，原租賃合同自然終止，但為照顧共同居住人的居住利益，賦予其優(yōu)先承租權(quán)，與出租人另立新約。其三，法定讓與說。其認為這是對原房屋租賃合同的法定概括繼受，是法律規(guī)定的承租人將租賃合同權(quán)利義務(wù)讓與第三人而退出租賃合同的一種法律現(xiàn)象。{35}
共同居住人的繼續(xù)承租權(quán)以共同居住人為權(quán)利主體，顯然與繼承制度無關(guān)，且前述法釋[2009]11號已經(jīng)將商業(yè)用房納入適用客體，司法實踐也是承認商業(yè)用房的繼承，故有條件繼承說不可取。{36}至于優(yōu)先承租權(quán)說，認為需另立新約，也顯然不符合《合同法》第234條的規(guī)定意旨。法定讓與說確實能很好地說明共同居住人行使繼續(xù)承租權(quán)之后租賃合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)移的狀態(tài)。筆者贊同此種看法，認為共同居住人承續(xù)原租賃合同表現(xiàn)為一種法定的概括讓與關(guān)系，但此種讓與是附單方解除權(quán)的讓與，即共同居住人有行使解除租賃合同的權(quán)利。
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