四、我國承租人死亡時房屋租賃合同存續(xù)制度之完善
關(guān)于承租人死亡時房屋租賃合同存續(xù)制度，我國經(jīng)歷了從繼承人中心主義模式到共同居住人中心主義模式的轉(zhuǎn)變，這有利于保護真實的租賃事實關(guān)系。但這種進步仍顯不足，為更好地解決承租人死亡時房屋租賃合同存續(xù)問題，還需要在以下方面予以完善。
(一)共同居住人居住權(quán)制度之完善
1.共同居住人范圍之判定
關(guān)于共同居住人的主體范圍，法律、行政法規(guī)并無明確規(guī)定，地方性法規(guī)也多各行其道。學界主要有三種觀點：其一，認為與死者生前共同生活的居住人須是親屬，也就是只有與死者生前共同生活的親屬才能行使繼續(xù)承租權(quán)；其二，認為與死者生前共同居住的人必須以與死者生前有事實生活者為限，即使不是親屬，但如果與死者生前生活達到一段時間，也可以作為共同居住人；其三，區(qū)分私人房屋和公租房，對于私人房屋，則應該以事實生活為標準，主體范圍不限于親屬，而對于公租房，基于其公益性和福利性特質(zhì)，且大多是供家庭使用，所以主體應該以共同居住的親屬為限。{37}
筆者認為共同居住人加入權(quán)制度設定的本意是延續(xù)先前存續(xù)的租賃事實關(guān)系，保障共同居住人的居住事實，并非保護繼承權(quán)。查閱相關(guān)立法資料可知，在立法機關(guān)就《合同法》草案征求意見的過程中，有的部門認為，“共同居住的人”應當限定為共同居住二年以上的家庭成員。{38}但最終出臺的《合同法》并沒有采納此意見，而是采用了更為籠統(tǒng)的“共同居住人”概念。從立法旨趣也可看出，對共同居住人的判定應以事實生活說為標準，其范圍不限于家屬，至于居住時間的判斷標準也應合乎實際。
具體說來，對于普通私有房屋租賃合同，與承租人生前共同生活之人均應享有加入權(quán)，并不限于家屬，這也是各國的通行規(guī)則。至于居住事實的認定則可采區(qū)分原則。對于配偶、子女等家屬，基于其特定身份，只要有共同居住之事實就應該納入共同居住人的范圍；對于其他非親屬之人，應設時間限制，以便真正保護共同居住事實關(guān)系，此時間限制不宜過長，以6個月為宜。{39}對于公共住房，{40}共同居住人的判定相對嚴格，通常對共同居住人有戶口限制，并認為這樣的限制是基于公租房特殊的性質(zhì)。如上海市高級人民法院《關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見》所述公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必須在該處有本市常住戶口，才可以繼續(xù)履行租賃合同。這是因為，原有公房配給制度主要是為保障承租人家庭成員的居住利益，有戶口的共同居住人一般是原承租人的近親屬，屬于原公房配給制度的保障范圍。”{41}盡管公共住房有福利性特征，但其功能無非是保障人們的居住權(quán)利，對于與承租人生前共同居住的人同樣應該保障其居住權(quán)利，特別是與承租人生前長期共同生活且無其他住房的人，戶口不應成為這些人享有居住權(quán)利的障礙。上海市高級人民法院也意識到這一點，認為“隨著情況的不斷發(fā)展”，應擴大保護主體的范圍，慢慢放寬限制，增加三種人員。筆者認為，對于公租房，可考慮其特殊性，但不能剝奪共同居住人的居住權(quán)利，對于與承租人生前共同生活的配偶、子女等親屬，不論其有無戶口，都應賦予其繼續(xù)承租的權(quán)利；對于其他共同生活之人，只要其與承租人有共同生活的事實且居住困難的，應賦予其繼續(xù)承租的權(quán)利，共同生活事實的時間判斷標準也以6個月為宜。
此外，對于與承租人生前共同生活的異性或同性伴侶，他們的繼續(xù)承租權(quán)可否受到保護也值得討論。這類主體與普通的朋友不同，通常包含性之要素。對于同性同居，我國沒有具體規(guī)定。從各國發(fā)展趨勢看，共同生活同性伴侶的法律地位漸獲承認。{42}如美國紐約最高法院1989年就曾在一起租賃繼承案件中判決，與同性伴侶租屋十年以上之同性婚者，可根據(jù)《紐約市房租及搬遷規(guī)則》的規(guī)定，有權(quán)繼續(xù)居住在租賃房屋內(nèi)。{43}而在英國，盡管1988年《住房法》對1985年《住房法》進行了修正，將繼續(xù)承租的主體限定在死亡承租人的配偶、家庭成員之中，但此種轉(zhuǎn)變“主要是因為此前由于低回報和難以回復占有，促使投資者退出私人租賃業(yè)，為挽救低迷的私人租賃業(yè)，限制了租賃房屋的繼承”。{44}在實踐中，房屋出租者被鼓勵賦予同性居住者繼承權(quán)，將他們納入到租賃關(guān)系當中。根據(jù)英國《住房分配：地方政府指引條例》(ODPM,2002){45}的規(guī)定，“如果成員互相間有一種長期生活的承諾，如年輕人之間共同地像伴侶(包括同性伴侶)、朋友或者義務照應伙伴一樣生活，房管部門應該授予他們共同租賃契約(jointtenancy)。”如果他們沒有這樣的共同租賃契約，則應當認為他們有權(quán)繼承租賃，這些人包括與死亡承租人生活多年的人、照顧承租人的人以及承擔照顧承租人家庭成員責任的人。{46}
對于異性之間沒有登記的同居關(guān)系，我國法院一般認定為非法同居，若是已婚人士與人非法同居，則認定其有違公序良俗原則，不值保護，同居者的居住權(quán)益自然無從說起。{47}筆者認為，《合同法》第234條是為延續(xù)先前租賃事實關(guān)系，保護共同居住人的居住權(quán)益而設。而且，租賃合同為雙務合同，共同居住人加入并不會額外獲利，也不損害死亡承租人繼承人的利益，因此，無論是共同生活的異性或同性伴侶，均應受到保護。
2.共同居住人繼續(xù)承租權(quán)的行使
對于共同居住人繼續(xù)承租權(quán)的行使，有學者主張應采明確的書面形式，即“共同居住人必須在承租人死亡后兩個月內(nèi)，向出租人以書面的方式表達加入原租賃合同的意思表示，否則，期間屆滿，共同居住人的權(quán)利消滅?！眥48}筆者認為，共同居住人繼續(xù)承租權(quán)制度是為延續(xù)先前存續(xù)的租賃關(guān)系，保障共同居住人居住權(quán)利，因此在共同居住人的權(quán)利行使方式上，應該采默示推定主義，便利共同居住人承續(xù)租賃合同。在承租人死亡后，只要共同居住人沒有明確表示拒絕承續(xù)租賃關(guān)系，就推定其行使加入權(quán)，成為租賃合同當事人。共同居住人若不想加入租賃關(guān)系，應該在合理期限內(nèi)向出租人表示拒絕加入的意思，此合理期限不宜過長，可設置為共同居住人知道或者應當知道承租人死亡之日起3個月內(nèi)。
對于共同居住人有多人時的加入權(quán)行使順位問題，《合同法》并未規(guī)定，一些地方性法規(guī)做了規(guī)定。如《上海房屋租賃條例》第41條第2款、第3款分別規(guī)定：“前款第(二)項規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人”；“租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。”也就是說，共同居住人有多人時，首先協(xié)商確定承租人，協(xié)商不一致的，由出租人指定，但其他共同居住人仍享有居住權(quán)。筆者認為，這種做法值得商榷，共同居住人繼續(xù)承租權(quán)對于保障其居住權(quán)利關(guān)系重大，共同居住人有多人的，對于承租人的確定能夠協(xié)商一致最好，若不能協(xié)商一致，也不能由出租人指定。此時，應規(guī)定加入權(quán)順位，第一順位應為承租人配偶，第二順位為子女、父母，第三順位為其他共同生活之人，如果不能協(xié)商一致，應依次確定，同一順位有多人的，以最年長者為先。當然，共同居住人之一人行使繼續(xù)承租權(quán)的，其他共同居住人繼續(xù)享有居住權(quán)利。
一般而言，出租人對于共同居住人繼續(xù)承租權(quán)的行使是不能拒絕的。對于出租人來說，共同居住人先前已在租賃房屋內(nèi)居住生活，其加入并不會引起租賃生活事實的重大改變。但這也不是絕對的，《德國民法典》就規(guī)定了“特別通知終止”制度，即如果“重大原因存在于加入到使用租賃關(guān)系中的人自身的”，出租人可以在遵循法定期間的情況下，特別地通知終止使用租賃關(guān)系。而出租人特別通知終止事由，包括拒付租金超過一定期限、一方持續(xù)地擾亂住宅安寧等，當然這種特別通知必須以書面形式作出，并提請對方注意異議救濟。{49}我國也應規(guī)定出租人的特別通知終止制度，以平衡雙方之利益。當然，對特定事由須予以嚴格限制，包括合同僅以承租人個人品格為存續(xù)要件、新加入承租人的人身危險性等。
(二)增設承租人死亡時房屋租賃合同繼承制度
《合同法》第234條并不是關(guān)于繼承的規(guī)定，“即使發(fā)生共同居住人行使繼續(xù)承租權(quán)利的情況，也并不是所謂的承租權(quán)或使用權(quán)的繼承，而是法律強行規(guī)定使然”，且法律上考慮的是“共同居住人”的利益，而不是“繼承人”的利益。{50}然而，從穩(wěn)定租賃合同法律關(guān)系、發(fā)揮租賃物之效用的角度看，規(guī)定租賃合同繼承制度十分必要，且在我國司法實踐中，法院也是容許租賃合同繼承的。{51}因此，應在共同居住人繼續(xù)承租權(quán)制度之外，增設租賃合同繼承制度。這包括以下幾個方面的內(nèi)容。
1.繼承人繼承租賃合同是否需要重新簽訂租賃合同
承租人死亡后，繼承人承續(xù)原租賃關(guān)系，是否需要與出租人重新簽訂租賃契約不無疑問。我國臺灣地區(qū)規(guī)定繼承人需限時與出租人重新簽訂租賃合同，如2003年“九二一震災出租先租后售及救濟性住宅安置受災戶辦法”第14條規(guī)定：“出租住宅承租人死亡，得有其死亡時戶內(nèi)符合承租資格之配偶或直系親屬換約續(xù)租。”筆者認為，繼承人承續(xù)的是原租賃合同，并不需要換約，且換約續(xù)租“以原租賃期限為限”，形式大于內(nèi)容，徒增交易成本。至于繼承人的范圍，得依《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律之規(guī)定。
2.繼承人權(quán)利之行使
繼承人繼承租賃合同，根據(jù)繼承人是否需要向出租人為明確意思表示，有默示繼承和明示繼承之分。默示繼承，即繼承人若不明確表示拒絕繼承，則推定其為繼承。如《魁北克民法典》第1939條就采默示繼承主義，在承租人死亡時無共同居住人的，如果遺產(chǎn)清算人或繼承人不在限定時間內(nèi)明確通知出租人取消租賃，則推定其承續(xù)原租賃合同。明示繼承模式，則指繼承人需在特定時間內(nèi)向出租人為繼承之意思表示，方可繼承。筆者認為，繼承人不同于共同居住人，其不一定與承租人共同生活在租賃房屋內(nèi)，對于租賃房屋的需求未必急迫、必要，且規(guī)定繼承人繼受，多出于租賃合同經(jīng)濟利益實現(xiàn)的存續(xù)目的之考量，為免繼承人負擔過重，可采用明示方式，即繼承人在規(guī)定時間內(nèi)不對出租人為明確繼承之意思表示，則視為拒絕繼承。為盡快明確原租賃合同之命運，以繼承人知道或應當知道承租人死亡之日起1個月內(nèi)為限。繼承人欲繼受合同應以明確方式向出租人表示，若不表示，權(quán)利滅失。繼承人權(quán)利的行使得依照繼承主體之順位來確定，在同一順位的繼承人為多人時，各繼承人都可單獨為繼承的意思表示。
3.出租人特定事由解除權(quán)
一般而言，出租人之所以愿意將房屋出租給承租人居住，對承租人的品德、習性、職業(yè)、經(jīng)濟狀況等是有一定考量的。如果承租人死亡后任由承租人的繼承人取代承租人繼續(xù)租賃該房屋，可能違背出租人的本意。{52}租賃合同繼承實則對租賃合同人格特征的突破，且由于共同居住人繼續(xù)承租權(quán)制度的存在，租賃合同繼承制度承載的保障繼承人居住權(quán)利的價值功能大大減弱，規(guī)定繼承人承續(xù)租賃合同，多半為租賃合同財產(chǎn)利益延續(xù)之目的。因此，應該賦予出租人解除權(quán)，此項解除權(quán)的行使期限可設定為承租人死亡后的1個月之內(nèi)。
(三)兩種制度之平衡
同時規(guī)定上述兩種制度，一方面能實現(xiàn)制度彌合之效，另一方面也帶來了制度沖突。當共同居住人與繼承人合為一體時，利益沖突并不存在，一旦兩者分離，利益衡量難以避免，此時究竟如何予以協(xié)調(diào)值得思考。正如梅迪庫斯針對德國共同居住人加入權(quán)制度所指出的那樣，這種加入權(quán)制度產(chǎn)生了與出租人關(guān)系的問題，“也產(chǎn)生了與死亡承租人的繼承人以及遺產(chǎn)債權(quán)人的關(guān)系問題：這種特定繼受有時剝奪了遺產(chǎn)的財產(chǎn)價值。”{53}筆者認為，兩種制度的協(xié)調(diào)可從以下兩個角度予以考慮。
1.從出租人與租賃合同承續(xù)人之間關(guān)系的角度
首先討論出租人的解除權(quán)問題。承租人死亡后，出租人維護自身利益最大的利器當然為解除權(quán)，但對于出租人解除權(quán)的享有和行使應當予以嚴格限制和區(qū)分。若租賃合同是基于特定人身屬性或有排他性約定等，無論面對的是死亡承租人的共同居住人還是繼承人，出租人均享有解除權(quán)。除此之外，對于共同居住人行使繼續(xù)承租權(quán)，出租人一般不得拒絕，除非有重大事由。而面對繼承人出租人享有解除權(quán)，這是因為繼承人繼承租賃合同與保障居住權(quán)利并無太大關(guān)系。
其次討論新承租人權(quán)利的行使問題。承租人死亡時，共同居住人若不愿繼續(xù)承租，應在限定時間內(nèi)向出租人為意思表示；同樣地，在無共同居住人或共同居住人不行使繼續(xù)承租權(quán)時，繼承人若想繼續(xù)承租，也應在限定時間內(nèi)為意思表示。共同居住人與繼承人只能在原租賃合同內(nèi)繼受，并且必須遵守原租賃合同之內(nèi)容。
2.從共同居住人與繼承人之間關(guān)系的角度
在共同居住人與繼承人同為一體時，并無利益沖突。此時，應優(yōu)先適用共同居住人繼續(xù)承租權(quán)制度，即有關(guān)承續(xù)權(quán)利的行使方式、期限等依照共同居住人繼續(xù)承租權(quán)制度進行。當共同居住人同為繼承人時，從承租人死亡時就推定其承續(xù)租賃合同，若其不在規(guī)定時間內(nèi)向出租人明確為拒絕加入的意思表示，則視為繼續(xù)承租。事后，共同居住人不能以其為繼承人，沒有明確為繼承意思表示，推脫租賃合同之約束。在共同居住人與繼承人不為同一人時，基于租賃合同的人格特征，應優(yōu)先適用共同居住人繼續(xù)承租權(quán)制度，維護真實的租賃關(guān)系，保障共同居住人的居住權(quán)利。
對于承租人生前預付的租金或拖欠的租金，應按以下方式處理：其一，對于承租人生前多付租金部分應返還繼承人?？赡艹凶馊嗽谏邦A付的租金超過其實際居住所需的租金，對于這部分租金，是由共同居住人實際享有，還是由繼承人繼承？筆者認為，這部分租金屬于承租人的個人財產(chǎn)，承租人在死亡前沒有對其財產(chǎn)作出特別處分時，應將其列入遺產(chǎn)，由繼承人繼承。共同居住人加入原租賃關(guān)系，應將此部分租金返還給繼承人?！兜聡穹ǖ洹返?63b條第2款也有類似規(guī)定承租人已預付其死亡后的某一時段的租金的，依第563條加入到使用關(guān)系中的人……有義務向繼承人返還其因租金的預付而節(jié)省的開支或取得利益?！碑斎?，若承租人沒有繼承人，這部分租金利益可由共同居住人享有。
其二，對于承租人生前所欠租金該如何處理，是由共同居住人償還，還是由繼承人償還？在德國，“加入到租賃關(guān)系或繼續(xù)租賃關(guān)系的人，在與出租人之外部關(guān)系上，對于在承租人死亡之前由租賃關(guān)系產(chǎn)生全部債務，與繼承人作為連帶債務人負責任?！眥54}即共同居住人和繼承人需對此承擔連帶責任，但這種做法對于共同居住人過于苛刻。有學者就認為，這屬于承租人生前的債務，理應由承租人的繼承人負擔，而不是由承租人的同住人負擔。{55}筆者認為，既然共同居住人對于承租人多付的租金部分需返還給繼承人，繼承人理應對承租人生前所欠租金負償還義務。有疑問的是，若承租人沒有繼承人，此時承租人所欠租金應否由共同居住人承擔。筆者認為，共同居住人對于承租人無繼承人時多付的租金享有其利益，同樣，對于承租人無繼承人時所欠租金應負償還義務。當然，這部分債務之負擔以共同居住人與承租人共同生活時間為限。
五、結(jié)語
“居者有其屋”(保障適足的居住權(quán)利){56}仍是我國很長一段時間內(nèi)民生工程的重要內(nèi)容，在房價高居不下的當下，通過租賃制度實現(xiàn)國民居住權(quán)利顯得務實而又必要。承租人死亡時房屋租賃合同的存續(xù)問題頗值探討。考察國外主要國家和地區(qū)，承租人死亡并不必然導致房屋租賃合同的終止，或由共同居住人加入租賃關(guān)系，或由繼承人承續(xù)租賃合同。我國對于承租人死亡時房屋租賃合同存續(xù)問題，經(jīng)歷了從繼承人中心主義到共同居住人中心主義的轉(zhuǎn)變，無疑有利于保護真實的房屋租賃關(guān)系。然而，單設共同居住人繼續(xù)承租權(quán)制度，在無共同居住人或共同居住人不行使繼續(xù)承租權(quán)的情形下，房屋租賃合同的存續(xù)仍處于不明狀態(tài)，實不利于租賃物的利用，應規(guī)定租賃合同繼承制度彌補制度空隙。
當然，“居者有其屋”目標的實現(xiàn)需要其他法律、政策的制度配合。通過租賃制度保障居住人的居住權(quán)利，也需要平衡出租人與承租人雙方的利益，具體措施包括對租金的適當管制、對出租人解約權(quán)的限制、對居住房屋質(zhì)量的規(guī)定等。{57}此外，政府也必須在經(jīng)濟適用房、廉租房等住房政策上給予支持。
【注釋】*作者單位：西南政法大學比較私法研究中心、西南政法大學民商法學院。
{1}邱聰智：《新訂債法各論》上冊，中國人民大學出版社2006年版，第297頁。
{2}林誠二：《民法債編各論》上冊，中國人民大學出版社2002年版，第315頁。
{3}SeeRussellG.Donaldson,Annotation,DeathofLesseeasTerminatingLease，42A.L.R.4th.963(1985).
{4}《合同法》第234條只有短短37個字，對承租人死亡時房屋租賃合同的存續(xù)制度難以作出全面規(guī)定，《德國民法典》對此問題的規(guī)定有第563條、第563a條、第563b條以及第564條。
{5}國家層面的法律法規(guī)規(guī)定只有《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條第1款、《合同法》第234條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第19條以及《商品房屋租賃管理辦法》第20條第2款，這些法律法規(guī)對此問題的規(guī)定也都十分模糊，這也導致地方性法規(guī)規(guī)定的混亂。筆者查找了十部地方性法規(guī)，包括遼寧省《盤錦市城市商品房屋租賃管理辦法》(2013年)、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》(2013年修正)、《拉薩市房屋租賃暫行管理辦法》(2008年)、《南寧市城市房屋租賃管理辦法》(2005年修正)、江西省《撫州市城市房屋租賃管理辦法》(2005年)、《鄭州市城市房屋租賃管理辦法》(2004年)、《天津市房屋租賃管理規(guī)定》(2004年修正)、《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定》(2004年)、《甘肅省城市房地產(chǎn)管理條例》(2004年)以及《廈門市城鎮(zhèn)房屋管理條例》(2004年修正)。發(fā)現(xiàn)其中對于承租人死亡時房屋租賃合同承續(xù)主體的規(guī)定、關(guān)于繼續(xù)承租權(quán)的行使方式和行使期限的規(guī)定等都不一致。
{6}筆者通過中國知網(wǎng)(CNKI)進行文獻檢索，發(fā)現(xiàn)討論《合同法》第229條的論文已是汗牛充棟，但與該法第234條相關(guān)的論文只有寥寥3篇，分別為：陳本寒、謝靖華：《房屋租賃權(quán)讓與問題之探討》，《政治與法律》2013年第3期；鄭志峰：《論共同居住人的繼續(xù)承租權(quán)》，《廣西政法管理學院學報》2012年第12期；付冰、李政輝：《〈合同法〉第234條的定性、解釋與適用》，《遼寧師范大學學報》2004年第9期。
{7}參見http://news.xinhuanet.com/yuqing/2012-08/07/c_l23542537.htm,2013年12月18日訪問。
{8}“死亡不破租賃”是筆者根據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則所提煉的概念，出租人“死亡不破租賃”是“買賣不破租賃”的應有之義，我國對此的規(guī)定已見諸各時期的法律法規(guī)，如《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第2款、1995年《城市房屋租賃管理辦法》第11條第2款以及2011年《商品房屋租賃管理辦法》第12條第1款。而承租人“死亡不破租賃”，本質(zhì)上也與“買賣不破租賃”相似，都是對合同相對性的突破，是對租賃合同人身性質(zhì)的否定，目的均在于保障先前穩(wěn)定的租賃事實關(guān)系，而其表現(xiàn)形式都為租賃合同主體的變更，在實質(zhì)法律關(guān)系上體現(xiàn)租賃合同法定概括承受。但兩者不完全相同，“買賣不破租賃”針對的是出租方主體變更的情況，而“死亡不破租賃”主要針對的是承租人死亡不破除租賃。
{9}參見《法國民法典》第1742條。本文所引用的《法國民法典》法條均參見羅結(jié)珍譯：《法國民法典》下冊，法律出版社2005年版。
{10}參見新《巴西民法典》第577條。本文所引用的新《巴西民法典》法條均參見齊云譯：《巴西新民法典》，中國法制出版社2009年版。
{11}SeeDorfmanv.Bamet,24N.J.Mise.212，48A2d217(1946)；Baumv.Tazwell，26N.J.Mise.292，61A2d12(1948).
{12}SeeDugandv.Magnus,107Cal.App.243，290P.309(1930)；Sabinskev.Patterson,100Ind.App.657，196N.E.539(1935)；Ferrignov.0'Connell,315Mass536，53N.E.2d384(1944).
{13}參見《意大利民法典》第1614條。本文所引用的《意大利民法典》法條均參見費安玲等譯：《意大利民法典》，中國政法大學出版社2004年版。
{14}在埃及，解除租賃的請求必須在承租人死亡后的6個月內(nèi)提出，若租賃合同僅基于承租人的職業(yè)或與其人身有關(guān)的其他考慮而訂立，則繼承人與出租人都可請求解除租賃合同，參見《埃及民法典》第601條、第602條。
{15}參見《意大利民法典》第1614條、第1627條。
{16}參見陳衛(wèi)佐譯注：《德國民法典》，法律出版社2010年版，第73頁；許耀明：《“家”的解構(gòu)與重構(gòu)：從法國、德國、比利時與歐盟層次新近法制談“異性婚姻外”之其他共同生活關(guān)系》，《東海大學法學研究》2006年第12期。
{17}《魁北克民法典》中的租賃地滯留權(quán)(RighttoMaintainOccupancy)就是一例。當然，其與德國共同居住人的加入權(quán)、我國共同居住人繼續(xù)承租權(quán)并不完全相同，租賃地滯留權(quán)可以對抗原出租人、新出租人，其權(quán)利主體包括承租人本人。另外，承租人之外的主體享有滯留權(quán)的情形并不限于承租人死亡，也可以是與承租人分居，這些主體在規(guī)定的時間內(nèi)通知出租人其繼續(xù)居住的意思，就成為承租人。參見《魁北克民法典》第1936條、第1938條。
{18}參見《德國民法典》第563條。
{19}參見《葡萄牙民法典》第1106條。
{20}參見《德國民法典》第563條。
{21}參見《葡萄牙民法典》第1093條、第1106條。
{22}參見《德國民法典》第563條第3款。
{23}參見《魁北克民法典》第1938條。
{24}早年，日本為繼承人中心主義，只規(guī)定了繼承人繼承租賃合同制度。但實踐中，經(jīng)常遇到要考慮到共同居住人(多半為未登記的事實婚姻之妻子)居住利益的情形，因此在后來《借家法》的修訂中，新設了第7條之2條，對共同居住人的利益予以了一定保障，但此規(guī)定也以承認借家權(quán)的繼承為前提。實際上將繼承人與同居人都納入租賃合同存續(xù)主體，但優(yōu)先保護繼承人的繼承權(quán)利，只有當無繼承人之時，同居之人(僅限于雖沒有辦理結(jié)婚或收養(yǎng)的登記但事實上與承租人處于夫婦或養(yǎng)親子關(guān)系的同居者)才可當然繼受原租賃合同。1991年《借地法》與《借家法》統(tǒng)合為《借地借家法》，原《借家法》第7條之2條現(xiàn)為《借地借家法》第36條。
{25}[德]迪特爾?梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第182頁。
{26}[日]我妻榮：《債法各論(中卷一)》，徐進、李又又譯，中國法制出版社2008年版，第245頁。
{27}同前注①，邱聰智書，第296頁。
{28}參見奚曉明主編：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第257頁。
{29}參見《大清民律草案》第674條、《民國民律草案》第536條、“中華民國民法”第452條。
{30}《青海省城市私有房屋管理辦法》第22條規(guī)定：“租賃期間，承租人死亡，共同居住人繼續(xù)履行租賃；租賃期間，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，新的房屋所有人應繼續(xù)履行租賃合同?！睆拇藯l可以看出，不僅僅是“買賣不破租賃”，死亡也同樣不破租賃。參見全國人大法制工作委員會民法室編著：《〈中華人民共和國合同法〉立法資料選》，法律出版社1999年版，第225頁。
{31}《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！蓖ㄕf確立了“買賣不破租賃”規(guī)則，但由于該規(guī)定過于簡約，使得規(guī)則在適用客體、適用要件等方面不明，甚至從文義出發(fā)，該條是否確立了“買賣不破租賃”的規(guī)則都遭到了質(zhì)疑。具體的爭議與質(zhì)疑，可參見黃鳳龍：《“買賣不破租賃”與承租人的保護——以對〈合同法〉第229條的理解為中心》，《中外法學》2013年第3期。
{32}同前注28，奚曉明主編書，第246頁。
{33}兩者都是以共同居住人為中心構(gòu)建起來的租賃合同存續(xù)制度，都保障共同居住人的居住權(quán)益。當然，在適用條件等方面，德國共同居住人加入權(quán)更具操作性，規(guī)定也更為詳細。詳見《德國民法典》第563條。
{34}同前注32。
{35}參見前注⑥，陳本寒、謝靖華文；同前注28，奚曉明主編書，第247頁。
{36}《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第19條已經(jīng)將商業(yè)用房納入適用客體范圍。此外，司法實踐中也承認商業(yè)用房的繼承。參見江蘇省啟東市人民法院(2005)啟民一初字第1675號民事判決書。
{37}同前注⑥，鄭志峰文。
{38}/1997年5月下旬，全國人大常委會法制工作委員會將《合同法(征求意見稿)》印發(fā)各省、自治區(qū)、直轄市和中央有關(guān)部門以及法學研究等單位征求意見。參見前注30，全國人大法制工作委員會民法室編著書，第106頁。
{39}此處規(guī)定6個月的共同居住期限，是為了真正保護共同居住的事實關(guān)系。但不能絕對化，具體有無共同居住之事實，還應根據(jù)個案來確定，此6個月期限為相對判斷之標準。以下亦同。
{40}根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部的最新消息，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。參見http://news.xinhuanet.com/2013-12/07/c_l25822553.htm,2013年12月30日訪問。
{41}參見上海市高級人民法院《關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見》第二點。
{42}參見前注16，許耀明文；[英]凱特?斯丹德利：《家庭法》，屈廣清譯，中國政法大學出版社2004年版，第49～57頁。
{43}SeeBrashiv.StahlAssociates,543N.E.2d49，544N.Y.2d784(1989).
{44}SeeAlastairRedpath-Stevens,SuccessionRights:Part2：TheCourtofAppeal'sRulinginMendoza,3JournalofHousingLaw42(2003).
{45}英國《住房分配：地方政府指引條例》(AllocationofHousingAccommodation:CodeofGuidanceforLocalAuthorities)由副首相辦公室(OfficeofDeputyPrimeMinister,ODPM)于2002年頒布，其效力相當于我國國務院頒布的行政法規(guī)。英國副首相辦公室成立于2002年5月，主要負責住房政策、規(guī)劃政策、權(quán)利授予政策、地方政府政策和軍火政策的制定等。
{46}SeeCarolineHunter,SameSexSuccession:ThePositionforTenantsofSocialLandlords，4JournalofHousingLaw53(2000)；同前注44，AlastairRedpath-Stevens文。
{47}對于非法同居關(guān)系，我國法院通常認為其有違公序良俗，自始不受法律保護，對于同居者的承租權(quán)當然不予支持，這從《婚姻法》第3條第2款、最高人民法院《關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第5條以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第1條也可看出此種否定態(tài)度。此外，法院裁判案件也通常以此為標準，對于非法同居者不予保護，非法同居人的繼續(xù)承租權(quán)也自然不生法律效果，參見四川省成都鐵路運輸中級法院(2006)成鐵中民終字第34號民事判決書。
{48}同前注⑥，陳本寒、謝靖華文。
{49}參見《德國民法典》第563條第4款、第568條、第569條。
{50}同前注28，奚曉明主編書，第252頁。
{51}參見劉萌萌訴開封市工商行政事業(yè)用房管理處、第三人謝東紅房屋租賃合同糾紛一案，河南省開封市鼓樓區(qū)人民法院(2011)鼓民初字第394號民事判決書。在此案中，法院認為在原告父親死亡時，原告的監(jiān)護人母親明確放棄了租賃合同之繼承，應承擔相應法律后果，實際上承認了繼承人有繼承租賃合同的權(quán)利。
{52}參見周珺：《住房租賃法的立法宗旨與制度建構(gòu)》，中國政法大學出版社2013年版，第251頁。
{53}同前注25，迪特爾?梅迪庫斯書，第182頁。
{54}杜景林、盧諶：《德國民法典評注》，法律出版社2011年版，第296頁。
{55}同前注52，周珺書，第251頁。
{56}當然，出自孟子《梁惠王章句上》之“居者有其屋”，從傳統(tǒng)意義上說是讓每個居者都擁有房屋所有權(quán)，并不同于“保障適足的住房權(quán)”這一概念，后者的實現(xiàn)方式更為多元。但保障每個人都擁有房屋所有權(quán)并不實際，相反“提供適足的住房權(quán)”則顯得更為貼切。住房權(quán)利作為公民的一項基本人權(quán)，國際社會和每個國家都有義務采取措施予以保障。
{57}租金的管制也是各國房屋租賃制度現(xiàn)代化的一個重要指標，如《德國民法典》就專設一節(jié)嚴格限制租金的隨意變更，出租人只能依據(jù)約定和法律規(guī)定提高租金，且需要參照嚴格的形式和說明正當?shù)睦碛?。此外，還有合格租賃一覽表、租金數(shù)據(jù)庫等限制租金的提高，承租人在租金提高后享有特別通知終止權(quán)等，具體可見《德國民法典》第556～561條。當前在我國房屋租賃關(guān)系中，租金的隨意變更現(xiàn)象普遍，特別是由于房價的波動以及與房屋相關(guān)稅務的調(diào)整帶來的高成本，往往以租金的形式轉(zhuǎn)移給承租人，非常不利于承租人，租金管制需予重點關(guān)注。同樣，出租人解約權(quán)的限制、居住房屋的質(zhì)量等問題也都困擾著承租人，未來我國租賃立法應該在這些方面予以完善。參見許德風：《住房租賃合同的社會控制》，《中國社會科學》2009年第3期。
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