一、以案例看合同不確定問(wèn)題
周某與某公司于2006年11月1日簽訂了一份房屋租賃合同，約定將某公司所有的一幢廠房的底樓部分出租給周某。合同明確約定租賃期間自2006年11月1日至2014年10月30日止，同時(shí)約定前三年租金按平方米10元計(jì)算，后五年租金由雙方另行協(xié)商，房租一年一付，先付款后使用，如續(xù)租需在租金到期前一個(gè)月支付房租。合同對(duì)房屋用途等均作了約定。前三年合同履行完畢后，周某與某公司就后五年租金進(jìn)行了協(xié)商。雙方協(xié)商不成，某公司訴至法院，請(qǐng)求法院判令解除合同、返還租賃房屋并要求周某支付實(shí)際使用期間的使用費(fèi)。
對(duì)于雙方之間的法律關(guān)系，承租人周某堅(jiān)持認(rèn)為，租金條款并非法律規(guī)定租賃合同的必備條款，租金約定不明，可以通過(guò)合同法設(shè)定的補(bǔ)充解釋規(guī)則予以確定。
本案一審判決認(rèn)為：前三年房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。但是自2009年11月1日雖然合同約定的租期尚有五年，但是并未明確租金金額，雖然約定租金由雙方協(xié)商解決，現(xiàn)雙方未能對(duì)租金達(dá)成一致意見(jiàn)，即雙方當(dāng)事人對(duì)房屋租賃合同中主要條款未能達(dá)成合意，房屋租賃合同中對(duì)后五年租賃約定未生效。前三年租期屆滿，周某繼續(xù)使用租賃物的，雙方對(duì)租金處于協(xié)商過(guò)程中，雙方間為不定期租賃關(guān)系。出租人要求某公司解除租賃合同的主張合法有效，應(yīng)予支持，并判令周某支付至實(shí)際搬遷之日止的相應(yīng)租金。
周某不服原審法院判決而提起上訴，后在二審法院主持之下，雙方就后五年租金的數(shù)額和支付方式達(dá)成一致合意，周某按照原合同約定的期限繼續(xù)承租房屋。
案件雖然因當(dāng)事人雙方協(xié)商一致而得以妥善解決，但其中蘊(yùn)含的法律原理卻值得深思。合同的實(shí)質(zhì)在于合意。如果當(dāng)事人不能就某些條款達(dá)成一致，法院該如何行事？在租賃合同法律關(guān)系中，租金條款對(duì)于合同而言是否是必然的和決定性的？司法有無(wú)彌補(bǔ)租金條款不確定的方式和方法？
通常我們認(rèn)為在一個(gè)典型的合同中，要構(gòu)成一個(gè)形式完備的合同就必然要求合同的內(nèi)容和條款均十分確定。美國(guó)合同法則認(rèn)為一個(gè)合同確定性要件的保護(hù)受允諾人的期待利益之原則可以推斷。合同的條款必須能夠“成為決定是否存在違約以及進(jìn)行適當(dāng)救濟(jì)的基礎(chǔ)”。{1}這里所說(shuō)的合同確定性雖然并無(wú)直接的明確的定義，但是一個(gè)淺顯的理解可以認(rèn)為，一個(gè)合同依托于某些關(guān)鍵要素的明確與具體，根本上一個(gè)滿足確定性要件的合同適宜于強(qiáng)制履行，即使部分條款不明，亦能夠進(jìn)行適當(dāng)救濟(jì)。
二、比較法上對(duì)合同不確定性的探討
美國(guó)合同法對(duì)合同不確定性的彌補(bǔ)
不能滿足確定性的例子很多，要么是當(dāng)事人在締約之時(shí)對(duì)某些問(wèn)題并未加以關(guān)注，要么像本案租賃合同這類(lèi)對(duì)期限有極大依賴(lài)性的合同常常因?yàn)椴荒茴A(yù)見(jiàn)到將來(lái)所有可能發(fā)生的情形而約定將之留待將來(lái)決定。
含有待定條款的協(xié)議“將一個(gè)或者多個(gè)條款留待將來(lái)決定”，盡管當(dāng)事人期待將來(lái)能夠就缺失條款達(dá)成協(xié)議，但是他們期待在不能達(dá)成協(xié)議時(shí)怎么辦卻常常不清楚。比如長(zhǎng)期持續(xù)的買(mǎi)賣(mài)合同，其價(jià)格也許會(huì)被留待將來(lái)決定，或者長(zhǎng)期租賃合同中租金條款的不確定性。合同簽訂當(dāng)時(shí)，當(dāng)事人所期待的是在將來(lái)能夠達(dá)成協(xié)議。如果不能，這可能理解為根本不存在合同；或者說(shuō)將發(fā)生一個(gè)合同，其中的條款將根據(jù)法律來(lái)確定。
如此一來(lái)，合同條款的不確定，往往又夾雜著合同是否成立這一基礎(chǔ)事實(shí)的討論。如果認(rèn)為某個(gè)合同根本性要件的不確定而導(dǎo)致合同不成立，也就不存在合同確定性要件的討論。這種情形事實(shí)上是雙方對(duì)于交易本身缺乏合意。在19世紀(jì)以前，美國(guó)合同法的觀念認(rèn)為需要完全的確定性方能成立一個(gè)合同。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，法官不應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人擬訂合同，部分法官可能不愿意承擔(dān)起治愈合同起草者的缺陷的“父愛(ài)主義性質(zhì)的任務(wù)”。{2}合同取決于當(dāng)事人的合意，法院過(guò)分介入合同領(lǐng)域，是對(duì)當(dāng)事人自由原則的侵蝕。傳統(tǒng)見(jiàn)解認(rèn)為，一般法院反對(duì)認(rèn)為這種不確定條款之確定性將作為一個(gè)法律問(wèn)題來(lái)確定，比如肯塔基最高法院所解釋的，當(dāng)“當(dāng)事人約定要在將來(lái)確定該條款，而不是將它們留給默示條款時(shí)”，法院所面臨的問(wèn)題并不是“如果合同沒(méi)有涉及某個(gè)事項(xiàng)，法律應(yīng)如何推斷”,而是“當(dāng)事人已經(jīng)把這個(gè)重要條款從法律可以推斷的范圍內(nèi)排出去了。這時(shí)，當(dāng)事人是否已經(jīng)確定了相互的義務(wù)。”也就是說(shuō)，這種條款之確定應(yīng)當(dāng)作為事實(shí)問(wèn)題來(lái)進(jìn)行合同條款事實(shí)之查明。如果當(dāng)事人在約定當(dāng)時(shí)就已經(jīng)將法律規(guī)定或者默示條款排除在外，那么法律就沒(méi)有必要再推斷一個(gè)可行的強(qiáng)制執(zhí)行方案，因?yàn)楫?dāng)事人約定留待另行協(xié)商就排除了司法介入的可能性。
當(dāng)然這是傳統(tǒng)的觀點(diǎn)。隨著合同法理論與實(shí)踐的發(fā)展，合同不確定性成為一個(gè)法律問(wèn)題，而不再僅僅是一個(gè)事實(shí)問(wèn)題。就像美國(guó)《統(tǒng)一商法典》所設(shè)定的規(guī)則：即使一個(gè)或者多個(gè)條款留待約定，只要當(dāng)事人有訂立合同的意思，并且合同條款可以成為確定適當(dāng)?shù)姆删葷?jì)的合理根據(jù)，買(mǎi)賣(mài)合同就不會(huì)因?yàn)榍啡贝_定性而不成立。買(mǎi)賣(mài)合同中為不確定價(jià)款之確定應(yīng)如同雙方對(duì)價(jià)款問(wèn)題未作約定時(shí)的推斷解釋方法相同，即交付時(shí)的合理價(jià)格。這也符合一個(gè)理性人的思維，尤其在一方當(dāng)事人對(duì)留待將來(lái)達(dá)成協(xié)議發(fā)生了實(shí)質(zhì)性信賴(lài)而為此行事的情況下，將合同條款之確定交由法律來(lái)決定與一般的保護(hù)交易、市場(chǎng)誠(chéng)信理念更為契合。一個(gè)協(xié)議可以根據(jù)雙方共同的習(xí)慣而進(jìn)行補(bǔ)充，可以根據(jù)當(dāng)事人之間在達(dá)成協(xié)議之前的交易過(guò)程進(jìn)行補(bǔ)充，也可以根據(jù)他們?cè)谶_(dá)成協(xié)議后的履行過(guò)程進(jìn)行補(bǔ)充，即使當(dāng)事人沒(méi)有明確約定這些補(bǔ)充方法。不確定還可以因?yàn)榉ㄔ簩?huì)提供的默示條款的補(bǔ)充而治愈，包括默示的誠(chéng)實(shí)信用與公平交易義務(wù)。{3}
在租賃合同法律關(guān)系中，美國(guó)法院對(duì)于租期屆滿續(xù)展租賃的情況又并非如此簡(jiǎn)單地表述。由于租賃期間屆滿，雖然存在第一個(gè)租賃期間約定的情形，但是不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為屆滿后租金未能確定的仍可以將此作為一個(gè)法律問(wèn)題來(lái)確定。因?yàn)樾碌淖赓U合同關(guān)系尚未建立，而此時(shí)租金條款的協(xié)商確定也許就是合同成立的關(guān)鍵要素。但是實(shí)踐中又有越來(lái)越多的判例認(rèn)為承租人在第一個(gè)租賃期內(nèi)所發(fā)生的心理可能會(huì)促使法院駁回不確定性的主張。此種擴(kuò)張，筆者認(rèn)為事實(shí)上突破了含有待定條款的合同的不確定性的確定問(wèn)題，涉及一個(gè)與前合同有一定延續(xù)性的新的合同條款的確定，首先就需要確定合同是否成立的問(wèn)題，而這種合同成立與否又與合同條款確定性息息相關(guān)，是另一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。
事實(shí)上，美國(guó)司法實(shí)踐與理論界均對(duì)于含有待定條款的合同不確定性之彌補(bǔ)有爭(zhēng)議，現(xiàn)代合同法發(fā)展也許更傾向于保護(hù)交易、保護(hù)期待利益，因此更愿意將不確定性作為一個(gè)法律問(wèn)題來(lái)處理，除非也沒(méi)有辦法認(rèn)定一個(gè)合同的成立。
歐洲合同法對(duì)合同確定性問(wèn)題的解決
歐洲各國(guó)合同法對(duì)于合同的不完備或不明確的情形也有相關(guān)的討論。在雙方當(dāng)事人將某一問(wèn)題留待以后處理時(shí)，實(shí)質(zhì)性問(wèn)題是雙方當(dāng)事人是否有意在達(dá)成協(xié)議時(shí)約束自己，{4}那么法官在審查合同之時(shí)，必須首先回答兩個(gè)問(wèn)題，即：雖然他們之間的協(xié)議是不完備或不確定的，但雙方當(dāng)事人仍愿意接受合同約束嗎？他能夠以已達(dá)成的合意和已同意的內(nèi)容為基礎(chǔ)完善合同或進(jìn)一步明確原來(lái)不確定的問(wèn)題嗎？{5}
在法國(guó)，合同確定性對(duì)于合同的效力是非常嚴(yán)格的，如果價(jià)格，不管以何種方式，可能會(huì)受到任何一方當(dāng)事人或雙方當(dāng)事人的意愿或行為的影響，就不是確定的，買(mǎi)賣(mài)合同就不能成立。但是在其他大多數(shù)歐洲法律制度中，法院必須對(duì)雙方當(dāng)事人是否愿意現(xiàn)在就約束自己、雖然有些事情尚待合意或他們是否只有在他們隨后就未決事項(xiàng)達(dá)成一致時(shí)才接受約束的問(wèn)題，作出艱難的裁決，當(dāng)然此種裁決建立在有一種能夠給予合同適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償?shù)暮侠矶_定的基礎(chǔ)，能夠滿足進(jìn)一步條件時(shí)，合同是成立且可以彌補(bǔ)的。從理論上看，雖然沒(méi)有解決這些問(wèn)題的明示或者默示的條款，單純從法律看根本不存在具有約束力的合同，但是如果“一方履行自己的義務(wù)，而沒(méi)有就價(jià)格或有關(guān)條款達(dá)成協(xié)議，那么，依法應(yīng)該認(rèn)為雙方當(dāng)事人的行為必然形成一個(gè)默示合同條款，即在沒(méi)有協(xié)議的情況下，應(yīng)支付合理數(shù)額的價(jià)款?！钡聡?guó)法院也采取了同樣的立場(chǎng)，在供電合同中。如果不能就價(jià)格達(dá)成一致，但用電方繼續(xù)使用，德國(guó)民法典第315、316條規(guī)定，允許供電方單方確定價(jià)格，消費(fèi)者可以請(qǐng)求法院裁定該價(jià)格是否是“公平估價(jià)”，如果法院裁定不是，則可另行確定公平價(jià)格。{6}這些規(guī)定，都采取了一種司法從合理角度彌補(bǔ)合同不確定性的問(wèn)題，對(duì)我國(guó)的立法與司法同樣有參考和借鑒價(jià)值。
三、中國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定在合同條款約定不明之時(shí)的規(guī)范
從上述英美法和歐洲大陸法對(duì)于合同不確定條款之確定的相關(guān)分析，大致可以認(rèn)為存在一些通用的思路，即法院必須回答兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：第一，條款不確定情況下是否足以認(rèn)定存在一個(gè)對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力并可以強(qiáng)制執(zhí)行的合同；第二，司法或者說(shuō)法院對(duì)于合同不確定性之彌補(bǔ)需要遵循怎樣的原則和標(biāo)準(zhǔn)。
就中國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定而言，合同法從合同訂立過(guò)程中就強(qiáng)調(diào)了合同的確定性，而這種確定性最重要的是體現(xiàn)在要約的認(rèn)定，要約的意思表示應(yīng)當(dāng)符合內(nèi)容具體確定的要求。如果要約是不確定的，就無(wú)法認(rèn)定對(duì)于不確定的要約存在適當(dāng)?shù)某兄Z，自然合同就無(wú)法成立。但是我國(guó)合同法并沒(méi)有對(duì)于雙方當(dāng)事人約定存在留待將來(lái)決定的條款的合同有明確的規(guī)定，需要從更多的條文全面理解之。
回到第一個(gè)問(wèn)題，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般應(yīng)包含當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)和住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任等，但這些條款并非均是決定合同成立的完全必備條款。各國(guó)合同法開(kāi)始將合同必備條款的范圍限定縮小，通常限定于當(dāng)事人和標(biāo)的物兩項(xiàng)，還規(guī)定可以采用合同漏洞補(bǔ)充的方法來(lái)促成合同的成立。{7}我國(guó)最高人民法院關(guān)于合同法的司法解釋?zhuān)ǘ┑?條對(duì)此就進(jìn)行了詮釋?zhuān)寒?dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。也就是說(shuō)，根本上決定一個(gè)合同成立的必備條款一般包括當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量。
合同必備條款，是指根據(jù)合同的性質(zhì)和當(dāng)事人的約定所必須具備的條款，缺少這些條款將影響到合同的成立。這種認(rèn)定事實(shí)上隱含著一個(gè)基礎(chǔ)，即當(dāng)事人愿意受合同約束，無(wú)論那些非必要條款是否存在不確定的問(wèn)題。合同法對(duì)于這種有效成立的合同，在質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確時(shí)，賦予了當(dāng)事人協(xié)議補(bǔ)充的權(quán)利以及協(xié)商不成之后的法定彌補(bǔ)方式。尤其對(duì)當(dāng)事人通常會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議的價(jià)款和報(bào)酬問(wèn)題，確立了按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行的規(guī)則，實(shí)則是以一種理性人的基礎(chǔ)來(lái)確定一個(gè)對(duì)合同的履行至關(guān)重要的原則。比如質(zhì)量、履行地、履行期限等等，合同法都有相應(yīng)的規(guī)則，以彌補(bǔ)當(dāng)事人締約能力之不足，或者針對(duì)不確定市場(chǎng)情況留待將來(lái)決定的合同內(nèi)容在公平合理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)合同目的的作用。
在法律與司法解釋對(duì)于合同的成立持一種積極態(tài)度的情況下，當(dāng)事人或者法院在解釋合同條款，尤其是那些不那么確定的合同的時(shí)候，要解決第一個(gè)難題就是合同是否按照當(dāng)事人所期待的那樣有效成立，之后才能解決如何尋找一種妥善的方法來(lái)解決這種不確定性。此時(shí)，綜合合同所使用的所有用語(yǔ)、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，甚至是雙方當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣或者行業(yè)內(nèi)的交易慣例、當(dāng)事人為合同所進(jìn)行的任何準(zhǔn)備工作，都可以成為探尋當(dāng)事人真實(shí)意思表示以及實(shí)現(xiàn)合同根本目的的重要因素。
四、案例所涉法律問(wèn)題之解析
出租人訴請(qǐng)的合同解除得否支持
依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依照合同法第九十四條的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力、當(dāng)事人一方拒絕履行、遲延履行或其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的等情形下，當(dāng)事人雙方或另一方有解除合同的權(quán)利。本案中，出租人并未提交足夠證據(jù)表明承租人怠于履行或者拒絕履行合同主要債務(wù)致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，也不存在不可抗力的情形。另一方面，租賃合同對(duì)于出租人的單方解除權(quán)作出了相應(yīng)約定，在案件中僅因協(xié)商不成的事由不能認(rèn)定承租人一方從事了合同約定的任一違約行為。因此，在此情形下出租人并不足以行使合同解除權(quán)。值得探討的是，合同對(duì)于后五年租金雙方不能協(xié)商一致的情形并未約定相應(yīng)的法律后果，是否必然隱含著合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)解除合同的法律后果？至少?gòu)暮贤瑮l文并不能簡(jiǎn)單得出這樣的結(jié)論。出租人若要解除合同，還需要尋找更加有說(shuō)服力的事實(shí)和理由。
與預(yù)約、附解除條件的合同之區(qū)別
就理論分析而言，本案合同還可能存在爭(zhēng)議，即認(rèn)為關(guān)于后五年租金的約定構(gòu)成了一個(gè)預(yù)約。預(yù)約，是約定將來(lái)訂立一定合同的合同，其目的在于成立一個(gè)本約。當(dāng)事人之所以不直接訂立本約，其主要理由系因法律上或事實(shí)上的事由，致使訂立本約尚未臻成熟，于是先成立預(yù)約，使對(duì)方受其約束，以確保本約的訂立。比如在租賃實(shí)踐中，可能存在因租賃房屋已然租賃給他人使用，待收回房屋后再行租賃給預(yù)約相對(duì)人，因此成立預(yù)約。{8}“后五年租金另行協(xié)商”的約定表面上看起來(lái)很像是約定了將來(lái)可能需要訂立一個(gè)合同的約定，也就說(shuō)本案租賃合同同時(shí)包含了一個(gè)未來(lái)新的租賃合同的預(yù)約，不論租金協(xié)商成立與否，均必須成就一個(gè)新的為期五年的租賃合同，在租金不能合致的場(chǎng)合仍然面臨著合同不確定的問(wèn)題。那時(shí)，是否存在預(yù)約與本約的區(qū)分已經(jīng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的意義。而這樣一個(gè)明確租賃期限的合同，本身就是一個(gè)確定期限以及其他租賃條件的確定的合同，當(dāng)事人將部分期限內(nèi)的租金留待將來(lái)決定，已然考慮了整個(gè)租賃期限的時(shí)間約束，已無(wú)另行訂立一個(gè)新的合同的必要。根本上，一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行以產(chǎn)生預(yù)期的合同目的，而不是要求法院來(lái)強(qiáng)制執(zhí)行以產(chǎn)生一個(gè)訂立新的合同關(guān)系的法律效果。
出租人在訴訟中還提出了“另行協(xié)商的約定”是屬于附解除條件的合同的觀點(diǎn)。合同法規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以附條件。附解除條件的合同，自條件成立時(shí)失效。所謂條件，指當(dāng)事人以將來(lái)客觀上不確定之事實(shí)，作為決定法律行為效力的附款。{9}其中，很重要的一點(diǎn)，即條件應(yīng)當(dāng)是將來(lái)客觀上不確定的事實(shí)。所謂事實(shí)，概指不以當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移而應(yīng)客觀規(guī)律發(fā)生或不發(fā)生之事。本案中另行協(xié)商合致與否，取決于當(dāng)事人雙方的意志與行為，是一個(gè)行為，而非事實(shí)。因此，根本上就不可能成就一個(gè)附解除條件的合同，也不會(huì)發(fā)生因協(xié)商不成而導(dǎo)致合同無(wú)效或應(yīng)當(dāng)解除的法律后果。
本案租賃合同的定性
就本案糾紛當(dāng)事人之間最終的法律關(guān)系而言，當(dāng)事人雙方約定了一個(gè)有明確期限的租賃合同，合同依法成立并發(fā)生法律效力。合同約定“后五年租金另行協(xié)商”，并不能否定明確的租賃期限條款的效力。相反，區(qū)分前三年租金和后五年租金的確定方式，更進(jìn)一步明確了租賃期限為八年。因此，租賃合同對(duì)于合同約定的八年租賃期限均是有法律約束力的，雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。從事實(shí)上分析，當(dāng)事人在締約當(dāng)時(shí)，不管是出于對(duì)未來(lái)租賃市場(chǎng)的信息掌握不充分因而留待將來(lái)決定租金條款，還是確乎對(duì)此并未有過(guò)任何協(xié)商的約定，現(xiàn)行法律在彌補(bǔ)當(dāng)事人締約能力不足的問(wèn)題上，提供了相應(yīng)的法定的解決途徑。也就是說(shuō)，當(dāng)租金或者說(shuō)價(jià)款并非租賃合同必備條款的前提下，有效成立的合同，在當(dāng)事人對(duì)租金并無(wú)約定的情形下，尚有協(xié)議補(bǔ)充或者司法確定的規(guī)則約束，更何況當(dāng)事人僅是對(duì)一個(gè)長(zhǎng)期租賃合同中部分期間的租金不能協(xié)商一致。雖然如同美國(guó)法院傳統(tǒng)觀念所顧慮的，當(dāng)事人約定另行協(xié)商是以一種消極的態(tài)度來(lái)抵御法律的介入，因而法院不應(yīng)當(dāng)用任何規(guī)則來(lái)予以確定，在這樣一個(gè)已經(jīng)有充分交易準(zhǔn)備即階段性履行的事實(shí)且一方當(dāng)事人對(duì)合同期限抱有足夠的信賴(lài)?yán)娴陌咐?，?jiǎn)單地以沒(méi)有約定即排除法律介入為處理原則，未免失之草率。從實(shí)踐角度看，合同資源的分配，也要考慮到租金條款的不確定性是否足以造成合同解釋從根本上不能彌補(bǔ)合同的不確定性，如果可以有相應(yīng)的解釋規(guī)則為之，并不違背誠(chéng)實(shí)信用的原則，且從經(jīng)濟(jì)角度考慮，從市場(chǎng)基礎(chǔ)確定一個(gè)合理的履行基礎(chǔ)并不會(huì)過(guò)分增加雙方當(dāng)事人的履行成本，又何樂(lè)而不為？因此，綜合全案事實(shí)與法律規(guī)定，完全可以通過(guò)交易習(xí)慣和市場(chǎng)行情確定，參考雙方之間前三年租金的實(shí)際支付情況以及同地段同設(shè)施房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)為當(dāng)事人確立一個(gè)確定的合同租金條款。
因此，本案中，當(dāng)事人雙方對(duì)于租賃期限有明確且具體的約定，現(xiàn)租賃期限未予屆滿，故雙方當(dāng)事人仍受原合同約束，而不是另行形成不定期租賃合同關(guān)系。原審法院判決認(rèn)為租金條款不能達(dá)成合意，在協(xié)商過(guò)程中雙方形成不定期租賃關(guān)系之定性確實(shí)存在值得商榷之處。
五、租賃合同其他待定條款的確定規(guī)則
租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款，因此，在當(dāng)事人對(duì)此約定不明的情況下，當(dāng)事人或者法院在確定這些不明確內(nèi)容之時(shí)，可以通過(guò)一定的規(guī)則加以確定。
當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名是租賃合同的必備條款，在某些情況比如存在委托代理關(guān)系、職務(wù)行為等情形下，在合同上簽署姓名之人并非租賃合同法律關(guān)系的真正當(dāng)事人，這時(shí)候存在委托代理關(guān)系的認(rèn)定以及無(wú)權(quán)處分等相關(guān)法律問(wèn)題的審查。如果有充分證據(jù)可以認(rèn)定實(shí)際使用人，通常也可以認(rèn)定合同當(dāng)事人是確定的，另一方并不能僅以合同上簽名人之不一致而主張當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)欠缺確定性而導(dǎo)致合同不成立。
標(biāo)的的確定問(wèn)題上，租賃物的名稱(chēng)對(duì)于標(biāo)的的確定雖然重要，但是在實(shí)際交付租賃物的情況下，實(shí)際使用本身就默示確定了租賃物，完全可以彌補(bǔ)此種不確定性。租賃物的用途雖則重要，但僅是作為租賃物合理使用的一種限制，如果沒(méi)有明確約定的，可以符合通常的使用目的為標(biāo)準(zhǔn)要求承租人善加利用。租賃物的質(zhì)量狀況若不明，則以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等通行規(guī)則為準(zhǔn)。若有樣品的，則以樣品為準(zhǔn)。
數(shù)量雖然是合同的必備條款，但是在租賃合同的場(chǎng)合，不同于買(mǎi)賣(mài)合同等標(biāo)的物經(jīng)常屬于非特定物而難于特定化因而導(dǎo)致合同不成立，租賃合同中也許對(duì)于租賃物沒(méi)有明確注明數(shù)量，比如房屋租賃合同中對(duì)于租賃面積沒(méi)有明確約定，但是租賃物的名稱(chēng)通常就包含了租賃物的描述。尤其是在房屋租賃合同中，租賃房屋整體時(shí)常被區(qū)分為特定的部分，比如租賃物描述為某幢廠房，通?？梢岳斫鉃檎睆S房均屬于租賃的對(duì)象，除非合同當(dāng)事人均明知該幢廠房的部分已經(jīng)為他人租賃且其租賃期限已然包括在新的租賃合同期限之內(nèi)。若當(dāng)事人對(duì)該條款理解有爭(zhēng)議的，就應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的條款、合同目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)綜合認(rèn)定。某些情況下，如果一個(gè)合同依照當(dāng)事人的意愿成立了，甚至可以從租金的角度合理推斷租賃房屋的面積。至于在租賃房屋實(shí)際交付使用的情況下，由于租賃合同并非書(shū)面要式合同，實(shí)際交付使用的情形就足以認(rèn)定租賃房屋的面積。當(dāng)然實(shí)踐中還存在一些房屋的承租人超越合同約定的面積使用房屋，出租人明知而未加阻止的情形。實(shí)際使用本身不構(gòu)成默示地增加租賃面積，超越使用的部分出租人可以主張使用費(fèi)。至于實(shí)在無(wú)法確定租賃物數(shù)量的情況下，亦不懼以合同欠缺必要條款為由認(rèn)定合同不成立，由責(zé)任人來(lái)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
租賃期限的問(wèn)題比較普遍，通常認(rèn)為對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照合同法規(guī)則仍無(wú)法確定的，視為不定期租賃合同。在租賃期限屆滿后承租人繼續(xù)使用租賃物而出租人沒(méi)有提出異議的，以不定期租賃合同關(guān)系為調(diào)整規(guī)則。
租金的問(wèn)題，誠(chéng)如上述案例所揭示的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，從約定或者交易習(xí)慣均不能推知的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)租金為標(biāo)準(zhǔn)履行。租金的支付方式，即租賃合同的履行方式、地點(diǎn)不明的，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。
在房屋租賃合同領(lǐng)域內(nèi)，經(jīng)常還存在租賃期滿或者合同提前解除對(duì)于裝飾裝修物以及擴(kuò)建所生費(fèi)用的處理問(wèn)題，相應(yīng)地均有合理的分?jǐn)傄?guī)則（最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條至第14條）。
特別地，在融資租賃合同中，當(dāng)租賃期滿對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明的，且根據(jù)合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。
【注釋】
{1}E·艾倫·范斯沃思：《美國(guó)合同法（原書(shū)第三版）》，葛云松、丁春艷譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2004年版，第206頁(yè)。
{2}E·艾倫·范斯沃思：《美國(guó)合同法（原書(shū)第三版）》，葛云松、丁春艷譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2004年版，第213頁(yè)。
{3}E·艾倫·范斯沃思：《美國(guó)合同法（原書(shū)第三版）》，葛云松、丁春艷譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2004年版，第209頁(yè)。
{4}海因·克茨：《歐洲合同法》，周忠海、李居遷、宮立云譯，法律出版社2001年版，第61頁(yè)。
{5}海因·克茨：《歐洲合同法》，周忠海、李居遷、宮立云譯，法律出版社2001年版，第64頁(yè)。
{6}海因·克茨：《歐洲合同法》，周忠海、李居遷、宮立云譯，法律出版社2001年版，第61-69頁(yè)。
{7}沈德詠、奚曉明主編：《最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋?zhuān)ǘ├斫馀c適用》，人民法院出版社2011年版，第15頁(yè)。
{8}崔建遠(yuǎn)主編：《合同法（第三版）》，法律出版社2003年版，第32頁(yè)。
{9}梁慧星：《民法總論》，法律出版社2004年版，第180頁(yè)。
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