2000年，李某舅父王某與韓某登記再婚。2004年2月，王某立公證遺囑將其住房交由李某繼承，并將房屋所有權(quán)證交李某保管。
2004年2月24日，王某因病去世，按照“韓某有居住權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)”的遺囑內(nèi)容，韓某仍居住該房屋。
2010年11月，韓某向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局提供虛假材料，將所住房屋登記在自己名下。2012年6月，又將該房屋出售給第三人楊某，并進(jìn)行了房屋轉(zhuǎn)移登記。為此，李某提起行政訴訟，要求撤銷(xiāo)房地產(chǎn)管理局給楊某作出的房屋轉(zhuǎn)移登記行為。
法院認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法第106條規(guī)定，第三人楊某屬于善意取得，判決房地產(chǎn)管理局給其作出的房屋轉(zhuǎn)移登記行為違法，但沒(méi)有撤銷(xiāo)該房屋轉(zhuǎn)移登記行為。
本案判決顯示，在行政訴訟中同樣適用善意取得制度。善意取得制度，是近代世界各國(guó)民法典中的一項(xiàng)側(cè)重維護(hù)善意受讓人的利益，促進(jìn)交易安全的制度。但在行政訴訟中，法院審理房產(chǎn)行政登記案件時(shí)，往往會(huì)依照行政訴訟法的規(guī)定，只對(duì)被訴行政行為的合法性進(jìn)行審查，不審查所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的民事法律關(guān)系是否真實(shí)、合法，對(duì)相對(duì)人提供虛假材料進(jìn)行登記或者行政機(jī)關(guān)疏于審查予以登記的情況，一般會(huì)作出撤銷(xiāo)房產(chǎn)登記的判決，其結(jié)果就是原房產(chǎn)善意受讓人無(wú)法取得該房產(chǎn)所有權(quán)，其損失只能通過(guò)民事訴訟途徑向無(wú)處分權(quán)人要求賠償。
實(shí)際上，在行政訴訟中，對(duì)房產(chǎn)登記這一具體行政行為的合法性進(jìn)行審查時(shí)，必然會(huì)涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的民事法律關(guān)系是否真實(shí)、合法的問(wèn)題。如果在房產(chǎn)登記行政訴訟中忽視對(duì)該民事法律關(guān)系的審查，往往會(huì)導(dǎo)致“一個(gè)糾紛、兩種程序、多次訴訟”的結(jié)果，這種“馬拉松”式的審判方式不僅浪費(fèi)司法資源，也增加了當(dāng)事人的訴累。而且，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記糾紛往往涉及公法和私法兩大領(lǐng)域，當(dāng)事人有權(quán)同時(shí)提起行政訴訟和民事訴訟。不同法院或同一法院的民事庭和行政庭對(duì)民行交叉案件的處理結(jié)果可能出現(xiàn)相互矛盾的情況，最終影響案件質(zhì)量和法院的裁判權(quán)威?；诠帕?，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益、維護(hù)市場(chǎng)交易安全的目的，在房產(chǎn)登記行政訴訟中，應(yīng)對(duì)涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的民事法律關(guān)系是否真實(shí)、合法進(jìn)行審查，若房屋已經(jīng)被第三人購(gòu)買(mǎi)并善意取得，應(yīng)適用善意取得制度。即便產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)作出的登記是違法的，也不應(yīng)撤銷(xiāo)。對(duì)因此造成的損失，原房屋所有權(quán)人可以向無(wú)處分權(quán)人及進(jìn)行違法登記的房屋登記機(jī)構(gòu)主張賠償。
其實(shí)，司法解釋已經(jīng)解決了這一問(wèn)題?；谂c物權(quán)法中的善意取得制度相銜接的目的，2010年11月18日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第11條確立了“被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷(xiāo)將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷(xiāo)登記行為”的規(guī)定。唯此才真正實(shí)現(xiàn)了法院在對(duì)行政機(jī)關(guān)實(shí)施司法監(jiān)督的同時(shí)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益、維護(hù)市場(chǎng)交易安全的目的。
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