近年來(lái)房地產(chǎn)的火爆使得土地也變得越來(lái)越昂貴，時(shí)不時(shí)出現(xiàn)的“地王”就是很好的例子。土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，也叫地價(jià)，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，即地租的資本化。土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律是什么？怎么評(píng)估土地價(jià)格？下面我們就來(lái)談一下相關(guān)的話題。
一、土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律
（一）土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地價(jià)格呈總體上升的趨勢(shì)，是土地價(jià)格變動(dòng)的一個(gè)基本規(guī)律。它主要受下列因素影響：
1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定城市土地需求，從而決定城市土地價(jià)格。各類生產(chǎn)性建筑、商業(yè)樓宇需求增加；人民居住生活水平的提高，又進(jìn)一步剌激了住宅和商業(yè)場(chǎng)所的增加。迅速增大的城市建設(shè)用地的需求和城市土地供給的稀缺，決定了土地價(jià)格呈總體上漲的趨勢(shì)。盡管通過(guò)對(duì)城市周?chē)氐恼加迷谝欢ǔ潭壬暇徑饬顺鞘型恋毓┬杳?，但由于?duì)耕地的控制仍使土地供需矛盾隨城市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展而加劇，從而決定了這幾年土地價(jià)格的迅速上漲。
2.人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加
人口數(shù)量及家庭戶數(shù)的增加，推動(dòng)了社會(huì)對(duì)住宅需求的增加，從而拉動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。日本東京，中國(guó)北京、上海是世界上人口最多的城市，因而其城市土地價(jià)格也居世界前列。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展，大量的農(nóng)民進(jìn)入城市，使城市人口在自然增長(zhǎng)的情況下出現(xiàn)了較大幅度的機(jī)械增長(zhǎng)，這也是近幾年我國(guó)城市土地價(jià)格上升的原因之一。美國(guó)、澳大利亞等移民國(guó)家近幾年移民大量涌入，也導(dǎo)致其土地價(jià)格急劇上揚(yáng)。
3.土地投機(jī)
土地投機(jī)的本質(zhì)是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷，人為地制造土地的虛假需求，在一段時(shí)間內(nèi)使土地價(jià)格上漲以達(dá)到獲利的目的。韓國(guó)在1972年至1978年因通貨膨脹和大量外資涌入，引發(fā)了土地投機(jī)，主要城市土地價(jià)格在1977年上升了50%,1988年上升了79%.中國(guó)廣西北海市，在20世紀(jì)90年代初也是因?yàn)橥恋赝稒C(jī)，使其土地價(jià)格在、兩三年內(nèi)成倍上漲。
（二）土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征
就總體來(lái)講，土地價(jià)格呈不斷上升的趨勢(shì)。但具體分析，它并不是直線上升，而是在一定時(shí)期內(nèi)上下波動(dòng)，呈現(xiàn)周期性變動(dòng)特征。
1.土地價(jià)格的周期性變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響.
在宏觀經(jīng)濟(jì)分析中，經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展是其主要特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)子系統(tǒng)，因此，其價(jià)格變動(dòng)規(guī)律也受宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，呈現(xiàn)周期性波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，各產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，各項(xiàng)投資增加，對(duì)土地的需求也增加，從而導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。相反，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢或經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，社會(huì)有效需求減少，各業(yè)投資減少，從而導(dǎo)致對(duì)土地的需求和投資減少，土地價(jià)格下跌。我國(guó)1994年為抑制通貨膨脹，放慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而實(shí)行的緊縮銀根、壓縮投資政策，使全國(guó)土地價(jià)格的總體水平下降。在20世紀(jì)30年代，世界主要資本主義國(guó)家爆發(fā)的大危機(jī)使經(jīng)濟(jì)陷入蕭條，土地價(jià)格也跌入谷底。隨著第二次世界大戰(zhàn)后政治的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，主要資本主義國(guó)家的房地芹市場(chǎng)持續(xù)繁榮，土地價(jià)格也持續(xù)上漲。
2.土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響
政府為了實(shí)現(xiàn)不同時(shí)期不同的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，也會(huì)在不同時(shí)期采取不同的經(jīng)濟(jì)政策來(lái)調(diào)節(jié)土地價(jià)格，從而使土地價(jià)格變動(dòng)受到影響。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，通貨膨脹和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快時(shí)，政府往往會(huì)采取對(duì)土地買(mǎi)賣(mài)征重稅、減少土地投資計(jì)劃，提高銀行利率等辦法來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，政府一般采取稅收、利率等優(yōu)惠政策，剌激土地投資，使土地價(jià)格回升。專家根據(jù)長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)得出一個(gè)結(jié)論：在美國(guó)，利率每上下一個(gè)百分點(diǎn)，將減少或增加10萬(wàn)個(gè)房屋單位。在韓國(guó)，為了平抑土地價(jià)格，自1992年6月1日起開(kāi)始實(shí)行新的超額土地稅，對(duì)擁有600平方米以上的土地所有者課重稅，使該季度地價(jià)僅微漲0.4%,遠(yuǎn)低于1991年上漲12.8%和1990年上漲20%的水平。
（三）土地價(jià)格變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性
由于土地位置的固定性，使土地市場(chǎng)具有區(qū)域性特性。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟(jì)條件不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不相同，因此，土地價(jià)格變動(dòng)具有地區(qū)差異性。即使在同一地區(qū)，由于不同產(chǎn)業(yè)對(duì)土地又有不同的要求，在不同位置上的地價(jià)也呈現(xiàn)明顯的差異。如中國(guó)深圳特區(qū)等沿海開(kāi)放城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，因而其地價(jià)水平的波動(dòng)幅度要高于內(nèi)陸城市，特別是高于西部區(qū)。從微觀區(qū)位講，一個(gè)城市的商業(yè)中心區(qū)地價(jià)最高，隨著位置由市中心向市邊緣移動(dòng)，土地價(jià)格也逐步下降。另外，在同一供需圈內(nèi)，商業(yè)區(qū)的地價(jià)高于住宅區(qū)地價(jià)，也高于工業(yè)區(qū)地價(jià)。
（四）地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來(lái)越大
從價(jià)格構(gòu)成看，地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占的比重越來(lái)越高，而越是繁華地區(qū)，地價(jià)所占比重越高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人類勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品中的價(jià)值量下降。在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，勞動(dòng)力價(jià)格，建筑材料價(jià)格隨著技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)率的提高而降低，在總價(jià)格中的比重會(huì)越來(lái)越小；而土地則不同，其自然供給是無(wú)彈性的，土地需求會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加而擴(kuò)大，因而土地價(jià)格總體上呈上升趨勢(shì)，其在房地產(chǎn)總價(jià)格中的比重也會(huì)越來(lái)越高。美國(guó)在20世紀(jì)50年代地價(jià)占房地產(chǎn)價(jià)格比重為10%~15%,70年上升為20%,80年代達(dá)到30%左右。
二、怎么評(píng)估土地價(jià)格
土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，也叫地價(jià)，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，即地租的資本化。我國(guó)的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。
怎么評(píng)估土地價(jià)格?土地如何定價(jià)？這個(gè)問(wèn)題似乎多此一舉，市場(chǎng)上賣(mài)多少錢(qián)，不就值多少錢(qián)嗎？
其實(shí)不然。首先，土地作為一種實(shí)物資產(chǎn)，交易頻率很低，其流動(dòng)性遠(yuǎn)不及金融資產(chǎn)。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期進(jìn)行考察、評(píng)估，中期又需要投標(biāo)、融資，交易之后還要交割、付稅，導(dǎo)致其實(shí)際成本不那么公開(kāi)透明。這兩條原因，往往導(dǎo)致沒(méi)有現(xiàn)成的二手交易市場(chǎng)可直接找到最具代表性的土地價(jià)格。此外，土地的同質(zhì)性也不及其他實(shí)物資產(chǎn)，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤礦、銅等工業(yè)原料。緊鄰的兩塊地，其價(jià)格可能因規(guī)劃用途或?qū)W區(qū)差異相差甚遠(yuǎn)，這使得以土地為標(biāo)的物的大宗商品期貨交易也難以進(jìn)行。
不過(guò)，土地的科學(xué)定價(jià)并非無(wú)跡可尋，大致可以分為三類：邊際農(nóng)業(yè)價(jià)值定價(jià)法、實(shí)物期權(quán)定價(jià)法和時(shí)間空間模型定價(jià)法。
所謂邊際農(nóng)業(yè)價(jià)值，就是指這片土地上所有的未來(lái)凈農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的折現(xiàn)值。在城鄉(xiāng)結(jié)合部，如果土地是可以自由買(mǎi)賣(mài)的，那么根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，土地的商業(yè)價(jià)值應(yīng)該大致等于其農(nóng)業(yè)價(jià)值，否則城市就會(huì)持續(xù)擴(kuò)張，直到其邊際商業(yè)價(jià)值等于邊際農(nóng)業(yè)價(jià)值。如果農(nóng)業(yè)產(chǎn)出相對(duì)穩(wěn)定，那這些土地的價(jià)值就基本由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格決定。據(jù)報(bào)道，美國(guó)中西部?jī)?nèi)布拉斯加州的農(nóng)業(yè)用地，在全美的房地產(chǎn)大蕭條中上漲了30%,其主要原因就是大豆的現(xiàn)價(jià)比歷史平均價(jià)上漲了40%,而玉米價(jià)格幾乎翻倍。
對(duì)城市里的商業(yè)地塊，農(nóng)業(yè)價(jià)值定價(jià)法就不靈了，這時(shí)可以采用實(shí)物期權(quán)定價(jià)法。所謂實(shí)物期權(quán)，是指對(duì)持有的土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的權(quán)力。在考慮投入的建筑、運(yùn)營(yíng)成本之后，其未來(lái)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值最高的項(xiàng)目決定了這塊土地的價(jià)值。比如在某塊地上有三個(gè)可行項(xiàng)目：停車(chē)場(chǎng)、電影院、百貨商場(chǎng)。建筑、運(yùn)營(yíng)成本和運(yùn)營(yíng)收入都依次升高，考慮一定的資金回報(bào)率之后，最有利可圖的項(xiàng)目就應(yīng)該能夠確定這個(gè)商業(yè)地塊的價(jià)值。所謂“黃金地段”“寸土寸金”,可不是空話，美國(guó)商場(chǎng)的每平方米年均銷售額大約是3000美元，而拉斯維加斯的凱撒皇宮商場(chǎng)則達(dá)到了驚人的13000美元。當(dāng)然，這和蘋(píng)果零售店的每平方米年均銷售額56260美元比起來(lái)，仍是小巫見(jiàn)大巫。
對(duì)于沒(méi)有商業(yè)產(chǎn)出的住宅地塊，這兩種辦法基本上都無(wú)能為力。因?yàn)樽≌玫匾话闶歉鶕?jù)市政規(guī)劃指定，無(wú)法用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，而與純粹的農(nóng)業(yè)用地間的距離又參差不齊。
目前在美國(guó)最常采用的是集時(shí)間、空間模型為一體的自動(dòng)定價(jià)模型。這個(gè)模型的基本原理是考慮到同一住宅的同質(zhì)性，對(duì)價(jià)格的變化采取時(shí)間序列的回歸分析，來(lái)得到某一地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)的平均變動(dòng)。在此基礎(chǔ)上，再對(duì)房屋的具體特征進(jìn)行定價(jià)調(diào)整。這一辦法最初用于房產(chǎn)估值，在對(duì)建筑成本進(jìn)行估算和折舊之后，就可得到隱含的土地價(jià)值。
在當(dāng)前的中國(guó)，對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的估值定價(jià)，意義重大。中國(guó)城鄉(xiāng)之間區(qū)別實(shí)行土地國(guó)有制和集體所有制，人為割裂了土地的實(shí)際用途，造成了城市建設(shè)用地和農(nóng)用土地之間的巨大價(jià)值差異和混沌。不準(zhǔn)確的定價(jià)、不公開(kāi)的交易，往往造成大批農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害，而地方官員卻中飽私囊，與之關(guān)系緊密的開(kāi)發(fā)商從中攫取暴利。這不但無(wú)益于資金的合理分配，也造成了社會(huì)的不穩(wěn)定。同時(shí)，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市場(chǎng)。完全由競(jìng)標(biāo)決定的土地價(jià)格，如同所有的拍賣(mài)一樣，體現(xiàn)的是對(duì)其估值最高的買(mǎi)主的估價(jià)，也往往是一個(gè)過(guò)分樂(lè)觀的估價(jià)。2009年拍下“地王”的房企紛紛陷入困境就是一個(gè)很好的例子。而這些過(guò)分樂(lè)觀估值者的悲觀境遇也同樣感染市場(chǎng)，加重悲觀情緒的釋放，大批城市的土地流拍與此不無(wú)干系。
土地，如同勞動(dòng)力、資金一樣，最好都由市場(chǎng)來(lái)決定其價(jià)格，配置其使用，提高其效率。同時(shí)輔之經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的定價(jià)，可以對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行有益的補(bǔ)充和指導(dǎo)，緩解價(jià)格的大幅波動(dòng)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。
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