簽訂房屋買賣合同買家失聯(lián)
簽訂房屋買賣合同后，買家失聯(lián)，房主急于轉(zhuǎn)手又將房子過戶給他人，法院判決房主雙倍返還定金，緣何房主構(gòu)成違約？
今年，李先生決定把朝陽公園附近的一套房子出售變現(xiàn)。北漂小伙小張正準備購房結(jié)婚，看上了李先生將要出售的這一套房。雙方一拍即合，在第一次見面當天就簽訂了房屋買賣合同。
合同約定房屋首付為90萬元，小張應(yīng)該在合同簽訂當天向李先生支付30萬的定金，合同生效之日起一個月內(nèi)，再將另外60萬元交付給李先生，剩余款項則通過銀行貸款方式支付。小張的批貸函一下發(fā)，李先生就將房屋交付給小張。后小張的媽媽突然遭遇了嚴重的車禍，小張趕回老家去照顧母親。
到了交款的日子，李先生卻怎么也聯(lián)系不到小張，說好的首付款也沒了音訊。無奈之下，急于出手房屋的李先生就另行聯(lián)系了買家，將房屋賣給了王某，并很快辦理了過戶手續(xù)。又過了一個月，小張聯(lián)系到了李先生，要求雙方繼續(xù)履行合同。但房屋已經(jīng)賣給了王某，小張的要求遭到了李先生的拒絕。
感到不快的李先生還來到法院起訴，認為小張是違約在先，因此自己有權(quán)解除合同。而小張也通過朋友了解到了李先生將房屋另行出售的事實，于是也起訴要求解除合同并主張賠償。于是兩方吵到了法庭上，都要求對方承擔違約責任。
為何賣家違約
合同根本違約是指合同一方當事人的違約行為導致合同目的不能實現(xiàn)時，另一方當事人可以解除合同的制度。
構(gòu)成根本違約的條件有：第一，必須存在違反合同的事實，這是構(gòu)成根本違約的前提條件。第二，違約的后果使受害人蒙受損害，這里的損害應(yīng)作廣義解釋，應(yīng)涵蓋商業(yè)利益損失、標的物損壞、商業(yè)機會損失等各種情況。第三，違約方預(yù)知。
《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
根據(jù)法律規(guī)定，小張沒有如期支付首付款，確實是一種違約行為。但是，一方出現(xiàn)了根本違約，并不代表合同自動解除。根據(jù)法律的規(guī)定，李先生必須通知小張。在通知到達小張之后，合同才算正式解除。
本案中，李先生在未經(jīng)小張同意的情況下，就將房屋賣給了王某并且已經(jīng)過戶。最終，法院認定李先生的行為屬于“一房二賣”，判決雙方的房屋買賣合同解除，李先生雙倍返還定金。
孫振明律師辦案心得：車禍猛于虎，輕則誤事靡費，重則家破人亡。然一旦意外肇成，無論有責方，還是無責方，無論事故參與方，抑或利益關(guān)聯(lián)者，達到最大程度降低或彌補損失，便顯重要。
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