房地產(chǎn)糾紛是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中，當(dāng)事人之間因房地產(chǎn)權(quán)益而產(chǎn)生的爭(zhēng)議。怎么避免退房糾紛?房產(chǎn)糾紛怎么解決?
如果遇到相關(guān)房產(chǎn)糾紛的法律問(wèn)題，可以找我進(jìn)行免費(fèi)咨詢(xún)。
一、怎么避免退房糾紛
1、定金(訂金或押金)階段：
在這個(gè)階段房屋買(mǎi)賣(mài)合同還沒(méi)有成立，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不存在退房的問(wèn)題，實(shí)際上是退還定金的問(wèn)題。
2、已經(jīng)簽訂了合同但是尚未履行：
在這種情況下如果一方想退房首先與對(duì)方協(xié)商，看是否能達(dá)成一致意見(jiàn)，如果雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，要用書(shū)面形式表現(xiàn)出來(lái)，簽訂正式解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要包括雙方同意解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同、違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題。如果達(dá)成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議內(nèi)容的，對(duì)方有權(quán)要求其履行，也可以通過(guò)訴訟或仲裁方式要求對(duì)方履行。
如果買(mǎi)賣(mài)雙方中的一方違約，且達(dá)不成一致意見(jiàn)，那么根據(jù)《合同法》第96條的規(guī)定，主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的可以通過(guò)訴訟或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力(即后簽訂的解除協(xié)議的效力)。
3、已經(jīng)簽訂合同并部分實(shí)際履行：
買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)方已經(jīng)付完房款，辦理了入住手續(xù)，但是房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)。在這個(gè)階段解除合同既有買(mǎi)方的原因也有賣(mài)方的原因，比如賣(mài)方覺(jué)得房?jī)r(jià)在上漲，不想賣(mài)了，想反悔?；蛸I(mǎi)方覺(jué)得房?jī)r(jià)在下跌，也不想賣(mài)了。這個(gè)階段除與上述要求一致外，還涉及物業(yè)裝修損失，搬離時(shí)間等問(wèn)題。如果賣(mài)方違約，裝修的損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定裝修損失，買(mǎi)方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，如果達(dá)不成協(xié)議買(mǎi)方可以向法院訴訟或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。
4、房產(chǎn)證辦理完畢階段：
房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已經(jīng)完成轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下買(mǎi)方不能辦理退房的。如果賣(mài)方已經(jīng)為買(mǎi)方辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣(mài)方墊資或中介公司墊資，且合同約定如買(mǎi)方不按照約定履行付款義務(wù)，賣(mài)方可以提出解除合同的，要求買(mǎi)方退房及承擔(dān)相應(yīng)的損失。另外在房產(chǎn)證辦理完畢后出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量情況是可以退房的。這種情況需要雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)或注銷(xiāo)手續(xù)。
為了避免退房糾紛的出現(xiàn)，還是希望買(mǎi)賣(mài)雙方在每一個(gè)環(huán)節(jié)都要謹(jǐn)慎從事，買(mǎi)方在了解清楚后再做決定，賣(mài)方應(yīng)履行法律法規(guī)的規(guī)定及自己的承諾。
二、房產(chǎn)糾紛怎么解決
對(duì)于到了訴訟階段的房產(chǎn)糾紛，在訴訟中應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
(一)根據(jù)《民事訴訟法》“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則，在提起房產(chǎn)訴訟時(shí)，應(yīng)提出明確的訴訟請(qǐng)求。圍繞這些訴訟請(qǐng)求，向人民法院提出有效證據(jù)。例如：因房屋質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商索賠時(shí)，就需要提交購(gòu)房合同、開(kāi)發(fā)商提供的房屋質(zhì)量保證書(shū)，房屋質(zhì)量與合同及開(kāi)發(fā)商承諾事項(xiàng)不符，給住戶(hù)造成的財(cái)產(chǎn)損失的客觀(guān)證據(jù)材料等。
(二)如當(dāng)事人對(duì)法院一審判決不服，可在收到判決書(shū)之日起15日內(nèi)向上一級(jí)法院提起上訴;如果對(duì)二審判決仍然不服，可在終審(二審)判決發(fā)生法律效力后2年內(nèi)提請(qǐng)?jiān)賹?或者按照《民事訴訟法》第一百八十七條的規(guī)定，提請(qǐng)檢察機(jī)關(guān)依法提起抗訴。
(三)為確保判決的順利執(zhí)行，當(dāng)事人可根據(jù)《民事訴訟法》第九十二條的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院對(duì)被申請(qǐng)人的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)采取保全措施。另外，按照《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，當(dāng)事人在提起房產(chǎn)訴訟時(shí)，須在法律規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)提出，以免喪失訴訟權(quán)利。
房產(chǎn)糾紛是目前社會(huì)上最常見(jiàn)的糾紛之一，那么如何處理房產(chǎn)糾紛呢?對(duì)于房產(chǎn)糾紛一般應(yīng)先協(xié)商，在協(xié)商不成的情況下只能訴諸法律，向法院提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。房產(chǎn)糾紛中有的是可以直接訴訟的，有的卻不能。發(fā)生糾紛后，當(dāng)事人可以咨詢(xún)一下律師，看采取哪種維權(quán)方式對(duì)自己最有利。
房地產(chǎn)糾紛除通過(guò)訴訟或由相應(yīng)的行政機(jī)關(guān)處理外，對(duì)因房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、買(mǎi)賣(mài)、租賃和拆遷等方面引發(fā)的糾紛，還可以由雙方在簽訂合同或發(fā)生糾紛時(shí)訂立仲裁條款或協(xié)議解決。根據(jù)仲裁條款或協(xié)議約定，提交給仲裁機(jī)構(gòu)裁決。
發(fā)生房地產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人要想維護(hù)自己的權(quán)益，必須通過(guò)有效的途徑解決。以上為您提供了處理房產(chǎn)糾紛的方法。但是要注意，有些糾紛是不能仲裁的，例如人民法院已經(jīng)受理或者審理辦結(jié)的房地產(chǎn)糾紛;涉及離婚、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、繼承、析產(chǎn)、贈(zèng)與的房地產(chǎn)糾紛等。當(dāng)事人最好向?qū)I(yè)的律師求助，避免造成更大的損失。
張計(jì)全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國(guó)社會(huì)的通病，中國(guó)政府、中國(guó)人在法治進(jìn)程中已初步建立了契約（合同）意識(shí)，但還處于初級(jí)階段，我們前行的道路曲折而漫長(zhǎng)。
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