僅僅和夫妻一方簽訂的買賣合同是否有效

【案情】

張某和李某系夫妻關系，由于雙方感情不和，于2007年開始分居。兩人在婚后購買三室一廳的房屋一套，房屋產權證書上顯示所有權人為張某，共有人為李某。2008年5月份，張某和王某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定張某將該房屋以53萬的價格出賣給王某。協(xié)議簽訂后，王某于6月8日交付房款，后張某一直未將該房屋交付，王某便訴至法院，要求王某交付該房屋。在訴訟中李某向法院申請作為第三人參加訴訟，并稱張某出賣房屋未經其允許，請求法院確認該房屋買賣協(xié)議無效。

【分歧】

與夫妻一方簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效?

第一種觀點認為，該房屋買賣協(xié)議有效。張某和王某簽訂房屋買賣協(xié)議為雙方真實意思表示，王某在購買時有理由相信系張某和李某的共同意思表示，王某為善意第三人，且王某交付房款，故李某不得以不知情為由對抗王某的善意取得，該房屋買賣協(xié)議有效。

第二種觀點認為，該房屋買賣協(xié)議無效。張某獨自出賣房屋并非為日常生活需要，且善意取得的標的物不適用不動產。

【分析】

第一，房屋買賣協(xié)議是合同的一種類型，而根據《中華人民共和國合同法》關于合同效力的規(guī)定，合同分為有效合同、無效合同、效力待定的合同。合同的效力是合同的一種屬性，并不因為合同的最終結果而改變，所以不能以合同最終的歸屬來斷定合同本身的性質。《合同法》第五十一條關于效力待定合同作出了如下規(guī)定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?？梢娦ЯΥㄊ呛贤陨淼膶傩裕绻麢嗬俗氛J或無處分權人獲得處分權時，合同才最終有效，否則合同無效。

第二，我國《婚姻法解釋(一)》第十七條規(guī)定，婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規(guī)定，應當理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權利決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。筆者認為，張某處理夫妻共同所有的房屋不屬于日常生活行為，房屋是夫妻共同所有的不動產，關系到夫妻雙方共同的利益，并且房屋在夫妻共同財產中所占比例大，夫妻任何一方都不能輕易對房屋作出處理。因此，應當認定張某不能單獨處分房屋。

第三，張某與李某夫妻感情不合，并于2007年開始分居，王某對該事實應當有所了解。并且，房屋產權所有證上顯示的所有權人是張某，但是也注明了共有人為李某，王某應當知道如果要處理該房屋，應當經過張某和李某雙方同意，僅有張某的同意是不能處理房屋的。所以，王某在與張某簽定的房屋買賣協(xié)議中不應當被認定為是善意第三人，不能對房屋善意取得。

第四，根據《合同法》第五十一條之規(guī)定，張某無權處分其夫妻共同所有的房屋，被視為無權處分人，所以張某與王某簽定的房屋買賣協(xié)議屬于一種效力待定的合同。如果能夠得到李某的追認，則該合同即轉為有效的合同，王某可以取得房屋。但最終該合同本身的性質是效力待定合同。

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