房屋抵押權(quán)是指抵押權(quán)人對(duì)抵押人提供的抵押房屋，在債務(wù)人逾期不清償債務(wù)時(shí)，依約定或法律規(guī)定，以房屋折價(jià)充抵債務(wù)，或者變賣、拍賣抵押房屋，從該價(jià)款巾優(yōu)先接受償還的權(quán)利
;承租人優(yōu)先購買權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下可優(yōu)于其他人購買的權(quán)利。如果，當(dāng)兩種權(quán)利沖突時(shí)，又該如何解決呢?
可分為兩種情況視之：
1、先出租，后抵押。
《物權(quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”
《擔(dān)保法》第48條規(guī)定，“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條規(guī)定，“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！?!--中華人民共和國(guó)擔(dān)保法-->
《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”
不難看出，上述規(guī)定表達(dá)了一個(gè)原則，即“買賣不破租賃”當(dāng)?shù)盅簷?quán)人主張以抵押物折價(jià)，而承租人主張優(yōu)先購買時(shí)，筆者認(rèn)為，承租人先買權(quán)效力優(yōu)先。首先，租賃在先，抵押在后，符合順位。其次，抵押權(quán)在于保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而其實(shí)現(xiàn)的方式很多，抵押權(quán)關(guān)注的是抵押物的交換價(jià)值而非使用價(jià)值本身，而恰恰相反，承租人事實(shí)上正在使用該房，承租人購買該房屋，其購房款一般足以保障抵押權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，可謂是互利共贏。因此，承租人先買權(quán)效力應(yīng)優(yōu)先。
2、先抵押，后出租。
《物權(quán)法》第190條規(guī)定，“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！?/p>
《擔(dān)保法解釋》第66條規(guī)定，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承擔(dān)人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！?/p>
此時(shí)則不適用“買賣不破租賃”原則，房屋上先設(shè)立了抵押，在承租人明知該房屋上設(shè)有債權(quán)時(shí)，仍租用，那么，證明承租人已默示的同意了風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，即在行使抵押權(quán)時(shí)，對(duì)承租人所造成的損失由其自行負(fù)擔(dān)，不得加重抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)，首先應(yīng)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
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