房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓實務(wù)
房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建
設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的條件
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！?/strong>
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”
由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但又與土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓有所不同，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓價值及轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)等方面，最主要的不同在于項目轉(zhuǎn)讓不僅轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)讓了與使用土地有關(guān)各項政府批準文件所產(chǎn)生的各種權(quán)益和相關(guān)義務(wù)。綜合上述法律規(guī)定及最高人民法院的有關(guān)司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件因土地使用權(quán)方式不同而有所不同：
以出讓方式取得土地使用權(quán)的
以出讓方式取得的土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件：
1、出讓方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；
2、出讓方按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
3、出讓方已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證；
4、出讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；
5、出讓方按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模。
這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，其中規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應(yīng)具備的條件。
對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓；第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。
對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：
1、經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即用于國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取行政劃撥的方式進行，因此，經(jīng)濟適用住房項目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權(quán)限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù)。
2、私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；
3、按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；
4、同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓；
5、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；
6、根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權(quán)不宜出讓的；
7、縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目需提交的主要資料
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目需向負責(zé)承辦開發(fā)建設(shè)工程項目轉(zhuǎn)讓政府職能部門提交如下材料：
1、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請報告；
2、市、區(qū)縣（自治縣、市）計委立項批復(fù)和商品房計劃；
3、紅線定點批文及規(guī)劃方案意見書；
4、建設(shè)用地批準書、國有土地使用證及土地出讓合同；
5、工程建設(shè)總平面圖；
6、房管部門拆遷批文及安置清單和安置情況說明；
7、市建委對工程初步設(shè)計批復(fù)文件；
8、開發(fā)項目手冊；
9、受讓方公司財務(wù)報表（上一季度資產(chǎn)負債表及銀行當(dāng)月對帳單）和銀行資信證明；
10、轉(zhuǎn)受讓方企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
11、轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議原件；
12、項目建設(shè)計劃和開發(fā)項目不得再轉(zhuǎn)讓的保證書；
13、該轉(zhuǎn)讓項目未抵押的依據(jù)。
三、項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)
1、項目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；
2、項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；
3、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；
4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；
5、其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。
房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓同土地、房屋轉(zhuǎn)讓一樣，以登記為生效要件，未經(jīng)備案或未按規(guī)定辦理過戶手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為是無效的。因此，在房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中，不可忽視最后的手續(xù)問題。
四、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓方式選擇之利弊
房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接轉(zhuǎn)讓
此種方法一般適用于未成立項目公司的項目。其基本程序除轉(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，還必須按項目的立項、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律、法規(guī)，主要是房地產(chǎn)法、規(guī)劃法和建筑法，其政府所收的各種規(guī)費，原則上按交易一次的規(guī)定收取。因此，項目轉(zhuǎn)讓的成本高、手續(xù)繁瑣。
以公司股權(quán)重組方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓
我國《公司法》的明確規(guī)定，“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資”；“股東持有的股份可以依法轉(zhuǎn)讓”。因此，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重組方式，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓；或者說，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來解決房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓具有可行性和操作性。這種轉(zhuǎn)讓方式是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進行房地產(chǎn)項目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī)，并不涉及項目本身的交易費用和政府規(guī)費，其轉(zhuǎn)讓成本低，手續(xù)簡略。
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