房地產開發(fā)項目轉讓實務
房地產開發(fā)項目，一般是指已經批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。房地產開發(fā)項目轉讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉受讓該建
設項目確立權利、義務關系的民事行為。設項目確立權利、義務關系的民事行為。
一、房地產開發(fā)項目轉讓的條件
《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十條規(guī)定，“轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件?！薄吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書?！?/strong>
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！?/strong>
由此可見，房地產開發(fā)項目的轉讓實質上仍是土地使用權的轉讓，但又與土地使用權的直接轉讓有所不同，主要體現(xiàn)在轉讓范圍、轉讓價值及轉讓權利義務等方面，最主要的不同在于項目轉讓不僅轉讓了土地使用權，而且轉讓了與使用土地有關各項政府批準文件所產生的各種權益和相關義務。綜合上述法律規(guī)定及最高人民法院的有關司法解釋，房地產開發(fā)項目的轉讓應具備的條件因土地使用權方式不同而有所不同：
以出讓方式取得土地使用權的
以出讓方式取得的土地使用權的，房地產項目轉讓時，應當符合《城市房地產管理法》第三十八條及相關法律法規(guī)規(guī)定的轉讓條件：
1、出讓方具備房地產開發(fā)經營資格；
2、出讓方按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
3、出讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產權證；
4、出讓方持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；
5、出讓方按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模。
這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件，方可轉讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。
以劃撥方式取得土地使用權的
以劃撥方式取得的土地使用權，應符合《城市房地產管理法》第三十九條的規(guī)定，其中規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權在轉讓房地產開發(fā)項目時應具備的條件。
對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。
對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)：
1、經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經濟適用住房采取行政劃撥的方式進行，因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù)。
2、私有住宅轉讓后仍用于居住的；
3、按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；
4、同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓；
5、轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
6、根據城市規(guī)劃，土地使用權不宜出讓的；
7、縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
二、轉讓房地產開發(fā)項目需提交的主要資料
根據有關規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目需向負責承辦開發(fā)建設工程項目轉讓政府職能部門提交如下材料：
1、轉讓方和受讓方各自的申請報告；
2、市、區(qū)縣（自治縣、市）計委立項批復和商品房計劃；
3、紅線定點批文及規(guī)劃方案意見書；
4、建設用地批準書、國有土地使用證及土地出讓合同；
5、工程建設總平面圖；
6、房管部門拆遷批文及安置清單和安置情況說明；
7、市建委對工程初步設計批復文件；
8、開發(fā)項目手冊；
9、受讓方公司財務報表（上一季度資產負債表及銀行當月對帳單）和銀行資信證明；
10、轉受讓方企業(yè)開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照復印件；
11、轉讓合同或協(xié)議原件；
12、項目建設計劃和開發(fā)項目不得再轉讓的保證書；
13、該轉讓項目未抵押的依據。
三、項目轉讓需要辦理的法律手續(xù)
1、項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續(xù)；
2、項目土地使用權的變更登記手續(xù)；
3、房地產開發(fā)項目轉讓的備案手續(xù)，具體向房地產開發(fā)主管部門辦理；
4、建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設管理部門辦理；
5、其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。
房地產項目轉讓同土地、房屋轉讓一樣，以登記為生效要件，未經備案或未按規(guī)定辦理過戶手續(xù)的房地產轉讓行為是無效的。因此，在房地產項目轉讓中，不可忽視最后的手續(xù)問題。
四、房地產項目轉讓方式選擇之利弊
房地產開發(fā)項目的直接轉讓
此種方法一般適用于未成立項目公司的項目。其基本程序除轉讓方和受讓方合意外，還必須按項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律、法規(guī)，主要是房地產法、規(guī)劃法和建筑法，其政府所收的各種規(guī)費，原則上按交易一次的規(guī)定收取。因此，項目轉讓的成本高、手續(xù)繁瑣。
以公司股權重組方式實現(xiàn)房地產項目轉讓
我國《公司法》的明確規(guī)定，“股東之間可以相互轉讓其全部出資或者部分出資”；“股東持有的股份可以依法轉讓”。因此，以公司股權轉讓的重組方式，實現(xiàn)房地產項目轉讓；或者說，以公司股權轉讓方式來解決房地產開發(fā)項目轉讓具有可行性和操作性。這種轉讓方式是以轉讓公司或公司股份的方法進行房地產項目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結構或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī)，并不涉及項目本身的交易費用和政府規(guī)費，其轉讓成本低，手續(xù)簡略。
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