律師辦理土地征收業(yè)務(wù)操作指引

第一章一般規(guī)定

第1條

概念界定

1.1土地征收，是指國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⒓w所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并給被征地的農(nóng)民集體和個人合理補(bǔ)償和妥善安置的法律行為。

1.2農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，是指將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃，以及國家規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)批后，轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。

第2條主要法律依據(jù)

2.1《中華人民共和國行政許可法》（以下簡稱《行政許可法》）。

2.2《中華人民共和國村民委員會組織法》（以下簡稱《村民委員會組織法》）。

2.3《征用土地公告辦法》。

2.4《國土資源聽證規(guī)定》。

2.5《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的意見》。

2.6《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》。

2.7《關(guān)于加快推進(jìn)征地補(bǔ)償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度的通知》。

2.8《最高人民法院關(guān)于征用土地、落實(shí)私房政策等具體行政行為相互矛盾而引起的房屋糾紛不應(yīng)由人民法院處理的復(fù)函》。

2.9《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定（試行）》。

2.10《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。

第二章土地征收的程序

第3條

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃占用集體土地的，由縣級土地行政主管部門按照土地利用年度計(jì)劃編制《建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書》，擬定《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》、《補(bǔ)充耕地方案》、《征用土地方案和供地方案》，經(jīng)縣人民政府審核同意后，分批次逐級上報(bào)省級以上人民政府批準(zhǔn)。一般步驟如下：

3.1用地申請。建設(shè)單位向市、縣政府土地行政主管部門申請建設(shè)用地，填寫《建設(shè)用地申請表》，并附具以下材料：

（1）建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明；

（2）

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

（3）預(yù)審報(bào)告；

（4）初步審計(jì)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

（5）總平面布置圖；

（6）壓覆礦床評估、地質(zhì)災(zāi)害評估；

（7）法律法規(guī)要求提供的其他文件。

3.2填報(bào)“一書四方案”。市、縣政府土地行政主管部門在受理用地申請后，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報(bào)上一級土地行政主管部門審查。

3.3市級政府及土地行政主管部門審核、上報(bào)。市級政府土地行政主管部門收到上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后，對材料齊全、符合條件的，報(bào)經(jīng)同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，上報(bào)省級人民政府土地行政主管部門審查。

3.4省級政府及土地行政主管部門審核、上報(bào)。省級政府土地行政主管部門收到市級政府上報(bào)的材料后進(jìn)行審查，并上報(bào)省級人民政府或國土資源部審查批準(zhǔn)。

3.5批準(zhǔn)用地的，下達(dá)批準(zhǔn)文件。

3.6進(jìn)行征用土地公告。市、縣人民政府土地行政主管部門在收到征用土地方案批準(zhǔn)文件10個工作日內(nèi)進(jìn)行征用土地公告，并負(fù)責(zé)具體實(shí)施。公告的內(nèi)容包括以下4個方面：

（1）

征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時間和批準(zhǔn)用途；

（2）

被征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；

（3）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；

（4）辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)。

3.7征地補(bǔ)償、安置方案公告?？h級人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)擬訂征地補(bǔ)償安置方案，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，由市、縣土地行政主管部門予以公告。公告內(nèi)容包括：

（1）

集體經(jīng)濟(jì)組織被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；

（2）

土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式；

（3）

安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式；

（4）

地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

（5）農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；

（6）其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。

3.8辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。未如期辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以有關(guān)市、縣土地行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。

3.9落實(shí)征地補(bǔ)償安置方案，實(shí)施供地。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)市、縣人民政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償方案，實(shí)施補(bǔ)償安置，并辦理土地交接手續(xù)，土地行政主管部門核發(fā)《建設(shè)用地劃撥決定書》,施工單位進(jìn)場施工。

特別提示：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外獨(dú)立選址的建設(shè)項(xiàng)目用地，可按項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一征地。需由項(xiàng)目用地單位在向計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告的同時，向縣土地行政管理部門提出用地預(yù)申請，土地行政管理部門對建設(shè)項(xiàng)目的用地進(jìn)行審查，出具建設(shè)用地預(yù)審報(bào)告。

第4條

影響征地申請報(bào)批的情形

4.1引發(fā)重大群體性事件的地區(qū)暫緩批地；

4.2違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃的不得批準(zhǔn)用地；

4.3社會保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地；

4.4違法用地行為未經(jīng)依法查處的不得批準(zhǔn)建設(shè)用地。

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梁開貴律師，北京京平律師事務(wù)所專職律師，北京市律師協(xié)會陽光六、七期成員，海淀區(qū)律師協(xié)會青工委委員，中國人民大學(xué)律師學(xué)院校友。執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：土地征收、房屋拆遷、土地爭議、行政復(fù)議、行政訴訟、法律顧問。電話：13910368757，QQ：13910368757或1874735391，微信公眾號：lkg-lawyer，微信號：13910368757，郵箱：13910368757@163.com，傳真：010-68945339，中國征地拆遷行政復(fù)議訴訟網(wǎng)：http://user.qzone.qq.com/187473

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