現(xiàn)今，商品房購買由于交房期限的不同可分為期房和現(xiàn)房兩種，期房為商品房預(yù)售，現(xiàn)房為傳統(tǒng)購房形式。購房交易數(shù)額大，是人生選擇中的大事，因此，我們有必要了解一下期房和現(xiàn)房的購買須知。
如果遇到相關(guān)房產(chǎn)糾紛法律問題，可以找我進(jìn)行免費(fèi)咨詢。
一、商品房預(yù)售須知
(一)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是：
1、已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
2、持有建設(shè)工程許可證。
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。
4、同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
5、已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。
(二)辦理商品房預(yù)售要哪些材料?
1、商品房(經(jīng)濟(jì)適用房)預(yù)售許可申請表;
2、授權(quán)委托書;
3、預(yù)售項(xiàng)目簡介;
4、企業(yè)法人《營業(yè)執(zhí)照》(正副本);
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正副本);
6、固定資產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)證;
7、建設(shè)用地規(guī)劃許可正;
8、土地使用權(quán)證;
9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
10、建設(shè)工程施工許可證;
11、按預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的比例在25%以上的證明;
12、開發(fā)企業(yè)與銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;
13、商品房預(yù)售方案(說明預(yù)售商品房位置、面積、竣工、交付日期、施工進(jìn)度、價(jià)格表);
14、施工合同、總平面圖;
15、前期物業(yè)管理合同、業(yè)主臨時(shí)公約、招議標(biāo)備案文件;
16、預(yù)售房產(chǎn)預(yù)測繪成果報(bào)告。
(三)商品房預(yù)售注意哪些事項(xiàng)?
有些房地產(chǎn)開發(fā)商或利用房地產(chǎn)業(yè)處于賣方市場的行業(yè)優(yōu)勢，或利用熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)的優(yōu)勢，在合同中設(shè)下陷阱，作出對消費(fèi)者不利的約定。常見的陷阱有以下幾種，請注意預(yù)防。
1、在合同約定的價(jià)款外另行約定收取其他費(fèi)用，如水電貼費(fèi)、室外管線施工費(fèi)等;
2、刪除了格式合同中按照《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定約定的面積差異處理?xiàng)l款，另行約定為每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整;或只選擇面積誤差的違約責(zé)任，不允許買受人解除合同，可能影響買受人的投資決策。
3、出賣人逾期交房的違約責(zé)任較買受人逾期付款的違約責(zé)任低;或逾期交房時(shí)間長的違約責(zé)任較逾期交房時(shí)間短的違約責(zé)任低，或僅對買受人逾期付款的違約責(zé)任進(jìn)行約定，對出賣人逾期交房的違約責(zé)任不作約定。
4、在房屋交付期限中約定遇停水、停電、雨天等非出賣方原因，交付期限可據(jù)實(shí)予以延期，可能導(dǎo)致交付時(shí)間處于不確定狀態(tài)。
5、因出賣人原因?qū)е沦I受人退房時(shí)，出賣人承擔(dān)的責(zé)任較輕。
6、在收取產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用的情況下，合同約定出賣人僅負(fù)責(zé)將有關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，逃避違約責(zé)任的承擔(dān)。
以上便是關(guān)于商品房預(yù)售的相關(guān)內(nèi)容，主要有商品房預(yù)售的條件、需要準(zhǔn)備的材料、以及注意的相關(guān)事項(xiàng)，相信您看了本文后對這些內(nèi)容已有了相關(guān)了解。商品房預(yù)售是商品房銷售的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，購房者在購買商品房時(shí)，應(yīng)該多多了解。商品房預(yù)售是需要一定條件的，如果不符合條件，則該房子是不允許出售的。您如果還有不清楚的地方，盡量咨詢相關(guān)專業(yè)律師，他們將在第一時(shí)間解決您的疑惑。
二、現(xiàn)房購買的七個(gè)要點(diǎn)
1、土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題。
2、營業(yè)執(zhí)照印章和各種法定批文是否屬于原件，與被確認(rèn)的名稱是否相符。
3、房屋結(jié)構(gòu)、套型、質(zhì)量、配套設(shè)施等是否與廣告內(nèi)容一致。
4、供水、供電、供氣能否保證，交通、排污、通訊是否通暢。
5、房屋的面積是否按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，有無“短尺少寸”現(xiàn)象。
6、房價(jià)計(jì)算是否已按各種應(yīng)該優(yōu)惠的價(jià)格執(zhí)行，是否合理。
7、其他承諾的條件(如戶口、物業(yè)管理等)是否兌現(xiàn)。
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