房屋預售即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。房屋預售合同的內容是什么?商品房預售的潛在風險有哪些?
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一、房屋預售合同的內容
房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。
(2)標的，即預售商品的位置、編號。
(3)數(shù)量，預售商品房的數(shù)量，面積應以平方米來計算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。
(4)價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應標明單價，還應標明總價;我國《房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款征收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。根據(jù)建設部的規(guī)定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時再全部收取。
(5)交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。
(6)房屋使用性質，明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他用房。
(7)房屋產(chǎn)權轉移的方式、期限。
(8)違約責任。
(9)雙方約定的其它條款。
二、商品房預售的潛在風險
(一)關于預售資質的風險問題
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對商品房預售的條件作出了明確規(guī)定，但是現(xiàn)實情況中存在很多不照章辦事的情況，也就是預售人沒有預售資質非法預售，給預購人帶來了極大的風險。預購人最關心的就是在這樣的情況下到底與開發(fā)商之間簽訂的商品房預售合同是否有效呢?法律規(guī)定開發(fā)商預售商品房必須持有三證：《土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《商品房預售許可證》，并完成預售商品房建設總投資的25%以上的投資行為，才具備對外銷售商品房的資格，才有權簽訂商品房預售合同。不具備上述條件的，一般認定合同無效。但預售房在起訴前已補交土地使用權出讓金，并已補辦有關手續(xù)的，具備了上述預售條件的，可以認定合同有效。因此，預購人在簽訂商品房預售合同之前，必須認真審查預售人的資質，以免帶來不必要的麻煩。
(二)關于定金和訂金的風險
在簽訂商品房預售合同之前，預售方通常要求預購方簽訂商品房認購協(xié)議書并支付一定數(shù)額的定金，在這個環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛的情況也非常普遍。有必要搞清楚定金與訂金這兩個概念。定金，是指合同當事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當事人一方在合同訂立時或訂立后、履行前，預先給付對方的一定金錢或其他替代物，在法律上它具有擔保方式和作為違約責任兩種功能。在擔保法理論上，一般認為定金可分為五類，分別為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。而訂金，是指一方先交付一筆現(xiàn)金給對方，以作為己方履約的擔保，常用于承攬合同和服務合同。此處區(qū)別它們的意義就在于：定金適用雙倍返還，而訂金只適用原價返還。
在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商常常大造聲勢，營造出熱銷的假象，當購房人舉棋不定，或者一時沒有足夠的現(xiàn)金時，開發(fā)商會要求購房人先交一個訂金(此時“定金”與“訂金”是不加區(qū)別的)，將其所感興趣的房號預留若干天，以免錯過了時機，可在收據(jù)上卻寫上“定金”的字樣。如果合同簽不成，購房人想將預先交的定金要回來就困難了。根據(jù)最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”也就是說，此處的定金是在商品房買賣合同簽署以前，雙方當事人為了保證商品房買賣合同的簽訂而確立的。從性質上來說它是約定定金也稱為立約定金，當事人設立訂約定金是為了保證主合同的簽訂。由于當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即給付定金一方(購房人)拒絕訂立商品房買賣合同的，無權要求反還定金;收受定金的一方(開發(fā)商)拒絕訂立商品房買賣合同的，應當雙倍返還定金;而因不可歸責于當事人雙方的事由，該合同未能訂立，在這種情況下，出賣人應當將定金返還買受人。
總之，無論是“定金”，還是“訂金”，商品房買賣雙方要在給付和收取該款項時明確該筆款項的性質和返還或者雙倍返還的條件，以免將來發(fā)生糾紛。
(三)關于一房多賣的風險
“一房多賣”的原因，除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經(jīng)營行為尚需規(guī)范、相關的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個重要的原因就是物權法頒布前商品房預售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預售登記備案制度的準物權效力。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。”這條明確規(guī)定登記備案并非合同生效的必要條件，揭示了商品房預購環(huán)節(jié)中一大法律風險。
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