房屋預售即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。什么情況下商品房可預售?開發(fā)商違約金怎么計算?
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一、什么情況下商品房可預售
(一)內(nèi)銷商品房預售
1、有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照
2、有市計委、建委批準的商品房項目建設(shè)計劃文件
3、已取得國有土地使用或土地使用權(quán)來源證件
4、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證
5、有納入市建委銷售計劃的證明文件
6、按申請預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資25%以上，或達到相應(yīng)的工程進度，并已確定施工進度和交付日期
7、本市商品房預售許可證
(二)外銷商品房預售
1、有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照
2、付清地價款(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金)，取得土地使用證
3、市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃氣、電視接受、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料
4、已完成工程建設(shè)總投資額的25%
5、工程施工進度和竣工交付的日期已經(jīng)確定
6：外銷商品房預售許可證
二、開發(fā)商違約金怎么計算
開發(fā)商違約時所支付的違約金的計算方式，應(yīng)當區(qū)別兩者情況：
(一)如何計算開發(fā)商的違約金?依據(jù)商品房買賣合同的約定計算
開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬，而違約造成的實際損失為1萬元，那么法院最終會支持1.3萬元的違約金。同時，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金的數(shù)額。
(二)如何計算開發(fā)商的違約金?依據(jù)法律的直接規(guī)定計算
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
1、逾期交房的違約金計算標準;按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標準文本中的約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。
2、逾期付款的違約金計算標準;按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期帶卡利息的標準計算。
3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計算標準;按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期帶卡利息的標準計算。
上述三種計算標準都是在當事人沒有約定標準情況下法院掌握的標準，如果當事人雙方約定了標準，過高或過低時，法院將掌握這種情況下的上下限標準，即上限不低于實際損失，上限不高于實際損失的130%。
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