二手房相比較新房而言，不管是價格上還是地段上，對于工薪階層都有著極大的吸引力。但是你知道嗎?二手房買賣過程中可能會涉及中“戶口”的流動，鑒于此類問題的多發(fā)性和典型性，本文將為您解讀涉及“原房主戶口的遷出及新房主的戶口遷入”的幾個關(guān)鍵問題。
一、戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的范疇，人民法院不會受理及審理基于二手房買賣合同項下的戶口遷移糾紛，公安機(jī)關(guān)也無權(quán)強(qiáng)制要求原房主將戶口遷出，故如原房主拒絕配合，則從法律上目前并無有效措施迫使原房主遷出戶口。
1958年1月9日施行且至今仍生效的《中華人民共和國戶口登記條例》規(guī)定：“戶口登記工作，由各級公安機(jī)關(guān)主管。公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。
按照上述規(guī)定，包括戶口的申報及遷出在內(nèi)的各項戶籍管理工作均由公安機(jī)關(guān)主管，屬于公安機(jī)關(guān)行政管理職責(zé)范圍。當(dāng)事人之間基于二手房買賣而涉及戶口遷出糾紛并不屬于人民法院的主管范圍，故人民法院無權(quán)受理與戶口遷移相關(guān)的糾紛。
因戶口的遷出需要戶主的同意及配合，且需要戶主提交相應(yīng)的審批文件及新的落戶地址，在上述條件并不必備且原戶主不配合的情況下，公安機(jī)關(guān)無法強(qiáng)制性地要求原戶主將戶口予以遷出。
二、原房主拒絕遷出戶口，并不影響新房主在該房屋處重新落戶。
按照戶籍管理的基本原則，一套房屋原則上應(yīng)該只立一個戶口，但一個戶口中可以有多名成員。我們在做老房拆遷的時候，確實碰到過一套房落有幾個戶口的情形，但都屬于直系或其他近親屬成年后，單獨落戶的情形。
因二手房買賣過程中存在較多的房屋過戶后，原房主拒絕遷出戶口或原房主無其他地址可落戶的情形，該行為嚴(yán)重影響新房主的戶口遷入工作。我們咨詢了北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)、通州區(qū)的戶籍管理部門，目前可行的操作辦法為：如原房主拒絕將戶口遷出，新房主仍可將戶口遷入該房屋內(nèi)，原房主的戶口在戶籍系統(tǒng)里會顯示“空掛”，從而解決新房主的落戶問題。
三、新房主可以原房主未履行《商品房買賣合同》項下戶口遷出義務(wù)為由，要求原房主承擔(dān)相應(yīng)的違約金。
北京市目前現(xiàn)行的二手房買賣合同(建委版)中約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起__日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付___元的違約金;逾期超過__日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之__的違約金。”
如房屋買賣的雙方當(dāng)事人在該條款中約定了原房主遷出與房屋相關(guān)的戶口的期限及對應(yīng)的違約責(zé)任，則該約定合法有效，其能得到法院的支持。
對于新房主而言，如原房主拒絕履行遷出戶口的義務(wù)，則可以向法院提起訴訟，要求對方支付逾期遷出戶口的違約金。
需提請注意的是：新房主的訴訟請求只能要求原房主支付違約金，其不得要求法院判令原房主將戶口遷出。
四、原房主未遷出戶口可能存在的法律風(fēng)險。
嚴(yán)格意義上分析，在新房主戶口可以遷入其所購買的房屋的情況下，原房主戶口未遷出對新房主而言法律風(fēng)險并不大，但以下兩點需提請注意：
北京市部分重點學(xué)校對學(xué)區(qū)房的戶口遷入時間及適齡兒童上學(xué)指標(biāo)的使用有較為嚴(yán)苛的要求，如原房主的子女戶口仍在該房屋內(nèi)且先于新房主的子女達(dá)到入學(xué)年齡，則可能會影響到新房主子女的入學(xué)問題。
如新房主擬再次出售房屋，則新的買受人通常會要求新房主將房屋內(nèi)所有的戶口予以遷出，而新房主只能將其自身的戶口遷出，其無能力遷出原房主的戶口，
但原房主的戶口未遷出仍然會被認(rèn)定屬于違約行為，屆時新買受人可以向新房主索賠。除非新房主與新買受人約定，原房主的戶口遷出不屬于其合同義務(wù)范圍。
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