現(xiàn)在越來越多的人開始關(guān)注房產(chǎn)傳承的問題，是贈與、繼承還是買賣？
每種方式各有利弊，所涉及到的手續(xù)和稅費情況又是怎樣的？魏紹玲婚姻家事團(tuán)隊特將房產(chǎn)傳承的幾種方式進(jìn)行比較分析，供當(dāng)事人和法律同行參考。
房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式所涉及的稅費及手續(xù)之比較：
1、繼承：
房產(chǎn)繼承一般不能直接在房管局過戶，需要在公證處辦理繼承權(quán)公證或者由法院裁判后到房管局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。該規(guī)定的依據(jù)是司法部、建設(shè)部于1991年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（以下簡稱“聯(lián)合通知”），按該“聯(lián)合通知”的要求，不管是法定的還是遺囑繼承房產(chǎn)，還是贈與、遺贈房產(chǎn)，只要到房管部門辦理過戶登記，都需要提前到公證機(jī)關(guān)辦理公證。雖然在人民法院公告2014年第8期發(fā)布的一則南京市的行政訴訟案例中認(rèn)定，該通知不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權(quán)法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關(guān)法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責(zé)的依據(jù)。南京市住建局和江寧區(qū)住建局房屋登記部門也表示如果手續(xù)齊全，公告無異議后，可以辦理相關(guān)房產(chǎn)登記。但在北京市朝陽區(qū)房管局網(wǎng)站上的信息依然提示房產(chǎn)繼承過戶要求申請人需要提交繼承權(quán)公證文書或法院判決。
稅費情況：
繼承權(quán)公證費用：
依據(jù)京發(fā)改[2013]2067號文件，公證處辦理財產(chǎn)繼承、贈與和遺贈收費標(biāo)準(zhǔn)為：受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收??；超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取；超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收??；超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。證明單方贈與或受贈的，減半收取,最低收取200元。
房管局辦理過戶收費情況：
1、交易手續(xù)費：1元/平方米。
2、登記費：住宅80元/套。
3、房屋所有權(quán)證書工本費：一本免費，每增加一本收10元。
4、印花稅：5元/本。
房管局過戶需要材料:
申報材料：
1.登記申請書原件。
2.申請人身份證明。
3.房屋所有權(quán)證原件。
4.繼承權(quán)公證書原件，或者法院生效法律文書原件。
5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。
房屋遺贈的，還應(yīng)當(dāng)提交契稅完稅或者減免稅憑證原件。
城六區(qū)央產(chǎn)房繼承、遺贈的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。
房屋抵押期間或者抵押權(quán)預(yù)告登記期間，繼承人繼承抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）應(yīng)當(dāng)?shù)綀觯⑻峤坏盅簷?quán)人的身份證明、抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項權(quán)利證書或者預(yù)告登記證明原件。
2.房產(chǎn)贈與：
房產(chǎn)贈與，指一方（贈與人）自愿把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人愿意接受的民事法律行為。自2015年1月29日起，北京進(jìn)一步簡化房產(chǎn)贈與環(huán)節(jié)中的手續(xù)，辦理直系親屬間房產(chǎn)贈與時無需提供贈與公證，而是改為提供親屬關(guān)系公證。所需資料包括親屬關(guān)系公證；購房資格核驗通過的結(jié)果通知單；契稅完稅憑證；房產(chǎn)證；贈與人身份證；受贈人身份證、戶口本、婚姻狀況證明等資料。在新手續(xù)實施后，以望京一套100平方米的房子為例，贈與公證收費公式是100平方米×26000元（公證處地區(qū)指導(dǎo)價）×2%，費用為52000元。而親屬關(guān)系公證只需要300元左右，為市民節(jié)省了不少開支。
稅費情況：
房管局會對所贈房產(chǎn)重新作出評估，其中包括契稅為房管局的評估價的3％；印花稅為房管局評估價的0．5％；房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費為每宗80元（每多一位受贈人，則加10元）。以上三項一般都由受贈人支付。還有一項是土地出讓金，則按所受贈物業(yè)的房產(chǎn)性質(zhì)而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈與人補(bǔ)交。應(yīng)當(dāng)注意的是：如果贈與人和受贈人之間是直系親屬、姻親的話，則免契稅。如父母與子女之間或夫妻之間的贈與則免除契稅。
房產(chǎn)贈與需要的申請材料：
申報材料：
1.登記申請書原件。
2.申請人身份證明。
3.房屋所有權(quán)證原件。
4.贈與合同原件（贈與方委托他人辦理的，需提交經(jīng)公證的贈與合同和授權(quán)委托書原件）。
5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。
6.契稅完稅或減免稅憑證原件。
注：申請整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記，還應(yīng)當(dāng)提交國有土地使用權(quán)證或者市、區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)使用劃撥用地的文件；其中土地使用權(quán)為劃撥用地的，還應(yīng)當(dāng)提交土地管理部門出具的同意劃撥用地轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件。
已購按經(jīng)濟(jì)適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交土地收益的證明。
標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價房改房贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交房屋差價或者滿65年工齡的證明。城六區(qū)央產(chǎn)房贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。
3.房屋買賣：
房屋買賣是指房屋所有權(quán)人將自己名下的房產(chǎn)買賣給他人的法律行為。
稅費情況：
私有普通住宅房產(chǎn)交易時稅費需要區(qū)分房產(chǎn)是五年內(nèi)產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，還是五年以上房產(chǎn)，收費標(biāo)準(zhǔn)不同。親屬之間為節(jié)省稅費使用買賣方式過戶的房屋成交價需要遵循房產(chǎn)所在地的政府最低指導(dǎo)價。房產(chǎn)買賣稅收相對復(fù)雜，本著快捷、方便的原則，現(xiàn)附表如下：
個人買賣住房應(yīng)繳納各項稅費一覽表
個人銷售、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
課稅對象
計稅依據(jù)
稅率
納稅義務(wù)人
營業(yè)稅
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售建筑物及其土地附著物
銷售收入
普通住房不滿5年，全額征收5%，滿5年，免征
賣方
非普通住房不滿5年，全額征收5%，滿5年，差額征收5%
城建稅
營業(yè)稅
營業(yè)稅稅額
東城、西城、開發(fā)區(qū)、西站范圍內(nèi)，以及朝陽、海淀、豐臺、石景山、門頭溝、燕山六個區(qū)所屬街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；其余的稅率為1%。
賣方
教育費附加
營業(yè)稅
營業(yè)稅稅額3%
賣方
地方教育附加
營業(yè)稅
營業(yè)稅稅額2%
賣方
個人所得稅
銷售轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
轉(zhuǎn)讓所得減原值和費用（轉(zhuǎn)讓所得）
轉(zhuǎn)讓所得減（原值和費用）乘以20%或轉(zhuǎn)讓所得直接乘以1%
賣方
契稅
承受土地、房屋權(quán)屬
土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓和房屋買賣的成交價格3%
房管局買賣房屋過戶手續(xù)：
1.登記申請書原件。
2.申請人身份證明。
3.房屋所有權(quán)證原件。
4.2008年10月15日以后簽訂存量房買賣合同的，提交網(wǎng)上簽訂的買賣合同原件；
已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，提交預(yù)告登記證明原件；
房屋被征收的，提交區(qū)（縣）人民政府的房屋征收決定和被征收人明細(xì)表；
共同共有轉(zhuǎn)為非等額按份共有的，提交共有方式和份額的變更協(xié)議；
房屋拍賣的，提交拍賣成交確認(rèn)書，拍賣成交確認(rèn)書應(yīng)載明委托人、拍賣人、買受人姓名或名稱、房屋坐落、成交價格等內(nèi)容，拍賣成交確認(rèn)書中未載明以上內(nèi)容的，還應(yīng)提交相應(yīng)的證明文件。
5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。
6.契稅完稅或減免稅憑證原件。
申請整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記，還應(yīng)當(dāng)提交國有土地使用權(quán)證或者市、區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)使用劃撥用地的文件；其中土地使用權(quán)為劃撥用地的，還應(yīng)當(dāng)提交土地管理部門出具的同意劃撥用地轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件。
已購保障性住房上市的，還應(yīng)當(dāng)提交住房保障部門出具的上市出售意見原件。
已購經(jīng)濟(jì)適用住房、按經(jīng)濟(jì)適用住房管理住房、限價商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市場價出售的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交土地收益的證明原件。
標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價房改房出售的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交房屋差價或者滿65年工齡的證明原件。
城六區(qū)央產(chǎn)房上市的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。
按照《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于落實我市住房限購政策進(jìn)一步做好房屋登記有關(guān)問題的通知》（京建法〔2012〕23號）要求，提交購房家庭通過資格核驗時申報的全部家庭成員證明材料，包括身份證明、戶籍證明、婚姻證明及其他證明材料。
境外自然人，還應(yīng)當(dāng)提交北京市公安局出入境管理處出具的《境外個人在境內(nèi)居留狀況證明》原件。
境外自然人購買自用、自住商品房的，在辦理預(yù)售登記和權(quán)屬登記時，還應(yīng)當(dāng)提交所購商品房符合實際需要自用、自住原則的書面承諾。境外自然人投資本市非自用、自住商品房的，還應(yīng)當(dāng)提交商務(wù)管理部門核發(fā)的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和工商管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》。原自用、自住商品房進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓的，按上述原則辦理。
房屋抵押期間或者抵押權(quán)預(yù)告登記期間，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）應(yīng)當(dāng)?shù)綀觯⑻峤坏盅簷?quán)人的身份證明、抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項權(quán)利證書或者預(yù)告登記證明原件。
律師提醒：繼承是房產(chǎn)傳承最普遍的形式，但是現(xiàn)在因為房產(chǎn)繼承問題發(fā)生糾紛的案件不勝枚舉，所以人們也越來越關(guān)心生前的傳承行為。贈與和買賣都是在生前實現(xiàn)傳承，這種生前過戶行為很好的保證了房屋所有權(quán)人真實的意思表示，實現(xiàn)房產(chǎn)所有人的意愿。用老百姓的話說這種方式比較踏實，以免百年之后子孫因為房產(chǎn)繼承問題引發(fā)紛爭。但是生前過戶行為也有其弊端，在我們處理的案例中就有很多老人完成了生前過戶后，子女不孝順的情況，當(dāng)老人空空如也的時候，真的是晚景凄涼。所以說是通過繼承、贈與還是買賣實現(xiàn)房產(chǎn)的傳承需要具體情況具體分析，找到最適合自己的方式。
綜上所述：本文本著實用、便捷的原則，結(jié)合最新法院判例及稅費新規(guī)，為您梳理呈現(xiàn)房產(chǎn)繼承、贈與及買賣三種方式的內(nèi)涵、稅費繳納標(biāo)準(zhǔn)及辦理手續(xù)。具體哪種方式適合您，需要根據(jù)上述規(guī)定及您的家庭構(gòu)成、房屋面積等因素量身定做！
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魏紹玲律師辦案心得：離婚案件逐年增多，很多案件往往是因為雙方不善于經(jīng)營婚姻造成的，而非雙方有了根本矛盾。面對這種情況，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)當(dāng)事人如何經(jīng)營婚姻，改善夫妻雙方感情。
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