“學區(qū)房”戶口未遷出被判賠償

基本案情

趙某以孩子上學為目的與李某簽訂房屋買賣合同，并約定10日內(nèi)完成原有全部戶口遷出，否則將支付違約金，卻因該房屋原有戶口未能遷出，“學區(qū)房”指標被占用，導致趙某入學目的不能實現(xiàn)。趙某將李某告上法院，要求賠償。近日，三中院審結(jié)了這起房屋買賣合同糾紛案件，判處李某支付趙某違約金八十八萬元。

2015年4月14日，李某與趙某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定李某將某“學區(qū)房”以880萬元價格出賣給趙某，且李某在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)完成原有全部戶口遷出手續(xù)。如因其自身原因未將涉案房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當向趙某支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。合同簽訂后，雙方依約履行合同。2015年6月1日，房屋所有權(quán)變更登記至趙某名下。

另查，2000年前后，馮某1和馮某2將戶口遷入該“學區(qū)房”，李某對此知情。中介公司業(yè)務(wù)員出庭作證稱，趙某在簽訂房屋買賣合同時就已告知李某其購買房屋是為了解決孩子上學問題，李某也曾承諾于2015年6月底將馮某2戶口遷出，但至今未能遷出。

一審法院法院經(jīng)審理后認為，李某和趙某在合同中明確約定李某應(yīng)當在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)。現(xiàn)馮某1、馮某2的戶口沒有遷出，涉案房屋系“學區(qū)房”，現(xiàn)趙某的入學目的不能實現(xiàn)。依據(jù)法律和涉訴合同的規(guī)定，李某的行為構(gòu)成了違約。故判決李某于判決生效后十日內(nèi)給付趙某違約金八十八萬元。

一審判決作出之后，李某不服提起上訴，北京三中院經(jīng)審理認為，李某在明知馮某1、馮某2的戶籍所在地在該“學區(qū)房”的情況下，仍然與趙某在合同中就戶口遷出和違約責任進行了約定，應(yīng)就其在約定日期內(nèi)未履行約定義務(wù)的行為承擔違約責任。涉案房屋系“學區(qū)房”，趙某購買該房屋的目的為落戶入學，現(xiàn)因馮某1、馮某2的戶口未從涉案房屋內(nèi)遷出，導致買受人入學目的不能實現(xiàn)，故一審法院判決李某依照合同支付違約金并無不當。據(jù)此，北京三中院判決駁回上訴，維持原判。

法官說法

根據(jù)《合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！逗贤ā返诹畻l規(guī)定，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中，雙方在合同中對戶口遷移時間及違約責任作了明確約定，現(xiàn)李某因自身原因未如期將與該房屋相關(guān)的戶口遷出的行為構(gòu)成了違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任，且涉案房屋系“學區(qū)房”，逾期遷戶直接導致趙某購房目的無法實現(xiàn)，故應(yīng)按照合同約定承擔違約責任。

法官建議

對于普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事，對于購房人而言，不僅希望能夠順利實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的目的，還希望購買到的房屋足夠“干凈”——不存在他人的戶口登記。然而實踐中，由于房屋買賣合同履行的時間較長，且涉及到諸多當事人之間的配合義務(wù)，作為較為特殊的房屋，“學區(qū)房”的購買目的較為明顯，是為了子女上學使用，且該類房屋的價值也高于普通房屋。故此，如果出賣人未及時遷出戶口，將導致購買方的子女無法正常使用入學指標，且將有可能為此承擔大額的違約賠償。在此，法官建議買受人應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學校的入學政策，在合同中明確約定房屋對應(yīng)的學籍指標歸買受人使用。如果因出賣人根本違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買受人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償損失。另外，買受人也可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促出賣人及時履行戶口遷移義務(wù)；同時也要提醒房屋的出賣人，一定要謹慎查明房屋上是否存在戶口登記，及時履行遷出的義務(wù)，如果明知“學區(qū)房”的指標使用對購買人造成重要影響的，切勿占用，否則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價。

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