一、引發(fā)討論的新聞中的法律問題
南京樓市十連漲，二手房毀約增多。對(duì)此，江蘇東恒律師事務(wù)所資深律師周勇認(rèn)為：“毀約的大部分是約定的違約金或者給付的定金比較少的，因?yàn)闅Ъs的話他要考慮違約的成本問題，如果說它價(jià)格上漲的幅度超過了違約成本的話，有可能業(yè)主就會(huì)選擇違約?！睂?duì)于賣房人而言，房子漲價(jià)了，毀約是所謂“理所當(dāng)然”的，無非是賠個(gè)違約金。而對(duì)于買房人來說，這無疑是倒霉事。市民胡女士最近賣掉了自己住的老房子，想要換房改善一下，她看中了河西一套307萬的房子，很快與房主簽訂了合同?？刹涣希炌旰贤?，卻再也聯(lián)系不上對(duì)方了。“我當(dāng)時(shí)付了他一個(gè)是定金，是5萬，然后付了他一個(gè)房款，他是銀行貸款解押5萬，一共給了他10萬塊錢。今天好不容易通過中介把他們倆約出來，因?yàn)樗謾C(jī)一直關(guān)機(jī)，還沒談兩句，（賣家說）我325萬，那我前面簽的合同就是白紙一張了?！睂?duì)于房主忽然加價(jià)21萬（原文如此，不知該記者是怎么算出來的），胡女士表示不能接受。賣方表示，如果不同意加價(jià)，那房子就不賣了，他們?cè)敢夥颠€胡女士之前預(yù)支的10萬元，并賠償5萬元的違約金。最終，雙方協(xié)商無果，胡女士決定通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。
記者為此也咨詢了相關(guān)的法律人士，江蘇東恒律師事務(wù)所資深律師周勇：“如果簽訂有效的合同，法院一般會(huì)支持買房人的訴訟請(qǐng)求，如果說他是要求繼續(xù)履行合同的話，可能法律上有一些小的風(fēng)險(xiǎn)。如果說在履行合同可能有一些困難的情況下，主張違約金或者定金形式的話，更容易得到實(shí)現(xiàn)?！敝苈蓭熃榻B，一般來說，這樣的訴訟需要一年左右，費(fèi)用也需要幾萬元，最好的辦法還是防患于未然。“建議約定一個(gè)較高的違約金或者定金，因?yàn)槲椰F(xiàn)在接觸到很多中介公司，他們的違約金才定到房屋總價(jià)款的5%，像江北這邊一套房子100多萬，也就5、6萬違約金，那上漲的幅度明顯比這個(gè)違約金高。所以我建議違約金的數(shù)額一般定到20-30%?！保╤ttp://jiangsu.sina.com.cn/news/general/2016-02-10/detail-ifxpfhzk9189873.shtml）
二、法律分析
中國(guó)社會(huì)成為一個(gè)誠(chéng)信嚴(yán)重缺失的社會(huì)，其中最重要的原因應(yīng)該是違約者受益，守約者吃虧。違約者受益，有制度的原因，更有廣大社會(huì)公眾對(duì)法律的誤解，以致應(yīng)該得到法律保護(hù)的權(quán)利而未能有效地得到應(yīng)有的保護(hù)。如果違約者不能從違約中受益，甚至可能還要遭受重大損失，除了極個(gè)別的非理性的斗氣之外，很難想象我們這個(gè)國(guó)家還會(huì)有這么多人連基本的誠(chéng)信都喪失，以致于現(xiàn)在全社會(huì)爾虞我詐盛行。要改變這種狀況，法律制度需要完善，比如應(yīng)該對(duì)惡意違約者予以懲罰性賠償，而現(xiàn)在的情況是對(duì)于勝訴者，通常是不支持由敗訴方承擔(dān)勝訴方的律師費(fèi)用，即勝訴方即使官司贏了，律師費(fèi)也要自己承擔(dān)，這樣導(dǎo)致一些本該維權(quán)的，也忍氣吞聲、委曲求全而和解了，因?yàn)榇蚬偎?，不但要耗費(fèi)錢財(cái)，更要耗費(fèi)大量的精力，贏了也是兩敗俱傷。假如打官司的人能把打官司的事情都交給律師，而且支付的合理的律師費(fèi)用在官司打贏了的情況下都能由敗訴方承擔(dān)，而且對(duì)惡意的敗訴方還有懲罰性賠償，則維權(quán)者必將增多，雖然國(guó)家一時(shí)將需要投入更多的司法力量，但對(duì)整個(gè)社會(huì)的風(fēng)氣的轉(zhuǎn)變將帶來積極的力量，最終促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)秩序的良性循環(huán)。比如上面新聞提到的案例，如果賣房人毀約以后，他不但要退還買房人的10萬元付款，還要將提價(jià)的21萬元（實(shí)際應(yīng)為18萬元）造成的買房人的損失賠給買房人，再加法院訴訟費(fèi)3萬余元，并要承擔(dān)買房人請(qǐng)律師的費(fèi)用比如10萬元，如果進(jìn)一步的，再對(duì)其惡意提價(jià)的部分予以一定的懲罰賠償給買房人，比如20%，即4.2萬元，你看看，這個(gè)賣房人是否還會(huì)毀約？賣房人毀約是因?yàn)闅Ъs有利可圖，如果毀約損失慘重，哪怕房屋價(jià)格真的賣低了，也很難想象賣房人會(huì)無事找事的毀約。買房人是否會(huì)真的拿起法律的武器告賣房人呢？按照上述那位寫法制報(bào)道的新聞?dòng)浾邔?duì)法律的理解，賣房人毀約只需要承擔(dān)定金5萬元的賠償或者承擔(dān)5萬元的違約金責(zé)任，5萬元就買房人需要負(fù)擔(dān)的律師費(fèi)和其他看不見的訴訟成本來說，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋訴訟成本，這樣的訴訟完全是一個(gè)高成本的討說法。而對(duì)于賣房人來說，即使再加上最多4萬元的訴訟費(fèi)，賣房人從毀約中可多收益21萬元，而相應(yīng)的負(fù)擔(dān)只有9萬元，其還有12萬元的凈收益，就是自己把案件全部交給律師，其還有數(shù)萬元的凈收益，這對(duì)于沒有道德約束或者道德約束不夠強(qiáng)的國(guó)人來說，違約是自然而然的選擇，而且是眾人眼中的聰明人和能人。
實(shí)際上，法律規(guī)定并非如上所理解，買房人因賣房人的違約所造成的損失，不論是直接損失，還是間接損失，包括因房?jī)r(jià)上漲而需要多支出的費(fèi)用，其均可以向賣房人追究。如果約定的違約金高于買房人的實(shí)際損失，但只要不是過分高于買房人的損失（通常以不超過損失的30%為限），則買房人可主張賣房人承擔(dān)違約金責(zé)任；如果約定的違約金低于買房人的損失，則買房人可放棄違約金的主張而直接主張損失賠償或者在主張違約金的同時(shí)，要求賣房人同時(shí)賠償超過違約金的損失差額；對(duì)于同時(shí)規(guī)定了違約金和定金的，只要違約金和定金相加沒有過分超過損失的，買房人可同時(shí)主張，而不是只能主張違約金或者定金，如果兩者相加還不足以補(bǔ)償損失的，則買房人可以直接主張賠償損失。因此，對(duì)于本文的案例，買房人雖然違約定金只有5萬元，但賣房人的毀約造成買房人因房屋漲價(jià)造成的損失為21萬元（當(dāng)然21萬元的損失如何舉證，那是另外一個(gè)問題，不在本文討論之列），買房人可主張賣房人的損失21萬元。（支持本文觀點(diǎn)相應(yīng)的法律規(guī)定：合同法第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù).”第一百一十五條“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！钡谝话僖皇鶙l“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！焙贤ㄋ痉ń忉尪诙藯l“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。”買賣合同司法解釋第二十八條“買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。
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