發(fā)文機關(guān)： 北京市高級人民法院
發(fā)布日期： 2011.12.13
生效日期： 2011.12.13
時效性： 現(xiàn)行有效
為貫徹落實國務院通知精神，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下統(tǒng)稱“京十五條”），對居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題均作出了相應的規(guī)定。上述政策的出臺對于有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的作用，同時也對房屋買賣當事人的利益產(chǎn)生了重大影響。實踐中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標準，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開了專題研討會，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀要內(nèi)容：
一、（審理案件的基本原則和導向）
對房地產(chǎn)市場加強和完善宏觀調(diào)控是黨和國家為維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲的重大決策部署。依據(jù)國家和本市的住房限購政策規(guī)定（以下統(tǒng)稱住房限購政策），妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件是人民法院為大局服務、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的導向相一致。
二、（住房限購政策與不可抗力）
國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。
三、（住房限購政策的性質(zhì)和合同解除的處理原則）
住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。
房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實施導致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支持。
四、（對已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）
房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方簽訂的買賣合同已經(jīng)在相應的房屋管理部門辦理了網(wǎng)上簽約的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記。
訴訟中，當事人對買受人是否具備購房資格、網(wǎng)簽是否正確等事實存在異議的，應告知其可向相應的房屋管理部門反映。當事人向相應行政部門反映的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否等待行政部門的處理結(jié)果。
五、（對未辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）
房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方雖未辦理網(wǎng)上簽約，但買受人家庭（含夫妻雙方及未成年子女）具備“京十五條”規(guī)定的購房資格（見附件一）的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記；不具備資格的，法院應向當事人釋明其可以變更訴訟請求，即要求解除買賣合同；經(jīng)釋明當事人變更請求的，按本紀要第三條的內(nèi)容處理，當事人堅持要求繼續(xù)履行的，判決駁回其訴訟請求。
買受人對其具備“京十五條”規(guī)定的購房資格負有舉證責任。買受人應當依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》第三條的規(guī)定提供相應的證據(jù)材料（見附件二），并提交書面承諾保證其陳述真實。買受人無正當理由拒絕提供證據(jù)材料以致法院無法審查核實的，應當判決駁回其要求辦理房屋過戶登記的訴訟請求。出賣人對買受人的權(quán)利主張表示認可的，不免除買受人的舉證責任。
法院應當根據(jù)買受人提交的證據(jù)主動審查買受人家庭是否具備“京十五條”規(guī)定的購房資格并做出認定，必要時應當向相應的房屋管理部門進行核實，避免當事人通過法院生效判決、調(diào)解書的方式規(guī)避上述政策規(guī)定，實現(xiàn)房屋過戶的目的。
六、（對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）
本紀要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實施（2011年2月17日）之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀要第五條第一項的內(nèi)容處理。
法院對當事人提交的證明上述事實的證據(jù)應當嚴格審查，全面審核，判決支持買受人要求辦理房屋過戶登記訴訟請求的，應當在判前向受理法院的主管院庭長匯報，必要時可向二審法院匯報；原則上不宜以出具正式調(diào)解書的方式確認由出賣人為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。
買受人在相應的住房限購政策實施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過戶登記，尚未審結(jié)的，不受該政策規(guī)定的住房限購條件的限制。
七、（合同存在欺詐的處理原則）
住房限購政策實施后，因一方當事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實，導致訂立的合同違反住房限購政策而無法繼續(xù)履行，另一方當事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當事人賠償其因此所受損失的，應予支持。
八、（明知合同違反住房限購政策的處理原則）
當事人雙方在訂立合同時明知或應當知道該合同不符合當時的住房限購政策，一方當事人要求繼續(xù)履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買受人家庭具備“京十五條”規(guī)定的購房資格的除外；合同約定待買受人符合住房限購政策后再辦理房屋過戶登記的，依照其約定。
九、（規(guī)避住房限購政策的借名買房合同的處理原則）
因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
十、（適用范圍）
本紀要所稱的“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣。當事人依據(jù)房屋贈與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過戶登記的，可以參考適用本紀要相關(guān)內(nèi)容。國家和本市就住房限購政策有新規(guī)定的，適用其新規(guī)定。
當事人因房屋買賣合同的效力及履行發(fā)生的其他爭議，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權(quán)。
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