羊震
【案情】
2008年6月25日，吳某以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)余某所有的房屋一套。因該房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，無(wú)法直接辦理過(guò)戶手續(xù)，經(jīng)咨詢中介機(jī)構(gòu)，雙方商定以借款抵押擔(dān)保并通過(guò)訴訟的方法達(dá)到將涉案房屋過(guò)戶到吳某名下的目的，且約定抵押期限為5年。在余某向吳某出具了借條、協(xié)議等相關(guān)憑證后，吳某將房款全部支付給余某。余某收到全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，將該處房屋的鑰匙給了吳某入住。后因余某不愿辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，吳某以余某為被告起訴至法院，要求其繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
【分歧】
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方簽訂的協(xié)議表明余某因借吳某資金無(wú)力償還把涉案房屋抵押給吳某，并沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)房屋的意思表示，因此，交雙方簽訂的是借款協(xié)議且真實(shí)有效。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方簽訂的實(shí)為經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。因規(guī)避?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，破壞經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序，進(jìn)而損害了國(guó)家和社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
【評(píng)析】
筆者同意第二種意見(jiàn)。
民事活動(dòng)中，經(jīng)常發(fā)生合同名稱與合同內(nèi)容不一致從而引起合同性質(zhì)爭(zhēng)議的情形，本案即為一例。司法實(shí)踐中，確定合同性質(zhì)的通常方法是既要考察合同名稱，又要考察合同所涉及的民事法律關(guān)系、合同訂立過(guò)程、合同內(nèi)容、簽訂合同的目的以及合同的履行情況等因素。
1.雙方當(dāng)事人所簽協(xié)議的性質(zhì)實(shí)為經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議
第一，從合同的簽訂過(guò)程看。雙方當(dāng)事人在簽訂協(xié)議前互不相識(shí)，通過(guò)房地產(chǎn)專業(yè)中介公司的中介，并在該中介公司職員幫助、見(jiàn)證下簽訂了協(xié)議，這與通常的民間借貸的中介特征明顯不符。
第二，從合同履行情況看。在合同履行中，雙方從未辦理房屋抵押手續(xù)，與通常的民間借貸中用房屋抵押的處置方式不符；并且余某于當(dāng)日即將涉案房屋的鑰匙、產(chǎn)權(quán)證原件、土地證原件、購(gòu)房發(fā)票、住宅質(zhì)量保證書(shū)原件及住宅使用說(shuō)明書(shū)原件等資料全部交付給了吳某，吳某亦一直入住涉案房屋。
第三，從合同內(nèi)容看。協(xié)議的內(nèi)容中有借款數(shù)額、抵押物及抵押期限，卻沒(méi)有借款期限，與通常的民間借貸的約定條款不符。協(xié)議中約定抵押期限為5年，雙方當(dāng)事人及中介公司均承認(rèn)知道有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不得交易的管理規(guī)定，而且吳某的陳述、證人證言均承認(rèn)簽訂協(xié)議就是為了規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不得直接上市交易的相關(guān)管理規(guī)定。因此，該協(xié)議的性質(zhì)實(shí)為經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
2.該經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效
第一，本案所涉經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，系雙方當(dāng)事人與中介公司所明知的。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，無(wú)償劃撥建設(shè)用地，減免相關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)費(fèi)，嚴(yán)格限定銷(xiāo)售價(jià)格，用于解決城市低收入家庭的住房困難，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。為了加強(qiáng)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的管理，國(guó)家和省、市政府都制定了嚴(yán)格的管理規(guī)定，其中明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房5年之內(nèi)不得直接上市交易，如果5年內(nèi)因各種原因需要直接上市交易的，政府要優(yōu)先回購(gòu)，回購(gòu)的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。為了規(guī)避這些規(guī)定，雙方當(dāng)事人在中介公司的“幫助”下，采取了名為借款協(xié)議、實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)的方式，且約定了辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間為5年之后。
第二，當(dāng)事人因拆遷而獲得經(jīng)濟(jì)適用房安置資格，并選擇經(jīng)濟(jì)適用房安置的，仍應(yīng)遵守經(jīng)濟(jì)適用房的管理規(guī)定。根據(jù)南京市的有關(guān)規(guī)定，部分項(xiàng)目因拆遷需要安置的，被拆遷人可以享有選擇經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行安置的優(yōu)惠條件。無(wú)論是選擇貨幣安置、實(shí)物安置或者貨幣和實(shí)物結(jié)合的安置，按有關(guān)法律和政策規(guī)定，均要對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，并遵循等價(jià)交換或略有補(bǔ)償?shù)脑瓌t。拆遷人在對(duì)余某被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估后，余某選擇與政府嚴(yán)格限定價(jià)格的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行等價(jià)交換，這種選擇較之選擇市場(chǎng)價(jià)格的商品房或者貨幣安置，其可以獲得比一般商品房更多的住房面積；而該等價(jià)交換的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格與實(shí)際價(jià)值不同，不包括土地使用費(fèi)、減免的規(guī)費(fèi)等，亦即其取得的經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)是存在一定限制的。因此，余某對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的處置應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)制度和規(guī)定。如果其違反規(guī)定買(mǎi)賣(mài)，則不僅破壞政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，對(duì)于其他選擇一般商品房安置或者貨幣安置的被拆遷人而言，也是極為不公平的。
第三，違反經(jīng)濟(jì)適用房管理規(guī)定買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房損害了公共利益。如前文所述，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家劃撥土地并提供一系列優(yōu)惠政策、具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，因此國(guó)家和省、市政府都制定了嚴(yán)格的管理規(guī)定，目的就是保證經(jīng)濟(jì)適用房能夠真正用于解決城市低收入家庭的住房困難和移建項(xiàng)目的拆遷安置，真正發(fā)揮社會(huì)保障功能，也是維護(hù)國(guó)家利益、公共利益的必然之義。因家庭困難而享有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房資格的人，與因某些特定原因、經(jīng)政府批準(zhǔn)而取得購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房資格的人，在購(gòu)買(mǎi)、使用、出售經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，均應(yīng)遵守經(jīng)濟(jì)適用房的管理規(guī)定。然而，在社會(huì)實(shí)踐中，當(dāng)事人往往采取規(guī)避方式來(lái)故意違反管理規(guī)定，嚴(yán)重破壞了經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，進(jìn)而損害了國(guó)家利益和公共利益。因此，本案雙方當(dāng)事人簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議屬于合同法第五十二條第（四）項(xiàng)規(guī)定的合同無(wú)效的法定情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
綜上，原告吳某基于合同有效而訴請(qǐng)被告余某協(xié)助其辦理涉案房屋過(guò)戶手續(xù)，因涉案協(xié)議無(wú)效，其請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。
（作者單位：江蘇省南京市中級(jí)人民法院）
孫奎律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
關(guān)注微信“孫奎律師”(微信號(hào)sunkuils1)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“孫奎律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京安衡（上海）律師事務(wù)所
咨詢電話： 13262916597
關(guān)注孫奎律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：北京安衡（上海）律師事務(wù)所
咨詢電話：13262916597
關(guān)注孫奎律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注孫奎律師
