目前我國尚未有一部完整而權威的關于物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，隨著新建小區(qū)不斷增多，業(yè)主與物業(yè)管理公司的摩擦糾紛也不斷增多，由于法律規(guī)定的缺失以及行業(yè)管理的不規(guī)范，業(yè)主與物管公司的對立情緒也漸濃。
（一）正確理解物業(yè)管理公司的保安義務
在業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同中，物業(yè)管理公司除了提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護等服務外，一項最重要也是最模糊的一項服務就是保安服務。目前業(yè)主與物業(yè)管理公司之間對其認知出現矛盾的現象相當普遍，尤其是發(fā)生失竊后，關于“什么是保安服務”、“保安應提供什么樣服務”以及“發(fā)生事情后保安有沒有責任”難以明確。
有觀點認為物業(yè)管理的公共服務并不僅僅是由物業(yè)管理公司給小區(qū)來看門，而應是要對住戶人身財產安全承擔責任。這種理解具有片面性，理由如下：一是保持社會穩(wěn)定，開展社會治安綜合治理是全社會的共同任務，物業(yè)管理公司的保安服務實際上是配合公安機關的社會治安綜合治理的活動，要物業(yè)管理公司來承擔起對整個小區(qū)住戶的人身財產安全保障有強人所難之嫌。二是在實際操作過程中，物業(yè)管理公司也很難達到保護財產的要求，物業(yè)管理中的保安服務只能起到群防群治的社會治安綜合治理作用，是一種“治安防范服務”，而不是“治安保障服務”，其工作只能降低物業(yè)管理范圍內的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業(yè)管理范圍內的犯罪現象。三是從保安的權利義務上看，保安雖然著統(tǒng)一制服，在管理上比一般行業(yè)更嚴格，更規(guī)范，但他們在法律上絕沒有任何超越于普通公民的權利和義務，更沒有任何意義上的“執(zhí)法權”。四是目前物業(yè)管理的經費來源是向業(yè)主、住戶收取物業(yè)管理服務費，考慮到業(yè)主、住戶的承擔能力，收取這些費用的原則是收支平衡，略有節(jié)余，這些費用只能夠維持公共設施的運行和保養(yǎng)維修以及管理人員的薪酬等費用開支。在這種低收費的情況下，一旦要求失竊一戶物業(yè)管理公司就如數賠償一戶，那么，物業(yè)管理公司就根本無法正常運行下去，整個物業(yè)管理行業(yè)無利可圖，
（二）物業(yè)管理公司是否應承擔責任
我國《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。根據該條例可知，物業(yè)管理公司的保安措施是否達到職業(yè)所要求的標準是判斷其是否承擔責任的關鍵。誠如前述，物業(yè)管理公司承擔的人身財產安全保護責任應當是有限的，故只要物業(yè)管理公司的管理人員履行了正常的安全防范義務且不存在失職情形，業(yè)主家中財產失竊并不能要求物業(yè)管理公司承擔賠償責任。如果物業(yè)管理公司有明顯的失職情形，且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定因果關系，則物業(yè)管理公司很可能要承擔一定的賠償責任。對于物業(yè)管理公司是否履行了正常的安全防范義務且不存在失職情形的判斷，則要根據業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務合同以及業(yè)主公約、住戶手冊等規(guī)則載體依據具體的案件情況進行綜合判定。如果業(yè)主家中財物被盜，物業(yè)管理公司的管理人員疏于履行職務，沒有對來訪的人員進行登記，監(jiān)控錄相沒有監(jiān)錄，門衛(wèi)也沒有發(fā)現，說明物業(yè)管理公司在人防和技防方面都沒有盡到責任，因此被盜的業(yè)主可以向物業(yè)管理公司主張權利，要求物業(yè)管理公司承擔一定的經濟損失。
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