目前我國尚未有一部完整而權(quán)威的關(guān)于物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，隨著新建小區(qū)不斷增多，業(yè)主與物業(yè)管理公司的摩擦糾紛也不斷增多，由于法律規(guī)定的缺失以及行業(yè)管理的不規(guī)范，業(yè)主與物管公司的對立情緒也漸濃。
（一）正確理解物業(yè)管理公司的保安義務(wù)
在業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同中，物業(yè)管理公司除了提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護等服務(wù)外，一項最重要也是最模糊的一項服務(wù)就是保安服務(wù)。目前業(yè)主與物業(yè)管理公司之間對其認知出現(xiàn)矛盾的現(xiàn)象相當普遍，尤其是發(fā)生失竊后，關(guān)于“什么是保安服務(wù)”、“保安應提供什么樣服務(wù)”以及“發(fā)生事情后保安有沒有責任”難以明確。
有觀點認為物業(yè)管理的公共服務(wù)并不僅僅是由物業(yè)管理公司給小區(qū)來看門，而應是要對住戶人身財產(chǎn)安全承擔責任。這種理解具有片面性，理由如下：一是保持社會穩(wěn)定，開展社會治安綜合治理是全社會的共同任務(wù)，物業(yè)管理公司的保安服務(wù)實際上是配合公安機關(guān)的社會治安綜合治理的活動，要物業(yè)管理公司來承擔起對整個小區(qū)住戶的人身財產(chǎn)安全保障有強人所難之嫌。二是在實際操作過程中，物業(yè)管理公司也很難達到保護財產(chǎn)的要求，物業(yè)管理中的保安服務(wù)只能起到群防群治的社會治安綜合治理作用，是一種“治安防范服務(wù)”，而不是“治安保障服務(wù)”，其工作只能降低物業(yè)管理范圍內(nèi)的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業(yè)管理范圍內(nèi)的犯罪現(xiàn)象。三是從保安的權(quán)利義務(wù)上看，保安雖然著統(tǒng)一制服，在管理上比一般行業(yè)更嚴格，更規(guī)范，但他們在法律上絕沒有任何超越于普通公民的權(quán)利和義務(wù)，更沒有任何意義上的“執(zhí)法權(quán)”。四是目前物業(yè)管理的經(jīng)費來源是向業(yè)主、住戶收取物業(yè)管理服務(wù)費，考慮到業(yè)主、住戶的承擔能力，收取這些費用的原則是收支平衡，略有節(jié)余，這些費用只能夠維持公共設(shè)施的運行和保養(yǎng)維修以及管理人員的薪酬等費用開支。在這種低收費的情況下，一旦要求失竊一戶物業(yè)管理公司就如數(shù)賠償一戶，那么，物業(yè)管理公司就根本無法正常運行下去，整個物業(yè)管理行業(yè)無利可圖，
（二）物業(yè)管理公司是否應承擔責任
我國《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。根據(jù)該條例可知，物業(yè)管理公司的保安措施是否達到職業(yè)所要求的標準是判斷其是否承擔責任的關(guān)鍵。誠如前述，物業(yè)管理公司承擔的人身財產(chǎn)安全保護責任應當是有限的，故只要物業(yè)管理公司的管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)且不存在失職情形，業(yè)主家中財產(chǎn)失竊并不能要求物業(yè)管理公司承擔賠償責任。如果物業(yè)管理公司有明顯的失職情形，且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定因果關(guān)系，則物業(yè)管理公司很可能要承擔一定的賠償責任。對于物業(yè)管理公司是否履行了正常的安全防范義務(wù)且不存在失職情形的判斷，則要根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同以及業(yè)主公約、住戶手冊等規(guī)則載體依據(jù)具體的案件情況進行綜合判定。如果業(yè)主家中財物被盜，物業(yè)管理公司的管理人員疏于履行職務(wù)，沒有對來訪的人員進行登記，監(jiān)控錄相沒有監(jiān)錄，門衛(wèi)也沒有發(fā)現(xiàn)，說明物業(yè)管理公司在人防和技防方面都沒有盡到責任，因此被盜的業(yè)主可以向物業(yè)管理公司主張權(quán)利，要求物業(yè)管理公司承擔一定的經(jīng)濟損失。
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