《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
目前，商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開(kāi)出售的，因商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實(shí)踐中大量存在。據(jù)報(bào)載，在2003年“3。15”國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布2002年因商品房廣告虛假引起的投訴比上一年增長(zhǎng)177%，成為商品房糾紛中最主要的問(wèn)題和消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題。
這里所指的“廣告”是指商業(yè)廣告，“商品房銷售廣告”是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌；樣板房展示；等等。
“說(shuō)明和允諾”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊等新療媒體的廣告欄目或自行印制售房宣傳資料、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時(shí)，作出的對(duì)購(gòu)買商品房特定事項(xiàng)的說(shuō)明或者對(duì)商品房質(zhì)量的聲明、陳述。這些內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商多數(shù)情況下會(huì)拒絕寫進(jìn)合同條款中，但對(duì)購(gòu)房合同的簽訂又有著巨大的影響，如何界定房地產(chǎn)廣告中說(shuō)明和允諾的法律責(zé)任。則成為將來(lái)以后，雙方產(chǎn)生糾紛時(shí)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
審判實(shí)踐中對(duì)商品房銷售虛假?gòu)V告等引起糾紛的處理，各個(gè)法院也有著不同的意見(jiàn)。
律師提醒：購(gòu)買商品房時(shí)要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查及取證，在了解法律規(guī)定的情況下，也要針對(duì)各個(gè)地方法院的不同掌握尺度，采取相應(yīng)的法律措施，防止上當(dāng)受騙，造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失。
馬學(xué)斌律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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