商品房預(yù)售合同就其性質(zhì)而言是一種特殊形式的房屋買賣合同。商品房預(yù)售合同有四個(gè)生效要件，登記備案不是它的生效要件，而是它的對(duì)抗要件。在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)看到這樣一個(gè)現(xiàn)象，開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下仍然進(jìn)行商品房的預(yù)售，在這種情況下如何認(rèn)定該商品房預(yù)售合同的效力呢？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
合同的效力又稱合同的法律效力，是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的法律拘束力，即法律以其強(qiáng)制力使合同當(dāng)事人按其相互之間確立的合同內(nèi)容履行義務(wù)、實(shí)現(xiàn)權(quán)利的效力。人民法院審理商品房預(yù)售合同糾紛案件的首要問題就是要正確認(rèn)定合同的效力，這是正確作出判決的前提。
那么一份有效的商品房預(yù)售合同要符合下列條件：
（一）主體合格，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備法律規(guī)定的締約資格。
（二）意思要表示真實(shí)避免出現(xiàn)基于合同被撤銷的情況存在。
（三）不違反法律、行政法規(guī)或者社會(huì)公共利益。
（四）合同標(biāo)的確定、可行。
為了使合同能夠產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律后果，合同的實(shí)質(zhì)性條款也應(yīng)當(dāng)是可行的，至少在合同生效以后可以再訂補(bǔ)充合同，或者按照《合同法》第62條的規(guī)定是可以操作的。比如：預(yù)售的商品房必須是確定了施工進(jìn)度、竣工交付日期、物業(yè)管理方案、裝修標(biāo)準(zhǔn)、平面圖或戶型圖等等。
律師提醒：商品房預(yù)售合同作為國家有特殊規(guī)定和要求的合同，對(duì)其效力的審查要適用特別法——《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定。商品房預(yù)售不僅僅是特殊商品——房地產(chǎn)的買賣行為，而且是一種特殊形式的房地產(chǎn)買賣行為，即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建造中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或房價(jià)款的行為。由于買賣合同的標(biāo)的物在訂立買賣合同時(shí)并不存在，出賣人對(duì)其并不享有完全意義的所有權(quán)。因此，在簽訂此類合同時(shí)，要非常的小心，為了防止造成不必要的損失，最好由專業(yè)的律師陪同購房，對(duì)合同以及開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行審核，防止合同簽訂后被撤銷或無效，而自己的房款，由遲遲不能歸還的情況，或全部損失掉的情況發(fā)生。
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