商品房預售合同就其性質而言是一種特殊形式的房屋買賣合同。商品房預售合同有四個生效要件，登記備案不是它的生效要件，而是它的對抗要件。在實踐中，經常會看到這樣一個現(xiàn)象，開發(fā)商在沒有取得商品房預售許可證的情況下仍然進行商品房的預售，在這種情況下如何認定該商品房預售合同的效力呢？
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
合同的效力又稱合同的法律效力，是指已經成立的合同在當事人之間產生的法律拘束力，即法律以其強制力使合同當事人按其相互之間確立的合同內容履行義務、實現(xiàn)權利的效力。人民法院審理商品房預售合同糾紛案件的首要問題就是要正確認定合同的效力，這是正確作出判決的前提。
那么一份有效的商品房預售合同要符合下列條件：
（一）主體合格，當事人應當具備法律規(guī)定的締約資格。
（二）意思要表示真實避免出現(xiàn)基于合同被撤銷的情況存在。
（三）不違反法律、行政法規(guī)或者社會公共利益。
（四）合同標的確定、可行。
為了使合同能夠產生當事人預期的法律后果，合同的實質性條款也應當是可行的，至少在合同生效以后可以再訂補充合同，或者按照《合同法》第62條的規(guī)定是可以操作的。比如：預售的商品房必須是確定了施工進度、竣工交付日期、物業(yè)管理方案、裝修標準、平面圖或戶型圖等等。
律師提醒：商品房預售合同作為國家有特殊規(guī)定和要求的合同，對其效力的審查要適用特別法——《城市房地產管理法》的相關規(guī)定。商品房預售不僅僅是特殊商品——房地產的買賣行為，而且是一種特殊形式的房地產買賣行為，即房地產開發(fā)經營企業(yè)將正在建造中的房屋預先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為。由于買賣合同的標的物在訂立買賣合同時并不存在，出賣人對其并不享有完全意義的所有權。因此，在簽訂此類合同時，要非常的小心，為了防止造成不必要的損失，最好由專業(yè)的律師陪同購房，對合同以及開發(fā)商的資質進行審核，防止合同簽訂后被撤銷或無效，而自己的房款，由遲遲不能歸還的情況，或全部損失掉的情況發(fā)生。
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