商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金的處理

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

一般認(rèn)為，商品房買賣認(rèn)購書是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。但關(guān)于認(rèn)購書的性質(zhì)在理論和實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn)。

學(xué)理上關(guān)于定金，可以分為五種：一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金；三是成約定金，指以定金支付作為合同成立或生效的條件；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五是違約定金。關(guān)于認(rèn)購書的定金的法律性質(zhì)，也要結(jié)合實(shí)踐中的實(shí)際情況進(jìn)行確定。從法理上講，認(rèn)購書中的定金指的是立約定金。在實(shí)踐中，認(rèn)購書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，除非認(rèn)購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金即退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，否則該“訂金、押金”不能解釋為法律意義上的定金。

律師提醒：各個(gè)購房者在簽訂商品房認(rèn)購書的時(shí)候一定要進(jìn)行仔細(xì)的審查，防止法律陷阱，使開發(fā)商利用語言或文字上的技巧，可以任意的解約。

• 馬學(xué)斌律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。

  關(guān)注微信“馬學(xué)斌律師”(微信號(hào))，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。

• 掃描二維碼，關(guān)注馬學(xué)斌律師

（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“馬學(xué)斌律師網(wǎng)”）

馬學(xué)斌律師

執(zhí)業(yè)律所：馬學(xué)斌

咨詢電話： 15811286610

關(guān)注馬學(xué)斌律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專家律師咨詢。

• 商品房銷售廣告視為合同要約的條件
• 商品房預(yù)售合同的效力
• 企業(yè)合同管理有哪些問題，如何健全企業(yè)合同管理
• 企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有哪些，如何有效應(yīng)對(duì)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)