商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

   一般認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品方買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)契約前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)?！罢J(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價(jià)款計(jì)算；（4）簽署契約的時(shí)限規(guī)定”。關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在理論和實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議，不是一個(gè)獨(dú)立的合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，真正的商品房買(mǎi)賣(mài)行為并未發(fā)生，仍處于商品房買(mǎi)賣(mài)成立前的前契約階段，即使雙方當(dāng)事人完全履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)，仍需雙方另行簽訂商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房銷售合同。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是訂立商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的先決條件，認(rèn)購(gòu)書(shū)的合同性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨(dú)立有效的合同。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)為附條件的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的合同內(nèi)容為商品房買(mǎi)賣(mài)合同所附條件，如認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定以開(kāi)發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，繳清土地出讓金，取得商品房銷售許可證為簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件，條件成就時(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效。筆者認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)為商品買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。

   《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)約等方式向人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

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