商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同的區(qū)別？

   商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同，即預(yù)約與本約具有下列差別：

   一是訂約時間不同，“預(yù)約是談判期間對未來事項的預(yù)先規(guī)劃”。屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約過失責(zé)任范疇。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。

   二是預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。

   第三，簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，由于本約所約定的義務(wù)是合同義務(wù)則直接具備履行內(nèi)容。由于預(yù)約到本約的簽訂雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實信用原則，將預(yù)約確定的原則貫徹到本約的合同條款中。臺灣學(xué)者黃立認(rèn)為，“契約有預(yù)約與本約之分，兩者異其性質(zhì)及效力，預(yù)約權(quán)利人僅得請求對方履行訂立本約之義務(wù)，不得徑依預(yù)定之本約內(nèi)容請求履行，又買賣契約，非不得就標(biāo)的物及價金之范圍先為似定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此買賣本約業(yè)已成立。預(yù)約系債法上的契約，經(jīng)由預(yù)約負(fù)有于較晚時點訂定主契約之義務(wù)，預(yù)約之標(biāo)的既系主契約之訂立，自不能根據(jù)預(yù)約訴請履行，為主契約標(biāo)的之義務(wù)。契約應(yīng)以締結(jié)義務(wù)行為作標(biāo)的，如以處分行為為標(biāo)的時則非契約。預(yù)約之目的在于有事實或法律上障礙，暫時無法訂定主契約時，事先對當(dāng)事人加以拘束。又預(yù)約系約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來系依所訂立之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預(yù)約，仍非預(yù)約。本件兩造成訂契約，雖名為買賣契約書，但除買賣坪數(shù)、價金、繳納價款、移轉(zhuǎn)登記期限等均經(jīng)明確約定，非但并無將來訂立買賣本約之約定，且均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預(yù)約?！备爬ǘ?，“預(yù)約的目的在于有事實或法律上障礙，暫時無訂定主契約時”，約定將來訂立一定合同；預(yù)約的目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同履諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。

   律師提醒：商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同要進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，二者承擔(dān)的法律責(zé)任是不同的。

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