房屋買賣中“陰陽合同”效力應(yīng)如何認(rèn)定?

所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一房屋簽訂兩份內(nèi)容不同的合同，一份合同對(duì)內(nèi)，即“陰合同”，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同，另一份合同對(duì)外，即“陽合同”是以逃避國家稅收等為目的而訂立的。法院在審理案件的過程中，對(duì)買賣合同中“陰陽合同”的效力認(rèn)定問題上，主要存在三種不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陰陽合同”均為無效合同，因?yàn)?，二者均違反了《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”和“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定，所以是無效的，是不受法律保護(hù)的。應(yīng)當(dāng)按照無效合同的處理原則來處理糾紛，并應(yīng)對(duì)買賣雙方實(shí)行民事制裁。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陽合同”不是合同雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容主要條款之一的價(jià)格條款違法進(jìn)而導(dǎo)致“陽合同”整體無效，而“陰合同”系合同雙方的真實(shí)意思表示和實(shí)際履行的合同，在不存在其他影響合同效力因素的情況下應(yīng)為合法有效合同。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陰合同”有效，“陽合同”除價(jià)格條款內(nèi)容部分無效外，其余條款內(nèi)容應(yīng)為有效。在合同實(shí)際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考量合同雙方的真實(shí)意思和履行的實(shí)際情況來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。

律師觀點(diǎn)

律師認(rèn)為，第一種觀點(diǎn)一概否認(rèn)兩種合同的效力，均認(rèn)定為無效是不合理的，因?yàn)槠渲兄挥幸环莺贤钱?dāng)事人惡意患通損害了國家利益的，其中有一份合同是符合法律規(guī)定而書立的，合法有效的，應(yīng)當(dāng)依法予在保護(hù)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為“陽合同”整體無效，此種觀點(diǎn)仍存在諸多問題，因?yàn)樵谒痉▽?shí)踐中好多當(dāng)事人在“陽合同”中不僅僅是對(duì)價(jià)款問題進(jìn)行了變更，還有一部分是在“陰合同”中沒有約定的，關(guān)于合同實(shí)際履行的一些問題。如“陽合同”無效，則雙方當(dāng)事人的合同履行，便存在問題。第三種觀點(diǎn)，符合現(xiàn)大部分案件的實(shí)際情況，但也不能一概而論。對(duì)于“陰陽合同”的效力問題，應(yīng)當(dāng)個(gè)案評(píng)說，根據(jù)每個(gè)案件的不同情況，來判斷哪一份合同是為當(dāng)事人的真實(shí)意思表示?，F(xiàn)在離婚案件中存在這樣一種情況，甲乙為夫妻，結(jié)婚后，以低于市場價(jià)格幾倍的情況，在甲方父母處購得房屋一處，甲方父母考慮到兒子無房居住的情況下，也同意以低價(jià)出賣并到房產(chǎn)交易大廳辦理了過戶并在房屋過戶大廳簽訂了“存量房買賣合同”“陽合同”。房屋辦理完過戶手續(xù)后一年多，甲乙雙方由于感情不和，欲離婚，此時(shí)甲便與其父母在乙不知情的情況下，簽訂了一份房屋買賣合同“陰合同”，合同中關(guān)于價(jià)款的約定符合房屋交易的市均價(jià)格，合同簽訂日期在原合同之前。顯然在本案中“陰合同”主要目的是為了制造夫妻共同債務(wù)，應(yīng)屬無效合同。因此，在此類案件中，應(yīng)當(dāng)區(qū)分，哪一份合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。而不能以定式的思維進(jìn)行審查，“陰合同”就一概有效，“陽合同”就一概無效。

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