【要點(diǎn)提示】
1.國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)新政，當(dāng)事人已預(yù)見(jiàn)到購(gòu)房存在巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中對(duì)國(guó)家房貸政策變化導(dǎo)致按揭不能作出了自己的承諾。這種情形不屬于情事變更，不能解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
2.當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中既約定了違約金又同時(shí)約定了定金罰則，根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定，違約金條款和定金罰則不能同時(shí)適用，一方違約時(shí)，另一方可以選擇違約金條款或者定金條款。
【案例索引】
一審：浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院（2010）甬鄞民初字第987號(hào)（2010年7月19日）
二審：浙江省寧波市中級(jí)人民法院（2010）浙甬民二終字第514號(hào)（2010年9月27日）
【案情】
原告（反訴被告，二審上訴人）：鄧虎
被告（反訴原告，二審被上訴人）：孔春能
寧波市鄞州區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2010年4月6日，鄧虎（乙方）、孔春能（甲方）與中介方寧波誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)信息有限公司（丙方）簽訂存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同一份，合同約定：孔春能將其所有的位于寧波市中河街道金地國(guó)際公館6號(hào)1幢3單元1902室房屋轉(zhuǎn)讓給鄧虎；價(jià)款為人民幣185萬(wàn)元，簽約日付定金10萬(wàn)元，2010年5月15日付50萬(wàn)元并過(guò)戶，余款125萬(wàn)元辦理按揭貸款，于銀行正式放貸和甲方交房后當(dāng)天支付給甲方；如因銀行放貸政策或乙方個(gè)人資信，影響按揭額度或不能批下，不足部分或全額按揭款由乙方在接到丙方通知、法定放貸時(shí)間三日內(nèi)現(xiàn)金補(bǔ)足；除甲方、丙方原因外，乙方違約不能履行合同的，承擔(dān)以下違約責(zé)任：（1）乙方不得退回已支付的定金；（2）乙方延期付款10天內(nèi)，需支付甲方每天500元，超過(guò)10天以上則按第一條作違約處理，并另外支付甲方違約金10萬(wàn)元。雙方簽訂合同后，鄧虎向孔春能支付了10萬(wàn)元定金。2010年4月下旬，鄧虎通知孔春能因房貸新政限制無(wú)法履行合同，要求解除雙方合同，退回已付定金。
鄧虎起訴稱請(qǐng)求判令解除雙方房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由孔春能返還鄧虎購(gòu)房定金10萬(wàn)元。
孔春能反訴稱：雙方合同約定，允許購(gòu)房一方更名，則鄧虎貸款是否受房產(chǎn)新政限制并不影響合同履行。事實(shí)上，房產(chǎn)新政出臺(tái)后，鄧虎也曾聯(lián)系買(mǎi)家接手，但因買(mǎi)家亦采取觀望態(tài)度拒絕接手，導(dǎo)致鄧虎沒(méi)有能力履行合同。鄧虎屬于炒房行為，正是國(guó)家政策調(diào)控的對(duì)象，應(yīng)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)自理。鄧虎違約不履行合同義務(wù)，按合同約定，除定金不得退還外，并需另外支付孔春能違約金10萬(wàn)元?，F(xiàn)其也同意合同解除。請(qǐng)求法院判令駁回鄧虎退還定金的本訴請(qǐng)求，判令鄧虎支付孔春能違約金10萬(wàn)元。
【審判】
寧波市鄞州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：鄧虎和孔春能訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立有效，雙方均須按約履行。雙方合同雖約定部分價(jià)款由鄧虎申請(qǐng)銀行按揭貸款支付，但亦明確約定因銀行放貸政策或鄧虎個(gè)人資信，無(wú)法申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，鄧虎應(yīng)以現(xiàn)金支付。故房產(chǎn)新政對(duì)鄧虎是否造成申請(qǐng)按揭貸款的限制，不成為鄧虎拒絕履行合同的合理理由。鄧虎請(qǐng)求解除合同，現(xiàn)因孔春能亦同意解除合同，原審法院準(zhǔn)許雙方解除合同。鄧虎在雙方約定的期限未按約支付價(jià)款，逾寬限期仍未履行付款義務(wù)，構(gòu)成根本違約，根據(jù)雙方合同約定，除不能退還定金外，還應(yīng)另行支付10萬(wàn)元違約金，該條款相當(dāng)于約定在一方構(gòu)成根本違約時(shí)，須支付包括定金在內(nèi)的違約金20萬(wàn)元。故鄧虎請(qǐng)求退還定金，原審法院不予支持；孔春能請(qǐng)求另行支付10萬(wàn)元違約金，原審法院予以支持。據(jù)此，判決：一、解除鄧虎與孔春能于2010年4月6日簽訂的存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同；二、鄧虎支付孔春能違約金10萬(wàn)元，限在本判決生效后十日內(nèi)付清；三、駁回鄧虎的其他訴訟請(qǐng)求。
上訴人鄧虎上訴稱：原判認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)。（1）本案應(yīng)適用情事變更原則。原審法院把《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（以下簡(jiǎn)稱新國(guó)十條）的出臺(tái)導(dǎo)致銀行按揭政策的變化直接等同于銀行房貸政策的原因，屬錯(cuò)誤理解合同條款。引起按揭不能辦理的原因系國(guó)家政策的變化，故從情事變更的角度看，鄧虎自發(fā)現(xiàn)不能辦理按揭之日起及時(shí)通知孔春能要求解除合同的行為是法律所允許的，并不構(gòu)成違約。由于新國(guó)十條的出臺(tái)，導(dǎo)致銀行按揭不能辦理，所以非鄧虎原因不能履行合同。故鄧虎未支付第二期房款的行為也不構(gòu)成違約，更不構(gòu)成根本性違約。（2）即使鄧虎構(gòu)成違約，也不應(yīng)當(dāng)支付20萬(wàn)元的違約金。根據(jù)《合同法》第116條之規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，只能選擇一種違約方式。原審法院既適用定金罰則，又要鄧虎支付違約金，系適用法律不當(dāng)。請(qǐng)求二審法院維持原判第一項(xiàng)；撤銷原判第二項(xiàng)，駁回孔春能一審中提出的全部反訴請(qǐng)求；撤銷原判第三項(xiàng)，支持鄧虎在一審中提出的全部訴訟請(qǐng)求。
被上訴人孔春能辯稱：銀行作為國(guó)家重要的金融機(jī)構(gòu)，其政策與國(guó)家的政策時(shí)刻聯(lián)系在一起，鄧虎把銀行政策和國(guó)家政策加以割裂是錯(cuò)誤的。鄧虎以政策為由未履行合同，違反合同約定，況且鄧虎也有更改戶主的權(quán)利，并不簡(jiǎn)單受政策限制，違約是其個(gè)人問(wèn)題，并屬根本性違約，造成孔春能巨大損失，鄧虎應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。請(qǐng)求二審法院維持原判。
寧波市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：鄧虎與孔春能之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方真實(shí)意思表示，又不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法確認(rèn)有效，雙方均應(yīng)按約履行。該合同第3條第4項(xiàng)約定，如銀行房貸政策或乙方（鄧虎）個(gè)人資信，影響按揭額度或不能批下的，不足部分或全額按揭款由乙方在接到丙方（房產(chǎn)中介公司）通知、法定放貸時(shí)間三日內(nèi)現(xiàn)金補(bǔ)足。故根據(jù)雙方合同約定，國(guó)家政策的改變，導(dǎo)致銀行房貸政策的變化，并非鄧虎貸款不成拒絕履行合同的法定事由。鄧虎未按約履行付款義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)雙方一致同意解除合同，予以準(zhǔn)許。《合同法》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！薄逗贤ā返?16條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！北景鸽p方當(dāng)事人在合同違約責(zé)任中既約定不得退回已支付定金，又約定支付違約金10萬(wàn)元，該約定違反法律規(guī)定。故原審法院判決駁回鄧虎請(qǐng)求返還10萬(wàn)元定金訴訟請(qǐng)求的同時(shí)又判決鄧虎支付孔春能違約金10萬(wàn)元，屬適用法律錯(cuò)誤。鄧虎不履行合同約定的債務(wù)，無(wú)權(quán)要求返還定金，對(duì)孔春能反訴請(qǐng)求另行支付10萬(wàn)元違約金，不予支持。據(jù)此判決：
一、維持原審判決第一、三項(xiàng)；
二、撤銷原審判決第二項(xiàng)；
三、駁回孔春能的其他訴訟請(qǐng)求。
【評(píng)析】
本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是新國(guó)十條的出臺(tái)導(dǎo)致銀行房貸政策的變化，購(gòu)買(mǎi)方不能辦理按揭，是否構(gòu)成情事變更解除合同，以及定金罰則、違約金如何適用。
一、鄧虎的抗辯事由不構(gòu)成情事變更
情事變更的構(gòu)成要件主要表現(xiàn)在以下幾方面：時(shí)間上，應(yīng)當(dāng)發(fā)生在合同成立之后，履行完畢之前?？陀^上，應(yīng)有情事變更的具體事實(shí)。如戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等。主觀上，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)。是指根據(jù)人們的一般常識(shí)和普遍經(jīng)驗(yàn)，在訂立合同時(shí)也不可能預(yù)見(jiàn)到該情事可能發(fā)生變化。情事變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，且既非不可抗力也非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)履行合同顯失公平。其適用范圍一般為：物價(jià)飛漲、合同基礎(chǔ)喪失、匯率大幅度變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易政策變化等。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》〔以下簡(jiǎn)稱《合同法司法解釋（二）》〕第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！睆脑摻忉寔?lái)看，法律明確將情事變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別開(kāi)來(lái)，如系商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，則按風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)的原則，由遭受不利益一方的當(dāng)事人承擔(dān)由此造成的損失。兩者的主要區(qū)別有：一是預(yù)見(jiàn)程度不同。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系行為人能夠預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)客觀情況的變化可能發(fā)生，并盡量加以避免的一種可能性。二是后果不同。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)雖會(huì)造成一方當(dāng)事人履行合同困難或費(fèi)用增加，利潤(rùn)減少等虧損，但合同的基礎(chǔ)并未發(fā)生質(zhì)的變化。如構(gòu)成情事變更，繼續(xù)履行合同會(huì)對(duì)一方當(dāng)事人明顯不利或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，合同的基礎(chǔ)和預(yù)期的目的發(fā)生根本性動(dòng)搖。本案鄧虎與孔春能于2010年4月6日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在此之前，國(guó)務(wù)院已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)），全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化，但部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)仍出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房仍較活躍。鄧虎應(yīng)該并且已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到市場(chǎng)存在的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家再次對(duì)房市進(jìn)行調(diào)控的可能。故雙方在合同中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)做了明確約定，該合同第3條第4項(xiàng)約定，如銀行房貸政策或乙方（鄧虎）個(gè)人資信，影響按揭額度或不能批下的，不足部分或全額按揭款由乙方在接到丙方（房產(chǎn)中介公司）通知、法定放貸時(shí)間三日內(nèi)現(xiàn)金補(bǔ)足。鄧虎已預(yù)見(jiàn)到購(gòu)房存在的巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，明知國(guó)家房貸新政中規(guī)定允許銀行對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款將導(dǎo)致其按揭不能，卻對(duì)此做出了自己的承諾，即用現(xiàn)金補(bǔ)足。因此，鄧虎提出新國(guó)十條的出臺(tái)導(dǎo)致銀行房貸政策的變化，購(gòu)買(mǎi)方不能辦理按揭，構(gòu)成情事變更的抗辯事由不能成立，房產(chǎn)新政屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不構(gòu)成情事變更，鄧虎應(yīng)自負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的理由
合同解除制度是《合同法》中重要的法律制度。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，其在經(jīng)濟(jì)生活中的作用愈加突出。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除兩種，法定解除主要適用于當(dāng)事人不履行合同的主要義務(wù)，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形。約定解除體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治原則?！逗贤ā返?4條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”《合同法司法解釋（二）》第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除?！鄙鲜鰲l文對(duì)于合同約定解除以及因不可抗力解除的情形，雙方都有可能享有解除權(quán)，做了明確規(guī)定。除了在不可抗力及情事變更情形下，雙方有單方解除權(quán)之外，其他合同單方解除事由僅能由守約方享有。本案在審理過(guò)程中，作為守約方孔春能同意解除合同，根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，現(xiàn)雙方當(dāng)事人一致同意解除合同，應(yīng)予準(zhǔn)許。
三、關(guān)于違約金與定金之間的關(guān)系
《合同法》第116條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！贝藯l對(duì)兩者的關(guān)系做了說(shuō)明。違約金是指由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商預(yù)先確定的，在違約生效后獨(dú)立于履行行為以外的給付。約定的違約金視為違約的損失賠償，當(dāng)債務(wù)人不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定，給債權(quán)人造成損失時(shí)，違約的債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人如數(shù)支付違約金以賠償損失。定金是指當(dāng)事人為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)而預(yù)先支付一定數(shù)額的金錢(qián)。定金有預(yù)付款和懲罰性的功能。兩者的主要區(qū)別：第一，違約金應(yīng)當(dāng)事先約定，但無(wú)須預(yù)先支付。而定金應(yīng)當(dāng)預(yù)先支付，否則定金的約定無(wú)效。第二，約定的違約金，視為違約的賠償金，如果違約未造成損失的，違約方不支付違約金。約定的違約金低于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。定金具有懲罰性，與違約損失無(wú)關(guān)。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，可以約定違約金，也可以約定定金。但是根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定，違約金和定金不能同時(shí)適用，即一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金條款或者定金條款，不能既請(qǐng)求支付違約金又請(qǐng)求執(zhí)行定金罰則。本案雙方當(dāng)事人在合同違約責(zé)任中既約定不得退回已支付定金，又約定支付違約金10萬(wàn)元，該約定違反法律規(guī)定。二審法院依法予以糾正，符合法律規(guī)定。
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