本案與最高人民法院第1號指導(dǎo)案例是否“類似”？
【要點(diǎn)提示】
房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定，雖屬于格式條款，但不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，不違反《合同法》第40條的規(guī)定，該約定有效。居間合同委托人（即房屋買受人）對“跳單”行為沒有正當(dāng)抗辯理由，應(yīng)依照約定，承擔(dān)違約責(zé)任，賠償居間人的損失，但考慮到居間人僅提供房源信息，未實(shí)際操作購房協(xié)議等情形，中介費(fèi)可酌情少收。
訴訟爭點(diǎn)比對，是判斷指導(dǎo)案例與待決案件“類似”與否的核心內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本案訴訟爭點(diǎn)屬于約定條款的效力問題。第1號指導(dǎo)案例的訴訟爭點(diǎn)屬于是否構(gòu)成違約問題。因訴訟爭點(diǎn)不同，法院審判的問題和判決理由均不相同，故本案與第1號指導(dǎo)案例不相“類似”。第1號指導(dǎo)案例不構(gòu)成本案的“參照”性案例。
【案例索引】
一審：江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院（2011）南民初字第11號（2011年7月25日）
【案情】
原告：無錫恒茂時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
被告：張民欣
被告：顧正榮
張民欣與顧正榮系夫妻。2010年8月，張民欣、顧正榮通過無錫恒茂時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱恒茂公司）獲得前宋巷180號702室的房源信息。后張民欣、顧正榮在恒茂公司工作人員的陪同下查看了前宋巷180號702室房屋及其他房源，張民欣作為甲方在恒茂公司提供的《看房確認(rèn)單》上簽字確認(rèn)，落款日期為2010年8月25日，在《看房確認(rèn)單》中明確：自本確認(rèn)書簽字三個(gè)月內(nèi)，甲方承諾不得與乙方所介紹之房屋產(chǎn)生除乙方為中介方之外的其他任何形式的成交（包括私下與房主成交或通過其他中介公司成交等），或?qū)⒎课菪畔⒏嬷顺山弧Ｈ缬羞`反，則甲方必須支付該房屋信息服務(wù)費(fèi)的雙倍給乙方作為違約補(bǔ)償金；房屋買賣服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)的2%。2010年9月3日，張民欣、顧正榮與前宋巷180號702室原產(chǎn)權(quán)人陳大陸、談群偉簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定房屋成交價(jià)160萬元，并通過無錫市房屋置換中心有限公司辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，雙方各交納了代理費(fèi)人民幣250元。2010年9月30日，顧正榮、張民欣與陳大陸、談群偉簽訂《存量房買賣合同》，約定房屋成交價(jià)812900元。恒茂公司獲知張民欣、顧正榮已購買前宋巷180號702室房屋的事實(shí)后，于2010年12月起訴，要求張民欣、顧正榮按照服務(wù)費(fèi)的雙倍標(biāo)準(zhǔn)支付違約金人民幣32516元。審理中，恒茂公司根據(jù)張民欣、顧正榮提供的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，變更訴訟請求，要求張民欣、顧正榮支付中介費(fèi)人民幣32000元。張民欣、顧正榮則認(rèn)為恒茂公司的訴訟請求沒有依據(jù)，可以酌情支付恒茂公司勞務(wù)費(fèi)人民幣500元。審理中，雙方當(dāng)事人對于原房屋產(chǎn)權(quán)人陳大陸、談群偉不承擔(dān)中介費(fèi)的表示均予以認(rèn)可。雙方當(dāng)事人對于《看房確認(rèn)單》中服務(wù)費(fèi)即為中介費(fèi)均無異議。
原告恒茂公司訴稱：張民欣、顧正榮需要購買二手房，恒茂公司為其提供了無錫市前宋巷180號702室的房源，2010年8月25日，張民欣簽下《看房確認(rèn)單》，后張民欣、顧正榮以該房不合意為由，告知恒茂公司不能成交，但張民欣、顧正榮于2010年9月30日與前宋巷180號702室的原產(chǎn)權(quán)人以人民幣81.29萬元的價(jià)格達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，逃避了應(yīng)當(dāng)向恒茂公司支付的服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)要求張民欣、顧正榮按照服務(wù)費(fèi)的雙倍支付違約金人民幣32516元。
被告張民欣、顧正榮辯稱：雙方是于2010年8月26日去前宋巷180號702室看房的，但張民欣、顧正榮在8月25日就簽下了《看房確認(rèn)單》，恒茂公司事后也未將《看房確認(rèn)單》交給張民欣、顧正榮?！犊捶看_認(rèn)單》中提到信息服務(wù)費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，但對信息服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有約定，也沒有提請張民欣、顧正榮注意相應(yīng)的條款，恒茂公司訴訟請求沒有法律依據(jù)，要求駁回恒茂公司的訴訟請求。
【審判】
江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。張民欣、顧正榮根據(jù)恒茂公司提供的關(guān)于前宋巷180號702室房屋的房源信息與原產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，恒茂公司與張民欣、顧正榮之間已形成居間合同關(guān)系，張民欣、顧正榮應(yīng)向恒茂公司支付相應(yīng)的報(bào)酬。張民欣、顧正榮認(rèn)為《看房確認(rèn)單》并未一式二份交給張民欣，恒茂公司也未提請張民欣、顧正榮注意相應(yīng)的條款等理由不能免除張民欣、顧正榮支付報(bào)酬的義務(wù)。根據(jù)《看房確認(rèn)單》的約定，服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為房屋成交價(jià)的2%,符合法律規(guī)定，但服務(wù)費(fèi)應(yīng)向交易雙方收取，因雙方當(dāng)事人對于原產(chǎn)權(quán)人不承擔(dān)中介費(fèi)的表示無異議，可視為恒茂公司放棄了要求原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)中介費(fèi)的請求?？紤]到恒茂公司僅提供信息，未實(shí)際操作張民欣、顧正榮的購房協(xié)議等，中介費(fèi)可酌情少收。
據(jù)此，江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第四百二十四條、第四百二十六條第一款的規(guī)定，于2011年7月25日作出判決：
張民欣、顧正榮于判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)支付無錫恒茂時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司人民幣15500元。
一審宣判后，雙方當(dāng)事人在法定期限內(nèi)均未提出上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
【評析】
本案是一起典型的居間合同糾紛案。在現(xiàn)實(shí)生活中，委托人利用居間人提供的信息私下與他人訂立合同的行為較為普遍，這種行為在行業(yè)內(nèi)稱為“跳單”。本案的主要爭議有以下幾點(diǎn)：
一、原被告雙方是否形成居間合同法律關(guān)系
根據(jù)《合同法》規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。本案中，恒茂公司帶領(lǐng)張民欣、顧正榮實(shí)地考察前宋巷180號702室，即提供了房源信息，原被告雙方對于《看房確認(rèn)單》上張民欣的簽字沒有異議，該《看房確認(rèn)單》可以視為一份居間合同。因此，張民欣、顧正榮與恒茂公司之間已形成居間合同法律關(guān)系。
二、原被告簽訂的《看房確認(rèn)單》是否屬于格式合同及其效力
房地產(chǎn)中介公司為了維護(hù)其權(quán)益，通常在居間合同中規(guī)定：委托人除了與該中介機(jī)構(gòu)交易外，在一定期限內(nèi)不得以其他形式與該房產(chǎn)發(fā)生交易，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。而委托人往往以此規(guī)定為格式條款，對其不產(chǎn)生效力為由進(jìn)行抗辯。從形式上看，此類規(guī)定是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款，屬于格式條款。只要此類條款不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，就不屬于《合同法》第40條合同格式條款無效的情形，對合同當(dāng)事人而言就具有法律約束力。
就本案來看，《看房確認(rèn)單》約定“自本確認(rèn)書簽字三個(gè)月內(nèi)，甲方承諾不得與乙方所介紹之房屋產(chǎn)生除乙方為中介方之外的其他任何形式的成交（包括私下與房主成交或通過其他中介公司成交等），或?qū)⒎课菪畔⒏嬷顺山弧Ｈ缬羞`反，則甲方必須支付該房屋信息服務(wù)費(fèi)的雙倍給乙方作為違約補(bǔ)償金；房屋買賣服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)的2%”，該條款旨在保護(hù)中介公司作為居間人依法應(yīng)享有的權(quán)益，防止當(dāng)事人利用已經(jīng)獲得的服務(wù)進(jìn)行私下交易的背信行為。其雖是格式條款，但并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，不屬于《合同法》第40條合同格式條款無效的情形。進(jìn)一步而言，在居間合同的履行過程中，恒茂公司也的確提供了房源信息，因而對張民欣、顧正榮之后的交易行為做出一定范圍的限制，也符合民法的公平原則，所以該條款對張民欣、顧正榮具有法律約束力。
三、被告是否構(gòu)成違約，如果構(gòu)成，那么其應(yīng)承擔(dān)的中介費(fèi)數(shù)額是多少
居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的報(bào)酬。本案中，張民欣、顧正榮根據(jù)恒茂公司提供的房源信息私下與原產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，違反了居間合同中關(guān)于“不得與乙方所介紹之房屋產(chǎn)生除乙方為中介方之外的其他任何形式的成交”的約定，屬于違約行為，應(yīng)向恒茂公司支付相應(yīng)的中介費(fèi)。張民欣、顧正榮認(rèn)為《看房確認(rèn)單》并未一式二份交給張民欣，恒茂公司也未提請張民欣、顧正榮注意相應(yīng)的條款等理由不能免除張民欣、顧正榮支付報(bào)酬的義務(wù)?！犊捶看_認(rèn)單》約定服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為房屋成交價(jià)的2%，符合法律規(guī)定，但服務(wù)費(fèi)應(yīng)向交易雙方收取，因雙方當(dāng)事人對于原產(chǎn)權(quán)人不承擔(dān)中介費(fèi)的表示無異議，可視為恒茂公司放棄了要求原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)中介費(fèi)的請求?？紤]到恒茂公司僅提供信息，并未實(shí)際操作張民欣、顧正榮的購房協(xié)議等情形，中介費(fèi)可酌情少收。最終法院判令張民欣、顧正榮支付恒茂公司中介費(fèi)人民幣15500元，是比較合理的。
綜上，法院通過判決承擔(dān)違約責(zé)任來宣示“跳單”行為的違法性，有利于引導(dǎo)交易主體在經(jīng)濟(jì)交往中遵守誠實(shí)信用原則，維護(hù)交易的穩(wěn)定性和安全性。
【編后補(bǔ)評】
本案與最高人民法院第1號指導(dǎo)案例即“上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”（最高人民法院審判委員會(huì)討論通過、2011年12月20日發(fā)布）雖同屬房屋買賣居間合同“跳單”違約糾紛，但二者解決的訴訟爭點(diǎn)并不相同，單純從技術(shù)上判斷，也不屬于《最高人民法院關(guān)于案例指導(dǎo)工作的規(guī)定》第7條要求的“類似”案件。
就當(dāng)事人訴辯情況看，本案的訴訟爭點(diǎn)是：“居間人未將其與委托人簽訂的《看房確認(rèn)單》格式文本交給委托人，也沒有提請委托人注意相應(yīng)的條款，是否屬于《合同法》第40條合同格式條款無效的情形?”
第1號指導(dǎo)案例的訴訟爭點(diǎn)是：“在賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售后，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息，并與其他中介公司訂立房屋買賣合同的行為，是否違反其與本案原告中介公司簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》第2.4條的約定?”
本案的訴訟爭點(diǎn)屬于約定條款效力問題；第1號指導(dǎo)案例的訴訟爭點(diǎn)屬于是否構(gòu)成違約問題。由于爭點(diǎn)不同，法院審判的對象及裁判理由均不相同。由此可見，訴訟爭點(diǎn)比對，是判斷指導(dǎo)案例與待決案件“類似”與否的核心內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
第1號指導(dǎo)案例確認(rèn)的裁判要點(diǎn)是：“房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約?！北景笇儆谥笇?dǎo)案例裁判要點(diǎn)所確認(rèn)的前提條件那類情形，與指導(dǎo)案例指明的參照要點(diǎn)不屬于“同類”問題。
需要指出的是，本案判決中有關(guān)“中介費(fèi)”的認(rèn)定與《看房確認(rèn)單》關(guān)于“房屋信息服務(wù)費(fèi)”、“房屋買賣服務(wù)費(fèi)”的約定究竟是什么關(guān)系？與《合同法》第426條關(guān)于“平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬”的規(guī)定又是什么關(guān)系？本案判決沒有直接回應(yīng)居間合同委托人的主張，即《看房確認(rèn)單》沒有約定“信息服務(wù)費(fèi)”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，而是用《合同法》第426條規(guī)定來限制《看房確認(rèn)單》關(guān)于‘房屋服務(wù)費(fèi)’的約定，以確定違約損害賠償數(shù)額，即所謂的“中介費(fèi)”。這個(gè)訴訟和審判思路，應(yīng)建立在當(dāng)事人有關(guān)這些問題的訴辯主張與理據(jù)基礎(chǔ)之上，訴訟爭點(diǎn)有待進(jìn)一步明確，裁判推理和說理還有深入、細(xì)化的余地。
馬學(xué)斌律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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