商品房認(rèn)購(gòu)合同違約時(shí)定金返還案

案情簡(jiǎn)介

    2007年初，A市居民王某，女兒3歲。購(gòu)房時(shí)看到某樓盤彩色效果圖及沙盤上標(biāo)明，該樓盤配備有主題公園、游泳池、幼兒園等附屬設(shè)施。故王某與房產(chǎn)公司簽訂了《XXX商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，并交付了定金2萬(wàn)元。在簽訂正式《商品房買賣合同》時(shí)，王某要求在格式合同中將配套設(shè)施的交付時(shí)間寫入合同，被房產(chǎn)公司拒絕，多次協(xié)商未果，導(dǎo)致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》。王某要求退還2萬(wàn)元定金，房產(chǎn)公司予以拒絕，遂引發(fā)糾紛，王某向法院提起訴訟，要求房產(chǎn)公司雙倍返還定金。

律師分析

    此案，王某與房產(chǎn)公司簽訂的《XXX商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》屬于預(yù)約合同。預(yù)約是與本約相對(duì)應(yīng)的概念，關(guān)于預(yù)約的定義，目前我國(guó)立法上沒有明確的規(guī)定。理論通說(shuō)認(rèn)為，預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來(lái)締結(jié)契約義務(wù)的契約，而將來(lái)訂立的契約則為本約。

    最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱解釋）第4條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。本案中，王某與房產(chǎn)公司未能簽訂商品房買賣合同，既不存在情勢(shì)變更，也不存在不可抗力，故顯然應(yīng)當(dāng)適用定金罰則而不適用上述“返還原定金”規(guī)定。

    《合同法》第115條規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

    按照定金罰則，若王某違約則無(wú)權(quán)要求返還定金。反之，則可獲得雙倍定金。此時(shí)問(wèn)題的焦點(diǎn)已成為王某是否有權(quán)要求將其看到的售樓彩色效果圖及沙盤上標(biāo)明的主題公園、游泳池、幼兒園等附屬設(shè)施寫入合同。根據(jù)《解釋》第三條的規(guī)定，如果房產(chǎn)公司的銷售廣告和宣傳資料所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)買賣合同的定立和房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)該確定為將要約。王某看到的幼兒園等附屬設(shè)施顯然屬于具體確定，且對(duì)王某決定是否購(gòu)買該商品房產(chǎn)生了重大影響，應(yīng)當(dāng)確定為要求。故王某有權(quán)要求房產(chǎn)公司寫入合同，房產(chǎn)公司斷然拒絕的行為則屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。

審理結(jié)果

    法院開庭審理后，支持本所律師觀點(diǎn)，認(rèn)定該房產(chǎn)公司違約。判決房產(chǎn)公司雙倍返還王某定金共計(jì)4萬(wàn)元。

律師建議

    1、認(rèn)購(gòu)協(xié)議的定金約束的是購(gòu)房者要如約給開發(fā)商一個(gè)商談合同的機(jī)會(huì)，并不是約束一個(gè)購(gòu)房合同簽訂的結(jié)果。在現(xiàn)實(shí)生活中有很多購(gòu)房者認(rèn)為如果不簽訂購(gòu)房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，因此就違心的與開發(fā)商簽訂了對(duì)自己很不利的購(gòu)房合同，其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。在此，提醒各位購(gòu)房者，只要你在約定的時(shí)間去和開發(fā)商談合同了，你就履行了你在認(rèn)購(gòu)合同中的合同義務(wù)，千萬(wàn)不能隨便簽訂購(gòu)房合同，這樣會(huì)為自己今后的合法權(quán)益埋下隱患

    2、現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常會(huì)有開發(fā)商會(huì)否認(rèn)購(gòu)房者來(lái)與其協(xié)商過(guò)簽訂購(gòu)房合同這一事實(shí)的情況，據(jù)此來(lái)不予退還定金。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，提醒各位購(gòu)房者，一定要有證據(jù)意識(shí)，去談購(gòu)房時(shí)可以請(qǐng)兩個(gè)以上證人去，或請(qǐng)公正人員一起去等等，因?yàn)橐坏┌l(fā)生訴訟，購(gòu)房者要求退還定金的請(qǐng)求得到支持的前提就是首先得舉證證實(shí)自己沒有違約，也就是在約定的時(shí)間曾去和開發(fā)商商談過(guò)購(gòu)房合同。

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