案情
原告：胡文林，男，34歲，新鄉(xiāng)市某事業(yè)單位職工。
被告：新鄉(xiāng)市西亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：李林，經(jīng)理。
被告：張山虎，男，新鄉(xiāng)市某銀行退休干部。
原告胡文林因改善住房條件想購買一套商品房。當(dāng)他得知新鄉(xiāng)市西亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱西亞公司）要在新鄉(xiāng)市建設(shè)路126號路南蓋樓房，考慮到這個地段離單位近且價格也合適的因素，胡文林于2002年1月27日和西亞公司的代表張山虎經(jīng)協(xié)商簽訂了一份售房協(xié)議，協(xié)議約定了胡文林購買的樓房為2號樓2單元1層1套，面積為110.67平方米，總價值為11萬元，付款方式為一次性付清，該樓房的交付使用期為2002年11月30日。協(xié)議簽訂后，胡文林于2002年1月27日當(dāng)日及2002年2月2日分別交房款7萬元和4萬元，西亞公司收款后給胡文林出具了收據(jù)。但西亞公司卻未就該樓房辦理《商品房預(yù)售許可證》，而且在起了地基后因資金不到位導(dǎo)致該樓無法完工和交付使用。在胡文林多次要求解決問題的情況下，2003年5月1日、6月13日，西亞公司的經(jīng)辦人張山虎給胡文林出具承諾書和欠條，承諾雙倍償還胡文林購房款22萬元，后西亞公司一直未履行給付義務(wù)。胡文林要討要無果的情況下，向紅旗區(qū)法院提起了訴訟。
原告胡文林訴稱，2002年，西亞公司在新鄉(xiāng)市建設(shè)路南建房，原告一次性交清房款11萬元，并同西亞公司簽訂合同一份，約定于2002年11月30日前將房交付原告使用，但西亞公司未按期履約，且未辦理預(yù)售房許可證，屬欺詐行為，訴至法院要求判令1、確認(rèn)售房合同無效；2、二被告雙倍返還購房款及利息；3、二被告賠償因拖欠房款所造成的經(jīng)濟(jì)損失。
被告西亞公司辯稱，同意收回購房合同，將所收房款退回。
被告張山虎辯稱，起訴書所述基本屬實，同意退原告所交房款并承擔(dān)銀行利息，不同意雙倍返還購房款。
審判
河南省新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，西亞公司在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與胡文林所簽售房協(xié)議無效，屬欺詐行為。張山虎雖不屬于西亞公司的工作人員，但其代表西亞公司與胡文林簽訂售房協(xié)議屬代理行為，該協(xié)議加蓋了西亞公司的公章，已經(jīng)過西亞開發(fā)公司的認(rèn)可；西亞公司收取房款后所出具的收據(jù)上加蓋的印章為其財務(wù)章，說明西亞公司與胡文林形成商品房買賣合同法律關(guān)系；且張山虎本人不具備出售商品房的主體資格，其行為所造成的后果應(yīng)由西亞公司承擔(dān)。對胡文林要求確認(rèn)購房合同無效，西亞公司承擔(dān)雙倍償還購房款22萬元及利息的訴訟請求，予以支持。要求張山虎承擔(dān)責(zé)任的訴訟請求，不予支持。胡文林要求西亞公司賠償因拖欠房款所造成的經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請求，因胡文林未遞交損失的相關(guān)證據(jù)，不予支持。對西亞公司、張山虎提出退回胡文林購房款及利息的辯稱，無事實及法律依據(jù)，不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、第九十四條第（四）項、第一百三十八條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條第（一）項之規(guī)定，判決：一、2002年1月27日胡文林與西亞公司所簽售房合同為無效協(xié)議。二、西亞公司在判決生效后十日內(nèi)返還胡文林購房款22萬元及利息。三、駁回胡文林的其他訴訟請求。
一審判決后，被告西亞公司不服，提起上訴稱：一、胡文林在與上訴人簽訂售房協(xié)議時明知上訴人沒有取得商品房預(yù)售許可證，上訴人沒有故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實，因此無須承擔(dān)雙倍返還購房款的責(zé)任。二、張山虎給胡文林出具的承諾書是在工程沒有完要，被上訴人胡文林要求退房的情況下，由于資金不到位，給其出具的，該承諾書不是張山虎及西亞公司真實意思表示，且顯失公平。請求撤銷原判，改判上訴人退還房款11萬元或在工程完工后交付房屋。
被上訴人胡文林辯稱：當(dāng)時買房時上訴人說手續(xù)齊全，在此情況下才簽訂了合同，交付了購房款。且張山虎出具的承諾書也是其自愿出的，請求駁回上訴人的上訴，維持原判。
新鄉(xiāng)市中級法院經(jīng)審理認(rèn)為，上訴人西亞公司與被上訴人胡文林簽訂了售房臨時協(xié)議，該協(xié)議應(yīng)為商品房預(yù)售協(xié)議，胡文林按照協(xié)議約定向西亞公司交付了購房款11萬元。但西亞公司沒有取得商品房預(yù)售許可證明，因此應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的商品房預(yù)售合同無效。對于西亞公司在簽訂售房協(xié)議時是否存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實，因在其后由于西亞公司所售的商品房遲遲沒有完工，被上訴人胡文林要求退房返還購房款時，上訴人西亞公司簽訂此合同的代理人張山虎給胡文林出具了承諾書，承諾如不能按期還款將雙倍返還購房款，該雙倍返還購房款的承諾與法律規(guī)定故意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證承擔(dān)雙倍償還購房款責(zé)任的規(guī)定相一致，因此本院認(rèn)定上訴人西亞公司在簽訂商品房銷售合同時存在故意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證的事實，且事后張山虎又代表西亞公司出具了雙倍償還房款的承諾，故上訴人西亞公司應(yīng)承擔(dān)雙倍償還購房款的責(zé)任。上訴人西亞公司主張張山虎出具的承諾書顯失公平及不應(yīng)雙倍償還購房款的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
評 析
本案爭議的焦點是，西亞公司在預(yù)售商品房的過程中是否故意隱瞞了其未取得商品房預(yù)售許可證明的事實，商品房銷售時存在欺詐行為應(yīng)否承擔(dān)雙倍返還購房款的責(zé)任。
這是一起典型的商品房買賣合同糾紛。對于商品房買賣糾紛案件如何適用法律，特別是商品房買賣中因欺詐行為引起的糾紛，如出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，未取得預(yù)售房許可證明，一房二賣等，是否適用《消費者權(quán)益保護(hù)法》雙倍賠償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，一直是開發(fā)商、購房者關(guān)注的問題。因商品房涉及金額大，是否屬于商品，不僅司法實踐中有爭議，就是法學(xué)理論界也認(rèn)識不一，各地對案件的處理沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，為此，2003年4月28日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），自2003年6月1日起施行，《解釋》對商品房預(yù)售的效力，商品房買賣中的欺詐行為等導(dǎo)致合同無效或被撤銷適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確、具體的規(guī)定，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律依據(jù)。
什么是“商品房買賣合同”，《解釋》第一條：“是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”。本條界定了商品房買賣合同的外延，它與私房、集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的買賣不是一個概念和范疇，法律適用也就不一樣。關(guān)于“商品房預(yù)售”的定義，建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條是這樣規(guī)定的：“是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正式建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為”。
在我國，商品房預(yù)售實行許可證制度。即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。而且售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。這些內(nèi)容在《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條、第九條中都有明文規(guī)定。
如何認(rèn)定商品房買賣合同的效力？《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。這與《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條、第九條的規(guī)定是一致的。我國《合同法》第五十二條第五項也規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。本案中原告西亞公司在原告胡文林起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明，故法院認(rèn)定雙方所簽訂的購房合同屬無效合同是于法有據(jù)的。
本案中西亞公司是否故意隱瞞了未取得商品房預(yù)售許可證的事實？未取得商品房預(yù)售許可證明的無效合同在法律上如何處理？《解釋》第九條第（一）項規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。也就是說買受人可以最高累計獲得購房款雙倍的賠償。關(guān)于“欺詐行為”，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第68條是這樣解釋的：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤的意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”，本案被告西亞公司所售的商品房遲遲沒有完工，在原告胡文林要求退房返還購房款時，代表西亞公司與胡文林簽訂購房合同的張山虎給胡出具了承諾書，承諾如不能按期還款將雙倍返還購房款，該雙倍返還購房款的承諾與法律規(guī)定故意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證承擔(dān)雙倍償還購房款責(zé)任的規(guī)定相一致，由此情節(jié)可看出，被告西亞公司在本案中存在欺詐行為。法院依法做出西亞公司雙倍返還胡文林購房款的判決，是對我國法律懲罰性條款的正確適用。
馬學(xué)斌律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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