合同關(guān)系明確，業(yè)主能以不滿物業(yè)服務(wù)為由拒付管理費嗎？

【案情簡介】

2007年12月16日林某為辦置婚房，在江西萬載縣美好小區(qū)購買商品房一套。因婚期在即林某與開發(fā)商辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)后便加緊布置裝修，期間與宜春某物業(yè)管理有限公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。雙方約定甲方按住宅建筑面積每月每平方米0.4元收取物業(yè)管理服務(wù)費，乙方應(yīng)于每季度前5天內(nèi)繳納，逾期甲方有權(quán)向乙方按物業(yè)費每日千分之三收取違約金。但物業(yè)公司自2010年第二季度起便再未收到林某繳納的管理費。2010年6月物業(yè)公司向法院提起物業(yè)合同糾紛之訴。

【法庭審理】

法庭經(jīng)審理后認(rèn)為，原被告之間簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》真實有效，雙方存在合法的合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行各自義務(wù)。被告提出樓內(nèi)抽油煙機(jī)排煙不暢導(dǎo)致房屋受霉，衛(wèi)生質(zhì)量差等事由抗辯，此情形雖影響正常經(jīng)營，但并不能導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，被告可要求原告通過維修等補(bǔ)救手段排除妨害，拒付物業(yè)管理費于法無據(jù)。故判處被告支付逾期繳納款項2234元，原告關(guān)于違約金之請求不予支持。

【律師點評】

本案的爭議焦點在于物業(yè)合同關(guān)系明確，業(yè)主是否能以不滿物業(yè)服務(wù)為由拒付管理費？關(guān)于本案深圳知名經(jīng)濟(jì)糾紛律師馬成律師具體分析如下：

第一、根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

本案中原被告為物業(yè)合同當(dāng)事雙方，且該合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系出自雙方真實意思表示而設(shè)。依法屬有效協(xié)議，當(dāng)受法律保護(hù)。物業(yè)公司依約提供管理服務(wù)后，被告應(yīng)及時繳納管理費，否則視為違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故被告拒付物業(yè)管理費依法無據(jù)。

第二、根據(jù)我國《合同法》第一百一十二條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

本案中，原告雖已依約向被告提供物業(yè)服務(wù)，但質(zhì)量水平卻無法令人滿意，可見原告物業(yè)公司瑕疵履行合同義務(wù)，依法應(yīng)采取補(bǔ)救措施或是賠償損失，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及民法公平原則，原告違約金部分不予支持合理合法。

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