盡管國土部已作出解釋，但圍繞新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中“使用期限”選項的爭論仍在持續(xù)。
3月19日，北京17位律師聯(lián)名上書國土部，希望重新制作《不動產(chǎn)權(quán)證書》。
本次聯(lián)名致信的發(fā)起人、圣運律師事務(wù)所律師王優(yōu)銀對《華夏時報》記者表示，國土部的澄清只能解釋疑問，缺乏基本的法理邏輯。由于這一選項對“使用期限”的限定性沒有做出明確規(guī)范，未來一旦出現(xiàn)問題，國土部的解釋并不具有法律效力。
與此同時，業(yè)內(nèi)人士分析，“使用期限”之爭再次暴露出“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾，在“房地分離”的土地制度下，住宅土地最長70年的土地使用權(quán)到期后，業(yè)主的房屋所有權(quán)只能成為懸而未決的存在。
律師質(zhì)疑存法律漏洞
“在新制作的房地合一的《不動產(chǎn)權(quán)證書》關(guān)鍵內(nèi)頁設(shè)計的表格中，竟通過‘使用期限’一欄來體現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利。這樣一本嚴肅的法定權(quán)利證書，本應(yīng)當(dāng)是明晰、沒有歧義的，然而新制作的《不動產(chǎn)權(quán)證書》卻用模糊的概念，將所有‘房主’變成了‘房客’，這不符合依法行政。”在17名律師的聯(lián)名致信中，“使用期限”的準(zhǔn)確性成為問題關(guān)鍵。
3月初，國土部部長姜大明在兩會期間公開表示，登記證書需分清權(quán)利類別，針對房屋的權(quán)利屬于所有權(quán)，而針對土地的權(quán)利為使用權(quán)，“使用期限”所填內(nèi)容為登記土地使用期限，房屋所有權(quán)沒有期限。
“對于權(quán)利人來說，《不動產(chǎn)權(quán)證書》是不動產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證，如果圍繞證書出現(xiàn)法律糾紛，那么對不動產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法規(guī)?！北本┎帕悸蓭熓聞?wù)所律師王才亮告訴記者，但是國土部對于“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規(guī)中進行明確規(guī)范。
按照國土部的解釋，《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中“使用期限”是對應(yīng)“權(quán)利類型”的，如果“權(quán)利類型”是房屋所有權(quán)，則沒有期限限制，“使用期限”一欄不填寫，而林權(quán)、海域使用權(quán)、土地使用權(quán)等有使用期限的則對應(yīng)填寫年限。
“由于不動產(chǎn)登記證書是按照‘房地合一’的思路設(shè)計的，所以下設(shè)選項確實需要照顧到房屋和土地兩部分，但僅在證書中籠統(tǒng)設(shè)定‘使用期限’選項這很容易引起歧義。國土部的解釋并沒有解決產(chǎn)生歧義的根源，而是將土地使用權(quán)的地位擺在了房屋所有權(quán)之上，目的也是方便政府管理而非保護業(yè)主權(quán)利?！蓖鮾?yōu)銀表示。
“這樣的做法很有可能留下法律漏洞，”王才亮指出，由于不動產(chǎn)證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的唯一證明，政府存檔的不動產(chǎn)登記簿和《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準(zhǔn)，即使雙方出現(xiàn)糾紛，權(quán)利人一方也很難出示相應(yīng)證據(jù)，而國土部所謂的“澄清”到時也不能成為法律依據(jù)。
同時，最新出臺的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》也并未對證書中所指的“使用期限”一項做出明確說明，這則意味著，一旦出現(xiàn)問題，在缺少法律解釋的環(huán)境下，權(quán)利人只能遵循政府的“一家之言”。
據(jù)王才亮告訴記者，在其曾處理過的農(nóng)村宅基地等涉及土地使用期限的相關(guān)案件中，曾出現(xiàn)過相關(guān)政府部門在土地登記簿底頁中添、改使用期限的情況，但由于權(quán)利人無法找到能支持自己權(quán)利的證據(jù)，導(dǎo)致自身權(quán)利受損。
“我們認為在《不動產(chǎn)權(quán)證書》上起碼應(yīng)該明確限定土地等使用權(quán)的使用期限，只需增添或備注選項即可，也不妨礙實現(xiàn)‘房地合一’。”王優(yōu)銀表示。
不過，王優(yōu)銀告訴記者，聯(lián)名信已經(jīng)提交到國土部，但目前看來國土部重新制作證書的可能性很小。
“國土部的思路是為了方便統(tǒng)一管理，而忽略了這一設(shè)計背后的法理邏輯，如果嚴謹?shù)乜创@一問題，還要從房地分離的法律體制上尋求解決方案?！蓖鮾?yōu)銀稱。
“自動續(xù)期”之困
同時，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，與之密切聯(lián)系的土地70年使用權(quán)背后的問題也逐漸暴露出來。
根據(jù)國土部的公開解釋，之所以在新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》上明確設(shè)置“使用期限”一項，是為了更加醒目地標(biāo)明土地使用期限，提醒業(yè)主在使用期限到期前及時去續(xù)期，以實現(xiàn)對于房屋的所有權(quán)。
“這一問題的根源其實在于‘房地分離’，按照我國《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開的，而這種獨特的權(quán)利結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)又無法改變?！敝袊嗣翊髮W(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地管理系教授嚴金明表示。
這則意味著，雖然業(yè)主對房屋的所有權(quán)是永久的，但是“房隨地走”，如果房屋所在的土地使用權(quán)到期，一旦土地將被政府收回，那么業(yè)主對房屋的所有權(quán)還是無法落到實處。
實際上，對于住宅用地使用權(quán)到期的問題，《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》也規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最晚于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。
“按照《物權(quán)法》的規(guī)定，土地使用權(quán)到期后，應(yīng)該自動續(xù)期，也就是說只需自動履行手續(xù)，而無需額外再繳納費用?！蓖醪帕林赋觥?/p>
不過，由于土地使用權(quán)牽扯問題較多，因此在現(xiàn)有的《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒有對續(xù)期期限、續(xù)期是否要補交土地使用費以及按怎樣的標(biāo)準(zhǔn)支付等相關(guān)細節(jié)作出明確規(guī)定。
王優(yōu)銀表示，《物權(quán)法》起草的時候關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期這方面的爭議比較大，而且住宅用地的土地權(quán)屬分割一直存在困難，所以對于具體的續(xù)期方式并沒有細化。
“目前深圳、青島等地已經(jīng)開始有部分20年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地到達了使用期限，從已有案例來看，青島的部分土地在到期后又重新簽訂了土地合同，沒有補交土地出讓金；而深圳的部分地塊有補交地價的規(guī)定。”王才亮告訴記者。
根據(jù)深圳市政府部門出臺的相關(guān)規(guī)定，到期房地產(chǎn)申請續(xù)期的，在剩余年限(國家規(guī)定的最長土地使用年限減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付。土地租金則按年支付，標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國土管理部門定期公布。
此外，深圳還規(guī)定，到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消失，其土地使用權(quán)無償收回，而地上建筑物、構(gòu)筑物按建造成本折舊補償。
歐陽春律師辦案心得：專注婚姻家庭，提供婚姻家庭原創(chuàng)法律文章！
關(guān)注微信“歐陽春律師”(微信號ouyangchunlawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“歐陽春律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：廣東鵬浩律師事務(wù)所
咨詢電話： 15811286610
歐陽春律師，湖南永州人，法學(xué)學(xué)士，中國司法部注冊律師，深圳律師協(xié)會會員，廣電集團深圳都市頻道《法觀天下》節(jié)目嘉賓律師，深圳律協(xié)勤學(xué)上進青年律師，廣東鵬浩律師事務(wù)所優(yōu)秀律師，獲廣東鵬浩律師事務(wù)所2014年度“辦案能手”榮譽稱號。
執(zhí)業(yè)律所：廣東鵬浩律師事務(wù)所
咨詢電話：15811286610
歐陽春律師，湖南永州人，法學(xué)學(xué)士，中國司法部注冊律師，深圳律師協(xié)會會員，廣電集團深圳都市頻道《法觀天下》節(jié)目嘉賓律師，深圳律協(xié)勤學(xué)上進青年律師，廣東鵬浩律師事務(wù)所優(yōu)秀律師，獲廣東鵬浩律師事務(wù)所2014年度“辦案能手”榮譽稱號。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注歐陽春律師
