第一、房證延期
延期交房或者延期辦證的情況近年來已經(jīng)少了很多，但針對這類事件的投訴，仍一直雄居購房者投訴類型的榜首。究其原因，延期交房辦證涉及整個小區(qū)的業(yè)主，反映情況的自然也很多。
律師支招：開發(fā)商不按約定時間交房，根據(jù)相關(guān)法條規(guī)定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定賠償金。延期辦證，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算賠償金。
第二、房屋質(zhì)量
房屋質(zhì)量從人們意識到的那天起，似乎就保持了它高居不下的投訴率。09年的“樓某某”們用“驚天動地”地方式讓我們再次揪心。
律師支招：根據(jù)相關(guān)法條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，消費者都有權(quán)利要求退房并賠償損失。在交房5年之內(nèi)，只要因房屋施工質(zhì)量、材料質(zhì)量及結(jié)構(gòu)問題造成的漏水，開發(fā)商都有責任提供免費維修。
第三、物業(yè)糾紛
物業(yè)管理越來越成為房地產(chǎn)項目的必備一環(huán)，然而摘掉“新生事物”標簽的物業(yè)公司，也迅速成為房產(chǎn)糾紛的高發(fā)領(lǐng)域。
物業(yè)管理費、安全防盜、停車位等等種類繁多，都是難壞了這些業(yè)主們啊!
律師支招：業(yè)主有權(quán)通過合法程序換掉不合格的物業(yè)公司，但也有義務(wù)按時足額交納物業(yè)費，用不交費的辦法來抵制物業(yè)的不合格服務(wù)的做法是不可取的。合理的做法是，交納物業(yè)費，但對物業(yè)的不作為進行取證，通過業(yè)主大會炒掉不合格的物業(yè)公司，然后利用所取得的證據(jù)，通過訴訟要回已交納的物業(yè)費。
第四、面積縮小
雖然房子是“手工制作”的，國家也制定了3%的面積浮動，可依然有不少開發(fā)商交房時面積誤差率過高，大了要交錢，少了不退款，哪個購房者會愿意呢?
律師支招：根據(jù)相關(guān)法條，解決面積誤差問題，首先要遵從買賣雙方的相關(guān)約定，沒有約定的，則3%就是上下浮動的限度。也就是說，如果雙方?jīng)]有約定，那么房子面積多3%以內(nèi)或者少3%以內(nèi)，都屬于合理范疇，需要多退少補，如果誤差超過3%，那么少了的部分，則需要開發(fā)商按成交單價雙倍賠償超過3%的部分，如果比約定面積多出的面積超過3%，那么超過3%的部分開發(fā)商不得再收取費用。
第五、中介誠信
房地產(chǎn)交易火爆，也刺激了房產(chǎn)中介行業(yè)的大發(fā)展。然而，作為房產(chǎn)中介行業(yè)中最致命的誠信問題，卻屢屢被部分中介從業(yè)者踐踏，購房者將中介訴諸法律的情況依然不少。
律師支招：這一案件提醒消費者，在購買房產(chǎn)的過程中，一定要掌握一些基本常識。鑒于目前中介行業(yè)還存在一些不規(guī)范的地方，消費者在通過中介購買二手房的過程中，一定要把中介的介紹和承諾形成書面材料。
第六、霸王合同
雖然房屋買賣有合同范本，但是依然有不少開發(fā)商在合同中寫入了一些對購房者不公平的條款。雖然購房者有了一些話語權(quán)，對于這樣的霸王合同，消費者的反抗依然很無力。
律師支招：在房屋買賣過程中，開發(fā)商的地位過于強勢，這也促成了霸王合同的產(chǎn)生。雖然在房子和不平等合同的兩難選擇中，消費者往往犧牲自己在合同中的平等權(quán)益來換取房子，但有的時候，這種犧牲會給消費者獲取和使用房屋帶來很大的隱患，所以，建議消費者在簽訂合同時，還是應(yīng)該對霸王合同采取拒絕的態(tài)度。
第七、規(guī)劃變更
這幾年，規(guī)劃變更的情況有所減少，加上審批單位的嚴格把關(guān)，開發(fā)商已經(jīng)不能隨意更改規(guī)劃了，但我們還是要注意開發(fā)商在小區(qū)建成后把綠地變成停車場。
律師支招：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，這時，開發(fā)商在沒得到全體業(yè)主同意的情況下，是無權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查閱小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已經(jīng)入住的部分，那么，就可以有充分理由認為這種規(guī)劃變更是不合法的。另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開發(fā)商要變更已經(jīng)對外宣傳的規(guī)劃，也應(yīng)該對全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒有異議的情況下，才可以變更。
第八、宣傳陷阱
房地產(chǎn)日趨成熟的發(fā)展態(tài)勢，也錘煉了購房者的防忽悠能力，許多購房者已經(jīng)能夠辨別開發(fā)商廣告的真實性。
律師支招：開發(fā)商夸大事實的宣傳，已經(jīng)涉嫌廣告欺詐，消費者有權(quán)利要求與開發(fā)商解除合同，并要求開發(fā)商賠償相應(yīng)的損失。具體的索賠金額，可以按照已交房款，按照從交款到提起訴訟的時限，以同期銀行貸款利率為標準，要求開發(fā)商返還房價款，并支付相應(yīng)利息。
第九、配套缺位
開發(fā)商故意不兌現(xiàn)配套設(shè)施的情況已經(jīng)不像前些年那么多，但目前的問題是，有的開發(fā)商總喜歡把沒譜的配套先喊出去。
律師支招：有些市政公用設(shè)施并不是開發(fā)商說安就安得上的，所以，如果單純是配套欠缺，消費者也不會大動肝火，可問題是，很多開發(fā)商明明實現(xiàn)不了這樣那樣的配套，卻偏偏聲稱，自己能夠把這所有的配套帶進小區(qū)，為業(yè)主的生活帶來最大的便利。結(jié)果配套一拖再拖，后來不了了之。要制約開發(fā)商這種行為，辦法應(yīng)該是及時取證，合法維權(quán)。就是把開發(fā)商承諾的配套內(nèi)容和實現(xiàn)時間表附帶到合同文本中，當然還要注明相應(yīng)的違約責任，雖然這種情況在賣方市場的情況下實現(xiàn)的難度比較大，但從另外一個角度考慮，如果開發(fā)商對這樣的承諾都不肯簽字畫押，也可以提醒您這些配套的真實度到底幾何?
第十、精裝糾紛
隨著精裝修房屋的日益普及，關(guān)于房屋裝修標準的糾紛屢見不鮮。
律師支招：精裝修合同要謹慎簽訂，尤其是有關(guān)裝修標準的問題，最好在裝修專家的指導(dǎo)下，與開發(fā)商簽訂合同。約定的內(nèi)容要盡量詳細，包括地板、廚衛(wèi)用具等用材的品牌型號，如果有贈送電器，也應(yīng)該落實到具體品牌和型號上。另外，出于裝修品質(zhì)的考慮，盡量選擇有裝修監(jiān)理的項目購買。
趙美蘭律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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