伴隨著隆隆的房產調控的號角聲，房產私募基金和信托公司、資產公司游走于大大小小房地產企業(yè)的資本追逐戰(zhàn)。作為行業(yè)中的一員我感受著房地產行業(yè)整合并購浪潮的洶涌，強弱的生存激戰(zhàn)、廝殺的戰(zhàn)場累累白骨讓我們感受著歲月變遷無情、市場大潮的沉浮。
房價還在漲、政策還在調；作為房產投融資的私募+信托（房地產項目基金信托計劃、2.6億元規(guī)模）這一模式實踐參與者，切身感受到模式可以集合雙方的優(yōu)勢、合作效果明顯1+1大于2、整體操作流程安排、責權利分配、模塊整合、單方優(yōu)勢發(fā)揮、配合與制衡等合作藝術發(fā)揮的淋漓盡致、使得項目投資推進較為順暢、遠大于單單的房產私募基金或者信托產品的發(fā)行。我在此單就房產投融資的私募+信托模式的優(yōu)劣淺言幾句，算作中秋國慶雙節(jié)給自己的紀念吧。
一、私募+信托模式優(yōu)勢
1.管理架構互補性
（1）基金和信托雙方組成項目投決和風控委員會，確定目標項目的投資標準、表決程序、鎖定雙方項目合作原則（含項目篩選、投資考察、盡職調查、交易架構、風控措施、產品設計、募集合作方案）；
（2）確定基金運作管理原則、雙方合作權限界定、各節(jié)點參與度、投資賬戶流轉監(jiān)管、收益分配等；
（3）保證項目整體運作（募投管退）過程中按照“兩會”的要求搜集、篩選項目、項目過會、交易架構、風控管理、項目退出。
2.投資決策和風控措施“雙保險”
（1）自項目初步調查--簽訂初步合作意向---項目基金立項---第三方盡職調查---項目基金研討--基金信托投決和風控委員會---項目投資---項目公司經營管理---基金投后管理---基金退出各個節(jié)點都是雙方機構的人員在參與，包括具體項目的節(jié)點推進上的合作，還包括兩個機構各自前臺端口和后臺端口的支持，合作和碰撞中完成項目推進；
（2）合作過程產生了這種合作模式的管理制度、操作流程、合作版本、參與方工作原則等制度化、流程化的“軟實力”,同時也鍛煉了各自團隊成員，不同階段對項目的判斷、把握將對后期項目參與奠定了基礎、專業(yè)技能在碰撞中得到提高；
（3）模式集合了雙方對項目的管理要求，降低了項目進程的偏差、在制衡合作的體制內完成項目投資退出。
3.發(fā)揮了各自優(yōu)勢
（1)基金在項目搜集、篩選、考察方面一般都有較為完整的工作團隊、擅長項目的評估、判斷，對產品的設計、募集分析、投后管理都有一定的市場化經驗；
（2）信托產品的發(fā)行優(yōu)勢不必贅述，投資人認可信托產品，好募集，這就足夠了，解決了產品募集的核心難題；
（3）信托公司對項目的投資判斷、風控要求等確保了項目得到雙方的審批，安全性和收益性進一步得到保障，同時信托的管理團隊以”點“的工作方式解決了一個甚至幾個項目的推進、效率何其高；
（4）信托公司作為非銀行金融機構，無論在京都、省會、三四線城市，政府機構、司法機關都有強大的影響力和控制力，一旦發(fā)生信托計劃無法兌付進而基金收益無法實現(xiàn)，此節(jié)點對融資主體的執(zhí)行“博弈戰(zhàn)”正式開始。基金和信托聯(lián)手可以充分發(fā)揮“政企結合”的優(yōu)勢，利用實用的人脈、機構權限-----，從而擁有較為強大的推動力，降低融資主體的違約風險，可以有效補救投資風險。
4.產品設計
（1）單項基金和混合式的基金，使得產品設計更為靈活，針對不同的項目可以運用吸收了私募基金和信托雙方優(yōu)勢的多種產品設計，產品可以快速鎖定潛在目標投資人；
（2）信托通過和銀行合作（報銀監(jiān)會批準），可以順利鎖定銀行柜臺渠道，這是基金產品難以辦到的；
（3）雙方合作設計產品、溝通發(fā)行方案，整合雙方的渠道資源，發(fā)行能力躍升，“事半功倍”。
二、私募基金+信托模式的未來
1.雙方合作是建立在雙方信任基礎之上，這樣使得各自挑選合作伙伴的要求較多，成功牽手需要較多的緣分和各自機構領導層的大力支持；
2.合作的持久性：利益分配、各自權限、投資理念、運作機制等都是考驗雙方包容性的要點，是否可以持續(xù)牽手合作需要經過考驗；
3.雙方團隊人員巨大的（50倍---100倍）項目獎勵的收入差距、特別是基金人員在工作中感受到的能力回報太少、甚至可憐將會使得基金團隊人員配置失衡、也許出現(xiàn)心中憤懣、手中無活、工作無動力的現(xiàn)象；
4.由于有3年工程集團的工作經歷，感覺這種模式的本質是“金融掛靠”，掛靠也好，工程行業(yè)不是一直在流行這樣的模式；
5.基金要持續(xù)認可信托產品的優(yōu)勢、信托也要滿意私募基金的管理能力。
綜上，匆匆寫下自己的一些工作感受，難免有些偏差，但是我認為私募基金+信托的合作模式將成為未來私募基金持續(xù)發(fā)展的突破口，也是信托跨越發(fā)展不錯的選擇。（文/肖偉）
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