導(dǎo)讀：
付了錢不交房，房產(chǎn)開發(fā)頻頻上演逾期交房的戲碼，明明合同中都約定了交房日期，開發(fā)商卻嚴(yán)重“不守時(shí)”，這種行為算違約嗎，本文作者通過一個(gè)真實(shí)的案例，為您講解逾期交房的法律特征，告訴您逾期交房違約金怎么算。
案情：付了錢不交房地產(chǎn)公司逾期交房被訴違約
金某與某房地產(chǎn)公司與2008年10月8日簽訂了一套商品房買賣合同，雙方約定，金某以1034602萬的價(jià)格購買房地產(chǎn)公司的一套房產(chǎn)，該公司于2009年11月3日前按收合格后交給金某，合同簽訂后金某按約定支付清了全部房款，但該公司卻未按期交房，金某多次催促并要求該公司支付違約金未果后，將該房地產(chǎn)公司告上了法庭。
結(jié)果：認(rèn)定為逾期交房地產(chǎn)公司敗訴
本案開發(fā)商逾期交房后果是什么？法院經(jīng)審理后認(rèn)為：金某與某房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，該房地產(chǎn)公司逾期交房949天，已構(gòu)成了延遲交房違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
律師講法：
逾期交房是指開發(fā)商在商品房銷售合同約定的交付使用期限內(nèi)，未能向買受人交付房屋的行為。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于省力商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定為房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋交付的使用。只要開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉(zhuǎn)移給買受人，就是為開發(fā)商房屋交付的義務(wù)，反之，就是逾期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
逾期交房在房產(chǎn)交易中非常常見。逾期交房怎么辦？這首先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行的告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或其他免責(zé)事由告知購房者的話，開發(fā)商則仍然要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。包括開發(fā)商能夠支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)到一定期限時(shí)購房者有權(quán)解除合同等。
逾期交房違約金怎么算？如果在《商品房預(yù)售合同》中對對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件有約定的，就按合同約定的計(jì)算。如果在合同中對逾期交房違約金怎么算沒有具體明確約定，就應(yīng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)平等的買受人所購?fù)囟瓮惙课葑饨鸨?zhǔn)來確定。消費(fèi)者沒有損失不能成為開發(fā)商免責(zé)理由。
在這里作者以多年的辦案經(jīng)驗(yàn)提醒大家，在合同中一定要約定逾期交房的違約金數(shù)額，因?yàn)樵诤贤袥]有明確約定，就需要照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)平等的買受人所購?fù)囟瓮惙课葑饨鸨?zhǔn)來確定。而這一租金數(shù)額是很低的，得到的賠償也是非常有限的。
張靜律師辦案心得：家庭和企業(yè)一樣，都需要經(jīng)營和管理，防患于未然，遠(yuǎn)勝過事后補(bǔ)救，甚至對薄公堂。作為律師需要做的是，把當(dāng)事人的事情當(dāng)做自己的事情，全程認(rèn)真負(fù)責(zé)，為當(dāng)事人爭取最大的利益。
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