?裁判摘要
根據(jù)合同法第二百三十條的規(guī)定，房屋出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)為購(gòu)買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋。
原告：楊巧麗。
被告：河南中州泵業(yè)有限公司。
法定代表人：王海潮，該公司董事長(zhǎng)。
原告楊巧麗因與被告河南中州泵業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中州泵業(yè)公司)發(fā)生優(yōu)先購(gòu)買權(quán)侵權(quán)糾紛，向河南省滎陽市人民法院提起訴訟。
原告訴稱：自1995年6月以來，原告一直承租被告的一套門市房屋經(jīng)營(yíng)照相業(yè)務(wù)，租賃合同于2002年12月30日才到期。承租期內(nèi)，原告接到被告的通知稱，該房屋已出賣給他人，讓原告與新的產(chǎn)權(quán)人協(xié)商租賃事宜。被告這一行為剝奪了原告的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。請(qǐng)求判令撤銷被告的房屋出賣行為，確認(rèn)原告對(duì)該房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
原告提交的證據(jù)有：
1．加蓋中州泵業(yè)公司公章、落款日期為2002年6月22日的通知一份，用以證明侵權(quán)事實(shí)。
2．2001年6月1日簽訂的租房協(xié)議一份，2001年12月25日、2002年4月5日、2002年7月22日的房租收據(jù)三份，用以證明承租房屋以及2002年全年為房屋租賃期間的事實(shí)。
3．證人許衛(wèi)東、申青梅、馮偉琳的證言，用以證明中州泵業(yè)公司已在2002年5月底、6月初，將包括楊巧麗承租房屋在內(nèi)的12套共24間門面房整體出售，售價(jià)158萬元；中州泵業(yè)公司還將有上述出售內(nèi)容的公告張貼在單位門口柱子上。
被告辯稱：被告雖然出售房屋，但原告承租的房屋卻未出售，也從未向原告發(fā)出房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變更的通知，原告與被告至今保持著正常的租賃關(guān)系。原告所訴不實(shí)，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求。
被告提交的證據(jù)有：
1．2002年7月22日的房租收據(jù)存根一份，內(nèi)容為：“今收到楊巧麗照相館2002年7—9月房租人民幣2400元。”用以證明至楊巧麗起訴后，雙方仍存在租賃關(guān)系，楊巧麗承租的房屋并未出售。
2．2002年6月1日的門面房出售協(xié)議一份、2002年5月29日的收據(jù)一份，內(nèi)容為：“今收到張文學(xué)交來購(gòu)房款，廠東門口兩幢家屬樓11套一樓門市房138萬元整?！庇靡宰C明中州泵業(yè)公司出售給張文學(xué)的房屋中，不包括楊巧麗的承租房。
法庭主持雙方當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證、認(rèn)證。被告中州泵業(yè)公司認(rèn)為：原告楊巧麗提交的證據(jù)1是真實(shí)的，但通知上所說的整體出售不包括楊巧麗承租的房屋，并且通知上沒有受送達(dá)人的姓名，不能證明是送達(dá)給楊巧麗；證據(jù)2也是真實(shí)的，但租房協(xié)議只能證明雙方之間存在著不定期的租賃關(guān)系，不能證明2002年全年是租賃期；證據(jù)3的證人證言均與事實(shí)不符，真實(shí)的公告內(nèi)容是：“經(jīng)董事會(huì)研究決定，大樓東側(cè)一樓門面房12套，其中由西向東第2套留做公司水泵配件門市部不出售外，其他11套整體出售，價(jià)格為138萬元，有意競(jìng)買者請(qǐng)到公司辦公室報(bào)名，以交款先后順序決定中標(biāo)者?！痹摴嬗?002年5月28日張貼，因有人交錢購(gòu)買，5月29日下午就被撕掉了。
原告楊巧麗認(rèn)為：被告中州泵業(yè)公司提交的證據(jù)1是真實(shí)的，但不能證明中州泵業(yè)公司沒有將楊巧麗的承租房出售；證據(jù)2的內(nèi)容互相矛盾，系偽造，不應(yīng)采信。
滎陽市人民法院查明：
原告楊巧麗從1995年6月以來，一直承租被告中州泵業(yè)公司的一套房屋經(jīng)營(yíng)照相業(yè)務(wù)。楊巧麗與中州泵業(yè)公司于2001年6月1日簽訂的租房協(xié)議第四條約定：“承租方必須在當(dāng)年12月25日以前與出租方續(xù)簽下年租房合同，并一次性交齊半年或一年的全部租金，必須先交款，后使用?！?001年12月25日、2002年4月5日，楊巧麗向中州泵業(yè)公司交納了房租。2002年6月22日，中州泵業(yè)公司內(nèi)負(fù)責(zé)水電與房租的工作人員馬如龍給楊巧麗送來中州泵業(yè)公司的通知一份，內(nèi)容為：“因公司門面房整體出售他人，產(chǎn)權(quán)已發(fā)生變更，我公司原與你所簽的租賃協(xié)議到2002年6月30日已執(zhí)行到期，望你接通知后與現(xiàn)購(gòu)房人協(xié)商具體租賃事宜。特此通知?！睏钋甥愓J(rèn)為該通知事項(xiàng)侵犯了其享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故提起訴訟。起訴后，楊巧麗又于2002年7月22日向中州泵業(yè)公司交納房租，中州泵業(yè)公司也給楊巧麗出具了房租收據(jù)。
滎陽市人民法院認(rèn)為：
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！币勒丈鲜鲆?guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1．承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止，則承租人不享有此項(xiàng)權(quán)利。2．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只能在出租人決定出賣租賃房屋后享有，并且必須在接到出賣通知后三個(gè)月內(nèi)行使。3．承租人必須是在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂同等條件，主要是指價(jià)格以及價(jià)款的給付時(shí)間、給付方式等。第三人的出價(jià)條件優(yōu)于承租人時(shí)，承租人沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。從出租人一方說，如果出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當(dāng)承租人與第三人的出價(jià)同等時(shí)不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的違法行為。
原告楊巧麗與被告中州泵業(yè)公司簽訂的租房協(xié)議，意思表示真實(shí)，符合法律規(guī)定，且已履行多年，是有效合同。當(dāng)出租人出賣楊巧麗承租的房屋時(shí)，楊巧麗享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸凇蛾P(guān)于民事訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明?！薄皼]有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！痹鏃钋甥惣热徽J(rèn)為其享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害，就有責(zé)任提供能夠證明侵害事實(shí)存在的證據(jù)。需要證明的事實(shí)包括：1．雙方之間存在著合法有效的租賃關(guān)系；2．出租人決定出賣或者已經(jīng)出賣租賃房屋而不通知承租人，或者雖然通知但在通知的有效期未過時(shí)即將租賃房屋賣與第三人，或者在承租人與第三人出價(jià)同等的情況下將租賃房屋賣給第三人?？v觀楊巧麗提交的證據(jù)，只能證明中州泵業(yè)公司有出賣房屋的行為，卻不能證明中州泵業(yè)公司決定將或者已將楊巧麗承租的房屋出售，中州泵業(yè)公司也不承認(rèn)楊巧麗的訴訟主張；況且楊巧麗在提起訴訟后，又向中州泵業(yè)公司交納了房租，中州泵業(yè)公司也收取了楊巧麗此次交納的房租。這一事實(shí)證明，雙方當(dāng)事人之間的房屋租賃關(guān)系依然存在。故楊巧麗以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵犯為由提起的訴訟，缺乏事實(shí)證據(jù)，其請(qǐng)求不予支持。
據(jù)此，滎陽市人民法院于2002年11月7日判決：
駁回原告楊巧麗的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告楊巧麗負(fù)擔(dān)。
楊巧麗不服一審判決，提起上訴稱：被上訴人中州泵業(yè)公司在承租期限內(nèi)將租賃房屋出賣給他人，剝奪承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的事實(shí)俱在。被上訴人不僅出賣了租賃的房屋，且已收取了賣房款，所謂尚未出賣的證據(jù)均系偽造。請(qǐng)求撤銷原判，改判支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。
中州泵業(yè)公司答辯稱：上訴人主張其承租房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變更，卻無法出示確鑿的證據(jù)證實(shí)自己的主張，其訴訟請(qǐng)求當(dāng)然不應(yīng)支持。一審判決正確，應(yīng)當(dāng)維持。
鄭州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，除確認(rèn)一審查明的事實(shí)外，還查明：被上訴人中州泵業(yè)公司轉(zhuǎn)讓給張文學(xué)的房屋，尚未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；中州泵業(yè)公司已將其名下的其他房屋(包括上訴人楊巧麗承租的房屋)抵押給銀行，并已在房產(chǎn)部門辦理了抵押登記。
鄭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：
最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第六十三條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)以證據(jù)能夠證明的案件事實(shí)為依據(jù)依法作出裁判?！钡诹臈l規(guī)定：“審判人員應(yīng)當(dāng)依照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律的規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷，并公開判斷的理由和結(jié)果?！狈梢?guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購(gòu)買自己承租的房屋；對(duì)出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。上訴人楊巧麗提交的證據(jù)，只能證明中州泵業(yè)公司出賣過房屋并且收取過賣房款，不能證明其承租的房屋已被中州泵業(yè)公司出賣。而只要楊巧麗不能證明其承租的房屋已被中州泵業(yè)公司出賣，就不能因中州泵業(yè)公司出賣其他房屋而主張享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，中州泵業(yè)公司出賣其他房屋與楊巧麗無關(guān)。二審查明，爭(zhēng)議房屋已被中州泵業(yè)公司抵押給銀行，再次證明房屋所有權(quán)人仍是中州泵業(yè)公司，該房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。楊巧麗的上訴理由沒有事實(shí)根據(jù)，不能成立，其上訴請(qǐng)求不予支持。原審依照法定程序?qū)Ρ景缸C據(jù)進(jìn)行全面、客觀審核后認(rèn)定的事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)維持。
據(jù)此，鄭州市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，于2003年3月14日判決：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人楊巧麗負(fù)擔(dān)。
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