購房者在買房時，應當對商品房銷售面積的構成有清楚的認識。商品房銷售面積的構成包括哪些？不計算在商品房建筑面積的項目有哪些？購買商品房的面積如何計算？
如果遇到相關房產(chǎn)糾紛的法律問題，可以找我進行免費咨詢。
一、商品房銷售面積的構成
根據(jù)《商品房銷售面積測量與計算》中明確規(guī)定：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積。商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的單元內(nèi)建筑面積與應分攤的共有建筑面積。即銷售面積（建筑面積）=套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積）+公共分攤面積。
商品房套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和。基中內(nèi)墻體面積的共用墻部分，即各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻應以其墻體水平投影面積的一半計算。未封閉陽臺也以其水平投影面積的一半計算。共有建筑面積的分攤方法是，有約定按約定處理。沒有約定，多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積的比例分攤；多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)各套內(nèi)建筑面積比例分攤。
《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外數(shù)梯等，且備有上蓋，結構牢固，層高2.2米以上的永久性建筑。
房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)實際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結構構成和保溫層的面積，也未包括括陽臺面積。
套內(nèi)建筑面積指根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》的規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積由以下三分部分成：
（一）套內(nèi)的使用面積；
（二）套內(nèi)墻體面積；
（三）陽臺建筑面積。其中套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或陌生墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻體水平投影面積的一半講稿套內(nèi)墻體面積。非共用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套體建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
房屋產(chǎn)權面積是指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記認定。
二、不計算在商品房建筑面積的項目
不計算在商品房建筑面積的項目包括：
1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。
2、突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。
3、房屋之間無上蓋的架空通道。
4、無柱雨篷。
5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。
7、房屋的天面、挑臺、天面上花園、泳池。
8、消防、檢修等用途的室外爬梯。
9、構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。
三、購買商品房的面積如何計算
商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積之和
（一）套內(nèi)建筑面積的計算方法：
套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺建筑面積
1、套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算；
2、套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：
（1）共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積；
（2）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
3、商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分：
（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；
（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%.
4、下列空間不得計入公用建筑面積：
（1）作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等；
（2）作為人防工程的地下室。
公用建筑面積計算公式：
公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室
公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積、各套套內(nèi)建筑面積之和
分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)
一般高層住宅公用建筑面積分攤系數(shù)為0.4左右。
張計全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國社會的通病，中國政府、中國人在法治進程中已初步建立了契約（合同）意識，但還處于初級階段，我們前行的道路曲折而漫長。
關注微信“張計全律師”(微信號zhangjiquanlawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“張計全律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市亞奧律師事務所
咨詢電話： 15811286610
關注張計全律師，用契約（合同）規(guī)范我們的行為，恒定我們的權益，及時了解合同法律信息。
執(zhí)業(yè)律所：北京市亞奧律師事務所
咨詢電話：15811286610
關注張計全律師，用契約（合同）規(guī)范我們的行為，恒定我們的權益，及時了解合同法律信息。
使用微信掃描二維碼
關注張計全律師
