商品房買賣合同現(xiàn)在幾乎都規(guī)定了違約金問題，很多購房者也都遇到過交定金的問題。那么，購房定金能不能退？如何計算開發(fā)商的違約金？
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一、購房定金能不能退？
購房定金的作用是保證合同的順利進(jìn)行。根據(jù)最高法院擔(dān)保法的司法解釋：
（一）簽訂正式購房合同之前的定金。正式購房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來說，我們在簽訂認(rèn)購書或意向書時約定交付定金作為簽訂正式合同的擔(dān)保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因?qū)е聸]有簽訂正式的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。
也就是說，購房者交了定金但又不想買房，那么開發(fā)商可以不退定金。如果開發(fā)商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，購房者可以要求退還定金。所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認(rèn)購書或意向書中約定的情況等等。這里提醒購房者，如果能證明開發(fā)商不賣房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń穑€可以主張開發(fā)商賠償損失。
（二）商品房買賣合同中約定的定金。正式的購房合同中約定的定金一般分兩種情形，一種解約定金；另一種是違約定金。簽訂購房合同時要對定金的性質(zhì)進(jìn)行約定。因為購房合同一旦簽訂就生效，約定不同性質(zhì)的定金，法律后果是不同的。
1、如果合同約定的是解約定金，在適用定金罰則后，不得再要求強(qiáng)制履行合同，但當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。比如開發(fā)商和購房者簽訂合同時約定了交付10萬作為解約定金，如果購房者看上別的房子不想買這套了，這10萬就作為解除購房合同的條件歸開發(fā)商，但是開發(fā)商不能再要求購房者買自己的房子。
2、如果合同約定的是違約定金，在適用定金罰則后，可以選擇要求繼續(xù)履行合同或者選擇解除合同，并當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。還是舉例說明，購房者和開發(fā)商約定交付10萬作為違約定金，如果開發(fā)商到期不賣房，不但要雙倍賠償購房者20萬違約金，如果購房者要求履行合同，開發(fā)商還要賣房給購房者，還要承擔(dān)給購房者造成的大于雙倍賠償?shù)膿p失。
二、如何計算開發(fā)商的違約金？
開發(fā)商違約時所支付的違約金的計算方式，應(yīng)當(dāng)區(qū)別兩者情況：
（一）如何計算開發(fā)商的違約金？依據(jù)商品房買賣合同的約定計算
開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬，而違約造成的實際損失為1萬元，那么法院最終會支持1.3萬元的違約金。同時，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金的數(shù)額。
（二）如何計算開發(fā)商的違約金？依據(jù)法律的直接規(guī)定計算
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
1、逾期交房的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)；按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。
2、逾期付款的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)；按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)；按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
上述三種計算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn)，過高或過低時，法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn)，即上限不低于實際損失，上限不高于實際損失的130%.
張計全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國社會的通病，中國政府、中國人在法治進(jìn)程中已初步建立了契約（合同）意識，但還處于初級階段，我們前行的道路曲折而漫長。
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