“剛需族”是對房子有強烈需要的人群。想通過擁有不動產(chǎn)而對這個城市產(chǎn)生精神的歸屬感，把房子作為財富的主要象征，沒房沒面子，為結(jié)婚而買房，丈母娘的剛性要求，因為這些原因，許多人用畢生的積蓄來買房子，許多人四處舉債來置業(yè)，用自己或家庭的1/2或2/3以上的收入來支付房貸。然而，由于買賣雙方當事人在房地產(chǎn)專業(yè)知識和法律知識上掌握程度的不平等，在買房的過程中容易被開發(fā)商的種種伎倆蒙蔽了眼睛，購房者往往在買房之后懊悔不及卻毫無辦法。
看房、購房、收房過程中需要注意到的細節(jié)問題：
1、在看中意向房屋后，摸清樓盤底細
開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。必須具備的五證是指：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。其中《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源局和房屋管理局核發(fā)。
購房者應(yīng)當查驗上述證件原件，并對其上所注明的內(nèi)容遂一仔細核對，清楚了解自己想認購的該套房屋是否在可預(yù)售的范圍之內(nèi)？有無抵押或者查封？如此，即可避免買到集資房、抵押房，進而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無法辦妥，商品房買賣合同可能無效等最情形的出現(xiàn)。
2、簽訂《認購書》、交納定金要謹慎小心
按照商品房銷售的一般做法，購房者決定購買某套房屋后，在簽訂正式商品房買賣合同之前，開發(fā)商往往會要求先行簽訂《認購書》并交納定金。經(jīng)驗告訴我們，定金交納之際往往就是購房煩惱開始之時。
在簽訂《認購書》時，要特別注意其中限制或者剝奪購房者權(quán)利、免除開發(fā)商義務(wù)的條款，如有的《認購書》規(guī)定，在未簽訂正式《商品房買賣合同》之前要求購房者交納首期樓款；將所有辦不下按揭的責(zé)任規(guī)定全部由購房者承擔(dān)。司法實踐中，法院并不完全將這些條款一律視為無效，購房者必須引起高度重視。
另一重要細節(jié)是，在簽訂《認購書》交納定金之前，開發(fā)商有義務(wù)將正式買賣合同及其補充條款向購房者出示。購房者應(yīng)當清楚了解正式商品房買賣合同及補充協(xié)議的內(nèi)容，避免出現(xiàn)在交納定金后，由于購房人的原因?qū)е沦I賣合同無法成立、開發(fā)商不予退還定金的情況出現(xiàn)。
在清楚《認購書》所定購房者義務(wù)自己均能接受的情況下，購房者才能與開發(fā)商簽訂《認購書》。對于銷售小姐口頭承諾的內(nèi)容，應(yīng)當在認購書中作明確記載，作為日后簽訂正式商品房買賣合同的依據(jù)。
3、謹慎小心簽訂購房合同
開發(fā)商一般均按房管部門合同范本與購房者簽訂正式商品房買賣合同。但由于范本合同本身存在許多選擇性或者填空式的條款，加上開發(fā)商單方面制定的補充協(xié)議，使得合同的簽訂更加撲朔迷離。但必須指出的是，購房者完全有權(quán)利與開發(fā)商就合同及補充協(xié)議的各項條款進行平等協(xié)商，而不是只能按開發(fā)商所定條款簽訂合同，若經(jīng)雙方協(xié)商無法就商品房買賣合同達成一致協(xié)議，由于不能歸責(zé)于雙方的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同不能成立的，開發(fā)商必須將所收取的定金一倍退還購房者。若是因為開發(fā)商違反先前約定，不將房屋賣給購房人的，開發(fā)商需雙倍退還定金。
購房者簽訂購房合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無需填寫時，也應(yīng)畫上橫線，防止對方在空白處私自填上對己不利的內(nèi)容。
對于開發(fā)商承諾的內(nèi)容，應(yīng)當寫入合同或作為合同附件由開發(fā)商確認。裝修標準應(yīng)當明確具體，所用材料品牌、型號、產(chǎn)地最好寫清；盡量采用套內(nèi)面積計價，避免使用復(fù)雜的公攤面積計算；公用配套及房屋的附屬設(shè)施也要有合同中列明；爭取將將開發(fā)商免費贈送物品、包辦城市戶口等購房者特別關(guān)心的內(nèi)容寫成書面文件。對于裝修不合格、逾期交樓、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證，公用設(shè)施不配套、戶口辦理等購房者關(guān)心的問題，除了規(guī)定開發(fā)商如何承擔(dān)支付違約金的責(zé)任外，還應(yīng)當規(guī)定在何種條件下購房者有權(quán)選擇退房，并要求其賠償經(jīng)濟損失，以充分保障購房人的合法權(quán)益。
需要特別小心開發(fā)商的免除或者減少自己責(zé)任、排除購房者權(quán)利加重購房人責(zé)任的不公平條款。比如：逾期交樓的違約金只按購房者實際向開發(fā)商交納的現(xiàn)金樓款作為計算基數(shù)，按揭貸款部分則排除在外；逾期交樓的違約金標準大大低于法定標準；長期逾期交樓只承擔(dān)支付違約金而不能退房；辦理產(chǎn)權(quán)證的期限大大超出法定有交付使用90天辦妥產(chǎn)權(quán)證的規(guī)定，有的甚至規(guī)定在交付使用后1000天內(nèi)才辦妥產(chǎn)權(quán)證；逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金遠低于國家規(guī)定；逾期辦理產(chǎn)權(quán)證數(shù)年只承擔(dān)違約責(zé)任而不能退房；免責(zé)條件無限擴大，不僅包括了法定的不可抗力情形，而且包括諸如政府行為的干預(yù)、技術(shù)原因、自然條件、衛(wèi)生檢查、地鐵施工等等亂七八糟的事項，使得購房者風(fēng)險無限增大，權(quán)利受損嚴重。
最好別簽補充協(xié)議。補充協(xié)議由開發(fā)商制定，全力維護開發(fā)商的利益是不言而喻的?，F(xiàn)在的補充協(xié)議往往約定：合同與補充協(xié)議不一致的以補充協(xié)議為準，而補充協(xié)議的大部分甚至全部內(nèi)容或多或少地將原合同中購房者利益水平調(diào)整到了最低程度。
4、簽訂購房合同后，及時預(yù)告登記
預(yù)告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
一般來說，合同簽訂之的30天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當將商品房買賣合同交房地產(chǎn)管理部門預(yù)告登記，自此，購房者才真正擁有所購房屋的準物權(quán)。
在房屋交付之日起三個月內(nèi)向房地產(chǎn)管理部分辦理產(chǎn)權(quán)登記。及時辦理登記也是防止開發(fā)商重復(fù)抵押、一房兩賣的根本手段，所以，購房者應(yīng)當及時向房地產(chǎn)管理部門了解自己所購房屋的登記情況。
5、房屋質(zhì)量不合格就不收樓
開發(fā)商所交付的商品房必須符合法定和約定的交樓條件。房屋驗收合格的最主要證明文件是《房屋竣工驗收備案表》，未通過竣工驗收備案的房屋，依法不得交付使用。在商品房尚未符合交樓條件的情況下，購房者最好選擇不收樓，此時購房者完全可以按照合同計算違約金或者解除合同的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但若選擇收樓，逾期交樓的事實即告結(jié)束，此后，購房者只能要求開發(fā)商賠償損失，而賠償損失的證據(jù)難以收集，勝訴相對困難，退房的可能性機會沒有。
購房常見法律風(fēng)險防范
1、產(chǎn)權(quán)狀況受到限制，房屋被抵押。
根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。若房屋仍設(shè)定有抵押，房地產(chǎn)交易中心也不會辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上述兩種情況常常會被購房者所忽略，可能造成買賣合同已簽訂、買方首期款也已支付開發(fā)商后，房屋卻不能轉(zhuǎn)讓，由此造成很大的損失。
在簽訂買賣合同前，購房者應(yīng)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。
2、虛假宣傳
設(shè)計精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房者買某一個項目的欲望首先來源于房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告或展會上的沙盤。“樣板房”也?；ㄕ?，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費者，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導(dǎo)。
防范措施：購房者要仔細閱讀購房合同中的內(nèi)容，必要時還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的購房合同中，這樣才有保證。
3、擅改規(guī)劃設(shè)計、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題。
縮小樓距、侵占業(yè)主對公共共享面積的權(quán)益、地基下沉，墻體開裂，滴水漏水等問題是常有發(fā)生的。由于房屋作為商品，特點是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯綜復(fù)雜，特別是購買預(yù)售的期房，這種復(fù)雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結(jié)果給購房者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。
購房合同是最有效的武器，購房者在簽訂合同時一定要將規(guī)劃設(shè)計、質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。
4、配套設(shè)施不配套。
開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無缺，但購房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準備入住時，會發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位。
購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性；調(diào)查了解相應(yīng)的配套設(shè)施是否為行政部門所認可、將來有無計劃、實施的時間、地點、有無條件限制等；再看周圍是否有替換的配套設(shè)施。
5、物業(yè)管理不盡如人意。
樓宇的前期物業(yè)公司都是開發(fā)商制定的，物業(yè)公司與開發(fā)商之間一般存在“近親”關(guān)系，物業(yè)服務(wù)不盡如人意，常發(fā)生如物業(yè)收費項目不清晰，隨意動用公用設(shè)施，隨意占用小區(qū)公用面積等問題。
購房者在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)期限超出一年的不予同意。明確所購物業(yè)的類型，不同類型的物業(yè)，有不同的管理標準、收費標準。再看有些收費項目是否經(jīng)過相關(guān)部門的審批批準、是否超前、超標準征收。
6、延期交房
購房者簽訂合同時要提高警惕，注意這樣的語句“由于供水、供電等部門或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”。開發(fā)商只要延期交房，就會以這樣的理由做借口。將逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬分之十，將解除合同的違約金比例約定為不少于10%。為防止開發(fā)商將質(zhì)量存在瑕疵的房屋進行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好在簽訂合同之時就做補充約定：買受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣人應(yīng)當對質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書面通知買受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
7、房產(chǎn)證拖著不辦。
有些購房者買房時開發(fā)商承諾在三個月之內(nèi)辦理房產(chǎn)證，但有時好幾年房產(chǎn)證依然沒辦下來。幾年來每次去找開發(fā)商，對方都有一套托詞，用的最多的一句話就是“正在辦理”。
防范措施：購房時看商品房是否“五證”齊全。即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)（銷）售許可證》。若不齊全，消費者購買后則可能拿不到房產(chǎn)證，商品房質(zhì)量也得不到保障。再者在合同中約定辦證期限、逾期的違約責(zé)任。另外,也應(yīng)當看看開發(fā)商的實力如何,是否能保證后期房產(chǎn)證的辦理。
8、按揭貸款責(zé)任
一般來說，貸款手續(xù)具體由開發(fā)商辦理。那么，購房者應(yīng)該注意，要在合同中對按揭由誰負責(zé)這項進行明確約定，同時明確因按揭手續(xù)遲延辦理導(dǎo)致逾期付款的責(zé)任的承擔(dān)。特別是現(xiàn)在出現(xiàn)了因為不能辦理按揭導(dǎo)致購房者交付的定金不能退回的情形,因此,可以和開發(fā)商約定,如果因銀行不批準按揭貸款，定金應(yīng)當退回給消費者的條款。
9、注意最終總面積計價方式
有些開發(fā)商在最終房屋面積核算中增加公攤面積，縮水套內(nèi)建筑面積，最終的總面積增加，但增加的幅度往往不突破3%，對此，購房者可以拒絕3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算，并要求約定買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，無論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房價款均由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
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