19、如何計(jì)算房屋的使用率？
房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積之間的比例，是衡量房屋使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。
房屋使用率一般采取軸線面積法，是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，使用面積包括外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積。
房屋使用率的科學(xué)計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占面積后得出使用面積，即所謂的"地毯面積"。
一般而言，高層住宅樓的使用率一般在75％左右，多層住宅樓的使用率在83％左右。
【律師提示】
房屋使用率是購房者最為關(guān)心的事項(xiàng)。因?yàn)榇蟛糠仲彿亢贤前凑战ㄖ娣e計(jì)算價(jià)格的，而您能夠真正享受到的面積卻只有套內(nèi)使用面積。因此，購房者在購房合同中除了要約定清楚房屋使用率是多少以外，還要約定清楚房屋使用率的計(jì)算方法，因?yàn)椴煌姆课菔褂寐视?jì)算方法會(huì)導(dǎo)致房屋實(shí)際使用面積完全不同。
20、什么是暫測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積、銷售面積？
暫測(cè)面積：是指房屋未竣工前，測(cè)量機(jī)構(gòu)或其他單位依施工圖及規(guī)定的計(jì)算辦法測(cè)算的面積。
實(shí)測(cè)面積：是指房屋竣工后，經(jīng)測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量出具的《建筑面積測(cè)算表》上認(rèn)定的面積。
銷售面積：是指套內(nèi)建筑面積與公共分?jǐn)偨ㄖ娣e之和。
【律師提示】
商品房面積直接關(guān)系到購房者的“居住空間”，事關(guān)重大！
21、發(fā)生面積誤差（面積縮水、面積翻倍）如何處理？
（1）交付的商品房面積的確認(rèn)一般應(yīng)當(dāng)以商品房產(chǎn)權(quán)登記面積［指房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋面積］作為確認(rèn)交付房屋面積的憑證。
實(shí)踐中以測(cè)繪成果表作為計(jì)算商品房面積的依據(jù)。但是需要注意的是房地產(chǎn)行政主管部門只對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行形式審查，只要測(cè)繪單位操作規(guī)范，產(chǎn)權(quán)證上所記載的面積就以測(cè)繪成果所記載面積為準(zhǔn)。因此，買受人對(duì)測(cè)繪單位提供的測(cè)繪成果有異議，可以委托國家認(rèn)定的房地產(chǎn)成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。
(2)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，應(yīng)當(dāng)如何處理呢？
首先，合同有約定的，按照約定處理。
其次，合同沒有約定或者約定不明確的，以面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％）或以外作為處理標(biāo)準(zhǔn)：
A.面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），買受人按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算并不得解除合同；
B.面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人有兩種處理方式：
第一種處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息；
第二種處理方式：同意據(jù)實(shí)履行。如果是面積翻倍，則面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；如果是面積縮水，則面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
【律師提示】
首先，購房者不要盲目相信產(chǎn)權(quán)登記面積或者測(cè)繪機(jī)構(gòu)的測(cè)量機(jī)構(gòu)，這兩種面積在目前中國機(jī)制下都不可靠。購房者對(duì)面積有爭議的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
其次，發(fā)生面積誤差時(shí)是先按照合同約定處理，因此合同約定很重要，購房者應(yīng)當(dāng)盡量在合同中約定對(duì)自己有利的處理辦法；然后是按照面積誤差是否超過3％來處理的，面積縮水絕對(duì)值超過3％的部分，購房者可以要求開發(fā)商雙倍返還。
22、購房者購買房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納哪些稅費(fèi)？
購房者購買房屋時(shí)一般需要繳納印花稅、契稅、證件印花稅、以及其他費(fèi)用。
（1）印花稅是指對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，是兼有行為性質(zhì)的憑證稅。印花稅的征稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的憑證，由納稅憑證的書立人或受領(lǐng)人繳納。
印花稅的計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝計(jì)稅金額×適用稅率；
目前開發(fā)商和購房者需要各繳納金額萬分之五的印花稅。
（2）契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收【3％－5％】。
（3）證件印花稅：每件5元。
（4）其他費(fèi)用：
房屋所有權(quán)登記費(fèi)：按套收費(fèi)，每套80元；
公共維修基金：按購房款的2％收?。?/p>
綜合地價(jià)款【購買經(jīng)濟(jì)適用房】：家庭最高購房總價(jià)＝本市當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格×職工購房補(bǔ)貼的建筑面積；超過家庭最高購房總價(jià)的部分，按房價(jià)的10％收取綜合地價(jià)款。
證件工本費(fèi)：一本房產(chǎn)證免收工本費(fèi)；向共同所有人核發(fā)房產(chǎn)證時(shí)，每增加1人、補(bǔ)辦或更換的，每本按10元收取。
【律師提示】
購房者弄懂購房稅費(fèi)并在合同中約定清楚，才能真正省“小錢”。
23、屋頂花園是否屬于共有？能否單獨(dú)出售或者贈(zèng)送給業(yè)主？
首先，屋頂花園或者房屋頂層樓臺(tái)屬于全體業(yè)主共有，理由如下：
（1）從計(jì)算房屋建筑面積有關(guān)規(guī)定看，屋頂平臺(tái)不屬于建筑面積的范圍，因此頂層露臺(tái)是無法在相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門辦理“小產(chǎn)權(quán)”的。
（2）從計(jì)算商品房價(jià)格有關(guān)規(guī)定看，商品房住宅價(jià)格由成本、利潤、稅金和地段差價(jià)四個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成，購房者已經(jīng)分?jǐn)偭俗鳛樽≌膊课晃蓓數(shù)慕ㄖ杀尽?/p>
（3）從結(jié)構(gòu)功能上看，屋頂平臺(tái)屬于樓宇總體的一部分，作為房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件。
其次，因?yàn)槲蓓敾▓@或者房屋頂層樓臺(tái)屬于該大樓全體業(yè)主共有，因此若商品房內(nèi)有通往頂層露臺(tái)的公共通道，該頂層住戶不得妨礙樓內(nèi)其他業(yè)主經(jīng)過公共通道通往露臺(tái)。但是，如果沒有公共通道，則其他業(yè)主欲從頂層住戶室內(nèi)通往露臺(tái)須經(jīng)頂層住戶同意，因?yàn)閷Ｓ械臋?quán)利大于共有的權(quán)利。
最后，屋頂花園或者房屋頂層樓臺(tái)屬于房屋共用部位，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出讓，開發(fā)商單獨(dú)出售或者贈(zèng)送給業(yè)主的行為無效，其收取的露臺(tái)購房款應(yīng)當(dāng)返還給購房者，并承擔(dān)購房者因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。
【律師提示】
屋頂平臺(tái)一定屬于全體業(yè)主共有，除非全體業(yè)主（非開發(fā)商）按照物權(quán)法規(guī)定程序一致同意歸某一業(yè)主所有或者使用。因此，開發(fā)商出售屋頂平臺(tái)或者附贈(zèng)屋頂平臺(tái)均屬無效行為。開發(fā)商擅自出租屋頂做廣告牌、建設(shè)通信設(shè)施等行為屬于侵權(quán)行為。
購買頂層商品房的購房者一定要注意：
首先，您無論如何無法取得屋頂?shù)摹靶‘a(chǎn)權(quán)”。
其次，只有在屋頂沒有樓梯通道的情況下，因?yàn)槟孔印蔼?dú)占”了屋頂?shù)耐ㄐ袡?quán)，您才能事實(shí)上擁有單獨(dú)的屋頂“使用權(quán)”。即便如此，將來還是不能阻止全體業(yè)主通過決議方式在頂層設(shè)立太陽能、廣告牌等集體行為。
因此，如果開發(fā)商在您頂樓的房價(jià)里加了價(jià)，購房者還是謹(jǐn)慎購買。
24、什么是房屋拆遷安置與補(bǔ)償協(xié)議？
房屋拆遷安置與補(bǔ)償協(xié)議是指取得拆遷許可的單位根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)男袨?。拆遷人（指取得房屋拆遷許可證的單位）與被拆遷人（指被拆遷房屋的所有人的單位和居民）或房屋承租人應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
所有權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷人房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。
拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，約定采取房屋所有權(quán)調(diào)換形式，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持；被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照出賣人惡意違約的懲罰性賠償規(guī)定處理。
【律師提示】
關(guān)于城市拆遷維權(quán)目前十分艱難，這里面參雜了太多政府的行為。總之，一言難盡，作為律師只能根據(jù)個(gè)案盡量處理。
25、未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋能否進(jìn)行買賣？
《城市房地產(chǎn)法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
這里“權(quán)屬證書”應(yīng)理解為產(chǎn)權(quán)證書以及其他能夠證明當(dāng)事人擁有房屋所有權(quán)的證明材料；“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但是不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。
因此，就未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋簽訂的合同是有效合同。沒有產(chǎn)權(quán)證明材料的房屋買賣合同，房屋物權(quán)無法轉(zhuǎn)移；雖然沒有產(chǎn)權(quán)證但是有其他權(quán)屬證明材料的，房屋物權(quán)可以轉(zhuǎn)移。
【律師提示】
沒有產(chǎn)權(quán)證的“二手”房屋買賣雖然合同有效，但是將來無法辦理房產(chǎn)權(quán)證。因此還是多加小心。
26、房屋質(zhì)量不合格，買受人能否解除合同并要求賠償？
因房屋質(zhì)量不合格，買受人可以請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。
（1）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格（指買受人所購置的房屋的地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題）不能交付使用或者房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
（2）因房屋質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
（3）交付使用的房屋存在質(zhì)量問題未嚴(yán)重影響正常居住使用, 買受人不得解除合同并要求賠償損失，但是出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修期內(nèi)的修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
27、開發(fā)商遲延交付房屋，購房者能否解除合同？
首先，開發(fā)商遲延交付房屋，購房者經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，購房者可以請(qǐng)求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。
其次，因開發(fā)商遲延交房解除合同是有期限限制的：
經(jīng)購房者催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
購房者沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
【律師提示】
購房者務(wù)必注意解除權(quán)行使的期限為3個(gè)月和1年。
28、購房者遲延支付購房款，開發(fā)商能否解除合同？
首先，購房者遲延支付購房款，開發(fā)商經(jīng)經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，開發(fā)商可以請(qǐng)求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。
其次，因購房者遲延支付購房款解除合同是有期限限制的：
經(jīng)開發(fā)商催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
開發(fā)商沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
29、購房者能否要求退房？
首先，購房者與開發(fā)商在購房合同中約定了退房條件的，購房者可以按照約定條件退房。
其次，如果雙方?jīng)]有約定退房的條件，那么在以下情形購房者可以退房：
（1）開發(fā)商遲延交付房屋的，購房者可以按照第26條規(guī)定解除購房合同退房；
（2）開發(fā)商在沒有商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，在規(guī)定期限內(nèi)【起訴前】仍未取得商品房預(yù)售許可證，購房者可以退房；
（3）開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同無效，包括開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)和開發(fā)商存在欺詐情形，購房者可以退房：
（4）開發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)規(guī)劃，影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸和朝向，影響購房者居住的，購房者可以依法選擇退房；
（5）因無法得到銀行或者公積金管理中心的貸款，購房者可以退房；
（6）開發(fā)商在購房合同約定的時(shí)間內(nèi)未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，購房者可以退房；
（7）房屋面積誤差超過3％，購房者可以選擇退房；
（8）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體機(jī)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，購房者可以退房；
（9）因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者可以選擇退房；
（10）開發(fā)商將出售的房屋抵押給第三人或者將房屋又出賣給第三人，購房者可以選擇退房。
【律師提示】
購房者應(yīng)當(dāng)在合同條款中保證自己完整的退房權(quán)利，明確約定當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商違約、購房者有權(quán)退房時(shí)，購房者應(yīng)該有退房的選擇權(quán)；并且明確約定退房時(shí)如何處理，不退時(shí)又怎么對(duì)待。
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