9、購買預售商品房出現“爛尾”怎么辦？
購買預售商品房的最大風險莫過于房屋“爛尾”問題。所謂房屋“爛尾”，是指由于開發(fā)商的原因，致使正在建設的樓盤停工或無法繼續(xù)建設，給購房者帶來沉重損失的情況。
如果您不幸碰上期房“爛尾”問題，那么開發(fā)商應該向購房者退款并賠償損失。
【律師提示】
在商品房預售合同中，為了更好地維護購房者的利益，及時化解風險，購房者應當與開發(fā)商約定，如果出現房屋“爛尾”情形，導致不可能如期交房的，購房者有權提前解除合同，開發(fā)商承諾無條件地退款并退還利息，賠償經濟損失。當然，您還應當與開發(fā)商約定清楚是退還銀行同期存款利息還是貸款利息、賠償損失的金額是多少等等，以免引起不必要的麻煩。
10、什么是商品房預約合同？預約合同的法律效力如何認定？
商品房預約合同是對商品房“認購書”、訂購協議、預訂協議等這一類協議的統(tǒng)稱，是指商品房買賣合同當事人在簽署購房合同（預售合同、現房買賣合同）前所訂立的文書。
商品房預約合同只是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，并非商品房購房合同本身，也不具有商品房購房合同的法律效力。
但是，商品房預約合同如果具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容，并且出賣人已經按約定收受購房款的，應當被認定為商品房買賣合同，也就是名為預約合同而實為商品房買賣合同。
※附：《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
【律師提示】
看一份合同是商品房預約合同還是商品房買賣合同，關鍵是內容而不是名稱。即使合同名稱為商品房預約合同，但是內容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定并且開發(fā)商收受了購房款的（這兩個條件缺一不可），那么就是商品房買賣合同。
11、開發(fā)商通過訂立商品房預約合同收取定金的法律效力如何認定？
開發(fā)商通過認購、訂購、預訂等方式訂立商品房預約合同，向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保，是開發(fā)商最經常采取的做法。那么，其法律效力如何呢？
首先，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。即開發(fā)商違約，應當雙倍返還定金；購房者違約，開發(fā)商不退還定金。
其次，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，則雙方均不承擔定金的法律責任，此時開發(fā)商應當將定金返還給買受人。
【律師提示】
“認購書＋定金”是開發(fā)商損害購房者權益的最常見模式。購房者一旦簽訂認購書并繳納定金，那么購房者基本上就處于被動狀態(tài)了。因為到時候開發(fā)商會拿出一份對購房者極為不利的合同條款，購房者如果由于購房合同的若干條款或者補充協議與開發(fā)商談不攏，不愿意簽訂購房合同，開發(fā)商就可以以購房者違約為由沒收定金，導致購房者有苦說不出。
實際上認購書并非商品房買賣的必經程序，購房者最好不要簽訂認購書，而是直接簽訂購房合同。
如果您確實需要簽訂認購書，那么也應該將購房合同的主要條款約定在認購書中或者作為認購書的附件；或者干脆在交納定金時作出特別的書面說明，對雙方因沒有談妥合同條款或者補充協議而未能簽訂購房合同的不適用定金條款，以有效地保護自己的利益。
總之，購房者不要貿然簽訂認購書之類的預約合同并繳納定金，其結果要么白白喪失定金，要么就忍氣吞聲地簽訂購房合同。
最后需要提醒的是，“定金”和“訂金”一字之差，法律含義和效果完全不同，務必謹慎！
“定金”適用雙倍返還或者沒收規(guī)則，如果您約定所交付的款項是定金性質，那么應當明確“定金”二字，并明確說明在何種情況全部返還或雙倍返還等等，以免因約定不明而產生糾紛。
“訂金”只是預付的金錢，不適用雙倍返還或者沒收規(guī)則。實踐中還有寫著“留置金”、“擔保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”等等，如果沒有明確約定為定金內容，均不具有定金的法律效力。
12、什么是“按揭”？
銀行“按揭”貸款是指購房者以其所購買的房屋作抵押，向銀行申請貸款，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按協議逐月向銀行支付貸款和利息的一種付款方式。
按揭作為融資購房方式，解決了普通購房者資金不足問題，增強買房人的支付能力；同時期房預售中的按揭使開發(fā)商大大收益，金融機構也在按揭實務中將房地產開發(fā)與銷售兩個貸款環(huán)節(jié)合二為一，降低貸款成本。因此，“按揭”制度得到了快速發(fā)展，但也增加了商品房買賣法律關系的復雜性。主要有以下幾個問題。
12-1問：按揭商品房買賣合同能否因貸款不成而解除？
答：按揭商品房買賣合同以銀行貸款作為購房的前提條件，不管因何種原因，只要貸款不成，那么履行購房合同的前提和基礎就不存在，都可以解除按揭商品房買賣合同，開發(fā)商無權要求購房者一次性付款或者分期付款。同時，因貸款不成而解除按揭商品房買賣合同，不屬于違約行為，開發(fā)商應當把購房款退還購房者；如果支付定金，開發(fā)商應將定金返還購房者。
12-2問：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，但是因當事人一方原因（可能是開發(fā)商原因，也可能是購房者原因）未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，能否解除購房合同？
答：此時對方當事人可以請求解除合同并可以請求賠償損失。
12-3問：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，但因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，能否解除購房合同？
答：此時雙方當事人都可以請求解除合同，并且開發(fā)商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
12-4問：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，此時按揭擔保貸款合同能否解除？
答：可以解除。當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
12-5問：按揭購房的購房者能否要求退房？
答：購房者只要符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的退房規(guī)定，完全可以要求退房。認為得到了“按揭”貸款就無法再退房沒有法律依據。
12-6問：退房后“按揭”貸款怎么辦，應該如何處理？
答：購房者與銀行的“按揭”借貸關系是獨立與房屋買賣關系之外的法律關系，解除購房合同并不同時就自動解除貸款合同。因此購房者與銀行的債權債務關系依然存在，這筆借款是要還的。
由于購房合同被解除，開發(fā)商取得的所有購房款（包括其中的“按揭”貸款）應返還給購房者。然后購房者應根據個人住房貸款的有關規(guī)定，與銀行協商，將剩余貸款本息提前還給銀行。
問題在于，購房者還清銀行貸款之前，開發(fā)商“收回”的商品房仍然被銀行抵押著，如果購房者從開發(fā)商拿到錢卻不還給銀行，該商品房仍有可能被銀行行使抵押權拍賣或變賣，開發(fā)商是絕不會吃這個虧的。
因此，只能由開發(fā)商將應退購房款分為兩部分，其中屬于購房者向銀行借款的部分由開發(fā)商直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款，由銀行解除抵押；然后將剩余的屬于買方首付款的部分直接退還給購房者。
【律師提示】
“按揭”商品房買賣雖然復雜，但是購房者只要細心領會并不難掌握。
13、什么是“樓花抵押”？
所謂樓花，就是尚未建造或者尚未建造完畢的期房。
擔保法等我國現有的法律并沒有對“樓花抵押”明確規(guī)定。
首先，“樓花抵押”的并非房屋。因為“樓花抵押”在申請貸款、辦理抵押登記的時候，要購買的房屋還不存在。
其次，“樓花抵押”實際上是以購房者對所購房屋的將來期待權（即購房者在已經簽訂購房合同及交納收付款以后，有權在將來得到開發(fā)商交付的房屋以及房屋產權證書的權利）作為抵押物。
再者，“樓花抵押”待將來購房者取得產權證書后，應該重新辦理房屋抵押。
最后，樓花抵押在房屋交付前，購房者如果正常償還貸款，那么開發(fā)商應當向購房者交付房屋；購房者如果無力償還貸款，則銀行可以行使抵押權，要求開發(fā)商將銀行作為商品房的買受者直接向銀行交房。在房屋交付購房者后辦理產權證書前，購房者如果無法還貸，銀行還可以取得該房屋的所有。
實踐中樓花抵押銀行一般還要求開發(fā)商作為保證人承擔連帶保證責任。
【律師提示】
購房者務必注意不能購買已經辦理了樓花抵押的預售商品房。
在極端的情況下，開發(fā)商可能“假按揭”將預售商品法辦理“樓花抵押”取得銀行貸款，然后再將商品房預售給購房者。因此，購房者須提高警惕。
14、什么是“五證”、“兩書”？
商品房買賣中的“五證”、“兩書”是保護購房者利益不受侵害的最關鍵法律憑證。那么，什么是“五證”、“兩書”呢？
“五證"是指《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》。
（1）《國有土地使用權證》：主要是證實土地使用者（單位或個人）已經向國家繳納了土地使用權出讓金，從而獲得國有土地使用權的法律憑證。正式的《國有土地使用權證》應當同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政部門公章。對于普通商品房，土地使用證應加蓋“有償土地使用權專用章”；如果土地使用證加蓋“臨時土地使用證專用章"，則說明土地使用者尚未交足地價款，購房者需要提高警惕。
購房者應重點查明土地證上載明的土地使用者是否和開發(fā)商的名稱相一致、土地證上是否有土地使用權抵押記錄、開發(fā)商支付土地使用出讓金的收據。
（2）《建設工程規(guī)劃許可證》：是標志有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
（3）《建設用地規(guī)劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。是建設單位用地的法律憑證。
（4）《建設工程開工許可證》：是標志建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件。是建設單位進行工程施工的法律憑證和房屋權屬登記的主要依據之一。
（5）《商品房預售許可證》：是商品房預售的行政許可文件。其中銷售范圍是最核心的內容，購房者務必查看清楚所預購的商品房是否在預售許可證準許的銷售范圍內。
“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，均在交房時提供。開發(fā)商在交房時除了提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》以外，還需要提供《工程竣工驗收備案表》、《面積實測表》。
除了上面提到的“五證”、“兩書”以外，購房者還需注意房地產開發(fā)企業(yè)的資質證書，包括《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》。
（1）《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》：查看是否蓋有工商部門的“年檢通過”的印章，（如果是臨時營業(yè)執(zhí)照，則說明該單位還未正式成立），以及營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)范圍是否包括商品房開發(fā)或者銷售。
（2）《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》：如果取得是《房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書》，則其有效期為1年，到期后可以延長有效期不得超過2年。自領取《房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書》之日起1年捏無開發(fā)項目的房地產開發(fā)企業(yè)，有效期不得延長。
【律師提示】
購買商品房雖然“云里霧里”，但是把住“五證”、“兩書”等相關證書審查關，基本上就沒有太大問題了。
首先，簽訂商品房預售合同前要把好開發(fā)商資質關和項目關：先看《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》，后看“五證”《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》；
其次，交房時要把好收房關：看《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《工程竣工驗收備案表》、《面積實測表》。
15、房地產權屬證書包括那些證書？
房地產權屬證書包括土地使用權證書和房屋權屬證書，俗稱“兩證”。
（1）土地使用權證書是房地產權利人依法擁有土地使用權的合法憑證。
（2）房屋權屬證書又稱為房屋產權證，是房地產權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權的唯一合法憑證。房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》等。
16、購房者有權在什么時間取得房屋權屬證書？
首先，購房者有權在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限取得房屋權屬證書。
其次，商品房買賣合同沒有約定辦理房屋所有權登記期限的，分為兩種情形：
A.預售商品房的權屬登記：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，購房者有權自房屋交付使用之日起９０日取得取得房屋權屬證書；
B.現售商品房的權屬登記：商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，購房者有權自合同訂立之日起90日取得取得房屋權屬證書；當事人有特殊約定除外。
【律師提示】
購房者與開發(fā)商約定辦理房屋所有權登記期限時，務必約定清楚是辦理“小產權證書”，避免開發(fā)商鉆空子用“大產權證書”來取代辦理“小產區(qū)證書”，發(fā)生糾紛。
17、 辦理房屋產權證書遲延，開發(fā)商應當承擔何種違約責任？
由于開發(fā)商的原因辦理房屋產權證書遲延，導致購房者在第15條規(guī)定的期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，開發(fā)商應當承擔違約責任。
辦理房屋產權證書遲延違約責任的形式：
(1)合同有約定按照合同約定，合同沒有約定按照損失數額計算；合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
(2)商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,買受人可以解除合同和要求賠償損失。
【律師提示】
開發(fā)商遲延辦理產權證書在現實中很常見。只要您沒有辦理產權證書，您的房屋所有權就沒有保證。因此，購房者務必和開發(fā)商約定清楚逾期辦理產權證書的違約金的金額（當然越高越好），以及解除購房合同后賠償損失的計算辦法，以保護自己的合法權益。
18、什么是建筑面積、銷售面積、套內建筑面積、使用面積和公攤面積？
（1）房屋建筑面積是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積。包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、墻體等，以及具備上蓋，節(jié)后牢固，層高2.20米（含）以上的永久建筑。
房屋建筑面積的計算方法：
封閉式陽臺按外圍水平投影面積計算建筑面積；
挑陽臺【底陽臺】按底板水平投影面積的一半計算建筑面積；
凹陽臺按其凈面積【含擋板墻墻體面積】的一半計算建筑面積；
半調半凹陽臺的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。
共用墻體水平投影面積的一半、非公用墻體水平投影面積的全部計入套內墻體建筑面積。
（2）房屋銷售面積是指所購房屋的套內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。
房屋價款＝銷售面積［套內建筑面積＋分攤面積］×每平方米單價。
（3）房屋套內建筑面積是指套內使用面積與套內墻體面積以及陽臺建筑面積之和。
套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。
（4）房屋使用面積是指每套住宅戶內除墻體厚度外的全部凈面積的總和。包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內樓梯（按投影面積）、陽臺；但是對于斜面屋頂機構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。
（5）房屋公攤面積是指小區(qū)業(yè)主對小區(qū)內的公共用房、管理用房、共用建筑空間等共同分擔的面積。
公攤面積的組成包括能構成整棟建筑物的公共用房和管理用房建筑面積，以及套【單元】與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻墻體。
作為獨立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等和作為人防工程的地下室等不計入公攤面積【公用建筑面積】。
公用建筑面積的分攤原則：商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位（為整幢商品房服務的公用建筑面積由該幢各商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積由收益的各套商品房分攤）；公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
【律師提示】
首先，商品房面積的專業(yè)術語五花八門，購房者務必準確理解并在購房合同中約定清楚。
其次，開發(fā)商經?；煜鞣N面積概念來損害購房者。因此，購房者務必注意您購買的商品房是以何種面積計算價格。
再者，購房者務必準確把握各種面積的測算辦法，交房時仔細測量。
最后，分攤面積是爭議最大的部分，因為分攤面積基本上是購房者的“負擔”部分而非“利益部分”。如果您與開發(fā)商約定按建筑面積計價，那么您應當在合同中約定套內建筑面積是多少，分攤的共有建筑面積是多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時如何處理。否則交房時分攤面積變多套內建筑面積縮小，或者分攤面積不變但套內建筑面積縮小，您吃虧就大了。
切記，對于購房者而言，您所花的購房款當中只有“套內建筑面積”才是最關鍵的；而套內建筑面積當中“使用面積”才是最關鍵的。
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