9、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房出現(xiàn)“爛尾”怎么辦？
購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的最大風(fēng)險(xiǎn)莫過(guò)于房屋“爛尾”問(wèn)題。所謂房屋“爛尾”，是指由于開(kāi)發(fā)商的原因，致使正在建設(shè)的樓盤(pán)停工或無(wú)法繼續(xù)建設(shè)，給購(gòu)房者帶來(lái)沉重?fù)p失的情況。
如果您不幸碰上期房“爛尾”問(wèn)題，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向購(gòu)房者退款并賠償損失。
【律師提示】
在商品房預(yù)售合同中，為了更好地維護(hù)購(gòu)房者的利益，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定，如果出現(xiàn)房屋“爛尾”情形，導(dǎo)致不可能如期交房的，購(gòu)房者有權(quán)提前解除合同，開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)條件地退款并退還利息，賠償經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)然，您還應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定清楚是退還銀行同期存款利息還是貸款利息、賠償損失的金額是多少等等，以免引起不必要的麻煩。
10、什么是商品房預(yù)約合同？預(yù)約合同的法律效力如何認(rèn)定？
商品房預(yù)約合同是對(duì)商品房“認(rèn)購(gòu)書(shū)”、訂購(gòu)協(xié)議、預(yù)訂協(xié)議等這一類(lèi)協(xié)議的統(tǒng)稱(chēng)，是指商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人在簽署購(gòu)房合同（預(yù)售合同、現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同）前所訂立的文書(shū)。
商品房預(yù)約合同只是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，并非商品房購(gòu)房合同本身，也不具有商品房購(gòu)房合同的法律效力。
但是，商品房預(yù)約合同如果具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按約定收受購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也就是名為預(yù)約合同而實(shí)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
※附：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定
商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷(xiāo)售方式；
（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
（十一）解決爭(zhēng)議的方法；
（十二）違約責(zé)任；
（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
【律師提示】
看一份合同是商品房預(yù)約合同還是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，關(guān)鍵是內(nèi)容而不是名稱(chēng)。即使合同名稱(chēng)為商品房預(yù)約合同，但是內(nèi)容符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定并且開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的（這兩個(gè)條件缺一不可），那么就是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
11、開(kāi)發(fā)商通過(guò)訂立商品房預(yù)約合同收取定金的法律效力如何認(rèn)定？
開(kāi)發(fā)商通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式訂立商品房預(yù)約合同，向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保，是開(kāi)發(fā)商最經(jīng)常采取的做法。那么，其法律效力如何呢？
首先，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。即開(kāi)發(fā)商違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商不退還定金。
其次，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，則雙方均不承擔(dān)定金的法律責(zé)任，此時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給買(mǎi)受人。
【律師提示】
“認(rèn)購(gòu)書(shū)＋定金”是開(kāi)發(fā)商損害購(gòu)房者權(quán)益的最常見(jiàn)模式。購(gòu)房者一旦簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并繳納定金，那么購(gòu)房者基本上就處于被動(dòng)狀態(tài)了。因?yàn)榈綍r(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)拿出一份對(duì)購(gòu)房者極為不利的合同條款，購(gòu)房者如果由于購(gòu)房合同的若干條款或者補(bǔ)充協(xié)議與開(kāi)發(fā)商談不攏，不愿意簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商就可以以購(gòu)房者違約為由沒(méi)收定金，導(dǎo)致購(gòu)房者有苦說(shuō)不出。
實(shí)際上認(rèn)購(gòu)書(shū)并非商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者最好不要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，而是直接簽訂購(gòu)房合同。
如果您確實(shí)需要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，那么也應(yīng)該將購(gòu)房合同的主要條款約定在認(rèn)購(gòu)書(shū)中或者作為認(rèn)購(gòu)書(shū)的附件；或者干脆在交納定金時(shí)作出特別的書(shū)面說(shuō)明，對(duì)雙方因沒(méi)有談妥合同條款或者補(bǔ)充協(xié)議而未能簽訂購(gòu)房合同的不適用定金條款，以有效地保護(hù)自己的利益。
總之，購(gòu)房者不要貿(mào)然簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之類(lèi)的預(yù)約合同并繳納定金，其結(jié)果要么白白喪失定金，要么就忍氣吞聲地簽訂購(gòu)房合同。
最后需要提醒的是，“定金”和“訂金”一字之差，法律含義和效果完全不同，務(wù)必謹(jǐn)慎！
“定金”適用雙倍返還或者沒(méi)收規(guī)則，如果您約定所交付的款項(xiàng)是定金性質(zhì)，那么應(yīng)當(dāng)明確“定金”二字，并明確說(shuō)明在何種情況全部返還或雙倍返還等等，以免因約定不明而產(chǎn)生糾紛。
“訂金”只是預(yù)付的金錢(qián)，不適用雙倍返還或者沒(méi)收規(guī)則。實(shí)踐中還有寫(xiě)著“留置金”、“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”等等，如果沒(méi)有明確約定為定金內(nèi)容，均不具有定金的法律效力。
12、什么是“按揭”？
銀行“按揭”貸款是指購(gòu)房者以其所購(gòu)買(mǎi)的房屋作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按協(xié)議逐月向銀行支付貸款和利息的一種付款方式。
按揭作為融資購(gòu)房方式，解決了普通購(gòu)房者資金不足問(wèn)題，增強(qiáng)買(mǎi)房人的支付能力；同時(shí)期房預(yù)售中的按揭使開(kāi)發(fā)商大大收益，金融機(jī)構(gòu)也在按揭實(shí)務(wù)中將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售兩個(gè)貸款環(huán)節(jié)合二為一，降低貸款成本。因此，“按揭”制度得到了快速發(fā)展，但也增加了商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的復(fù)雜性。主要有以下幾個(gè)問(wèn)題。
12-1問(wèn)：按揭商品房買(mǎi)賣(mài)合同能否因貸款不成而解除？
答：按揭商品房買(mǎi)賣(mài)合同以銀行貸款作為購(gòu)房的前提條件，不管因何種原因，只要貸款不成，那么履行購(gòu)房合同的前提和基礎(chǔ)就不存在，都可以解除按揭商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者一次性付款或者分期付款。同時(shí)，因貸款不成而解除按揭商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不屬于違約行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)把購(gòu)房款退還購(gòu)房者；如果支付定金，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金返還購(gòu)房者。
12-2問(wèn)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，但是因當(dāng)事人一方原因（可能是開(kāi)發(fā)商原因，也可能是購(gòu)房者原因）未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，能否解除購(gòu)房合同？
答：此時(shí)對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同并可以請(qǐng)求賠償損失。
12-3問(wèn)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，但因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，能否解除購(gòu)房合同？
答：此時(shí)雙方當(dāng)事人都可以請(qǐng)求解除合同，并且開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
12-4問(wèn)：因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)按揭擔(dān)保貸款合同能否解除？
答：可以解除。當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
12-5問(wèn)：按揭購(gòu)房的購(gòu)房者能否要求退房？
答：購(gòu)房者只要符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定的退房規(guī)定，完全可以要求退房。認(rèn)為得到了“按揭”貸款就無(wú)法再退房沒(méi)有法律依據(jù)。
12-6問(wèn)：退房后“按揭”貸款怎么辦，應(yīng)該如何處理？
答：購(gòu)房者與銀行的“按揭”借貸關(guān)系是獨(dú)立與房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系之外的法律關(guān)系，解除購(gòu)房合同并不同時(shí)就自動(dòng)解除貸款合同。因此購(gòu)房者與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在，這筆借款是要還的。
由于購(gòu)房合同被解除，開(kāi)發(fā)商取得的所有購(gòu)房款（包括其中的“按揭”貸款）應(yīng)返還給購(gòu)房者。然后購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)個(gè)人住房貸款的有關(guān)規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息提前還給銀行。
問(wèn)題在于，購(gòu)房者還清銀行貸款之前，開(kāi)發(fā)商“收回”的商品房仍然被銀行抵押著，如果購(gòu)房者從開(kāi)發(fā)商拿到錢(qián)卻不還給銀行，該商品房仍有可能被銀行行使抵押權(quán)拍賣(mài)或變賣(mài)，開(kāi)發(fā)商是絕不會(huì)吃這個(gè)虧的。
因此，只能由開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分為兩部分，其中屬于購(gòu)房者向銀行借款的部分由開(kāi)發(fā)商直接交還給銀行，并視為購(gòu)房者已向銀行提前還款，由銀行解除抵押；然后將剩余的屬于買(mǎi)方首付款的部分直接退還給購(gòu)房者。
【律師提示】
“按揭”商品房買(mǎi)賣(mài)雖然復(fù)雜，但是購(gòu)房者只要細(xì)心領(lǐng)會(huì)并不難掌握。
13、什么是“樓花抵押”？
所謂樓花，就是尚未建造或者尚未建造完畢的期房。
擔(dān)保法等我國(guó)現(xiàn)有的法律并沒(méi)有對(duì)“樓花抵押”明確規(guī)定。
首先，“樓花抵押”的并非房屋。因?yàn)椤皹腔ǖ盅骸痹谏暾?qǐng)貸款、辦理抵押登記的時(shí)候，要購(gòu)買(mǎi)的房屋還不存在。
其次，“樓花抵押”實(shí)際上是以購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋的將來(lái)期待權(quán)（即購(gòu)房者在已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同及交納收付款以后，有權(quán)在將來(lái)得到開(kāi)發(fā)商交付的房屋以及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的權(quán)利）作為抵押物。
再者，“樓花抵押”待將來(lái)購(gòu)房者取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，應(yīng)該重新辦理房屋抵押。
最后，樓花抵押在房屋交付前，購(gòu)房者如果正常償還貸款，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者交付房屋；購(gòu)房者如果無(wú)力償還貸款，則銀行可以行使抵押權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商將銀行作為商品房的買(mǎi)受者直接向銀行交房。在房屋交付購(gòu)房者后辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)前，購(gòu)房者如果無(wú)法還貸，銀行還可以取得該房屋的所有。
實(shí)踐中樓花抵押銀行一般還要求開(kāi)發(fā)商作為保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
【律師提示】
購(gòu)房者務(wù)必注意不能購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)辦理了樓花抵押的預(yù)售商品房。
在極端的情況下，開(kāi)發(fā)商可能“假按揭”將預(yù)售商品法辦理“樓花抵押”取得銀行貸款，然后再將商品房預(yù)售給購(gòu)房者。因此，購(gòu)房者須提高警惕。
14、什么是“五證”、“兩書(shū)”？
商品房買(mǎi)賣(mài)中的“五證”、“兩書(shū)”是保護(hù)購(gòu)房者利益不受侵害的最關(guān)鍵法律憑證。那么，什么是“五證”、“兩書(shū)”呢？
“五證"是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。
（1）《國(guó)有土地使用權(quán)證》：主要是證實(shí)土地使用者（單位或個(gè)人）已經(jīng)向國(guó)家繳納了土地使用權(quán)出讓金，從而獲得國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)當(dāng)同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政部門(mén)公章。對(duì)于普通商品房，土地使用證應(yīng)加蓋“有償土地使用權(quán)專(zhuān)用章”；如果土地使用證加蓋“臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章"，則說(shuō)明土地使用者尚未交足地價(jià)款，購(gòu)房者需要提高警惕。
購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)查明土地證上載明的土地使用者是否和開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)相一致、土地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄、開(kāi)發(fā)商支付土地使用出讓金的收據(jù)。
（2）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是標(biāo)志有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。是建設(shè)單位用地的法律憑證。
（4）《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》：是標(biāo)志建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件。是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證和房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。
（5）《商品房預(yù)售許可證》：是商品房預(yù)售的行政許可文件。其中銷(xiāo)售范圍是最核心的內(nèi)容，購(gòu)房者務(wù)必查看清楚所預(yù)購(gòu)的商品房是否在預(yù)售許可證準(zhǔn)許的銷(xiāo)售范圍內(nèi)。
“兩書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，均在交房時(shí)提供。開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)除了提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以外，還需要提供《工程竣工驗(yàn)收備案表》、《面積實(shí)測(cè)表》。
除了上面提到的“五證”、“兩書(shū)”以外，購(gòu)房者還需注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)，包括《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
（1）《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》：查看是否蓋有工商部門(mén)的“年檢通過(guò)”的印章，（如果是臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，則說(shuō)明該單位還未正式成立），以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照的營(yíng)業(yè)范圍是否包括商品房開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售。
（2）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》：如果取得是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)》，則其有效期為1年，到期后可以延長(zhǎng)有效期不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年捏無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有效期不得延長(zhǎng)。
【律師提示】
購(gòu)買(mǎi)商品房雖然“云里霧里”，但是把住“五證”、“兩書(shū)”等相關(guān)證書(shū)審查關(guān)，基本上就沒(méi)有太大問(wèn)題了。
首先，簽訂商品房預(yù)售合同前要把好開(kāi)發(fā)商資質(zhì)關(guān)和項(xiàng)目關(guān)：先看《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，后看“五證”《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》；
其次，交房時(shí)要把好收房關(guān)：看《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《工程竣工驗(yàn)收備案表》、《面積實(shí)測(cè)表》。
15、房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)包括那些證書(shū)？
房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)包括土地使用權(quán)證書(shū)和房屋權(quán)屬證書(shū)，俗稱(chēng)“兩證”。
（1）土地使用權(quán)證書(shū)是房地產(chǎn)權(quán)利人依法擁有土地使用權(quán)的合法憑證。
（2）房屋權(quán)屬證書(shū)又稱(chēng)為房屋產(chǎn)權(quán)證，是房地產(chǎn)權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)的唯一合法憑證。房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。
16、購(gòu)房者有權(quán)在什么時(shí)間取得房屋權(quán)屬證書(shū)？
首先，購(gòu)房者有權(quán)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限取得房屋權(quán)屬證書(shū)。
其次，商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定辦理房屋所有權(quán)登記期限的，分為兩種情形：
A.預(yù)售商品房的權(quán)屬登記：商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，購(gòu)房者有權(quán)自房屋交付使用之日起９０日取得取得房屋權(quán)屬證書(shū)；
B.現(xiàn)售商品房的權(quán)屬登記：商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，購(gòu)房者有權(quán)自合同訂立之日起90日取得取得房屋權(quán)屬證書(shū)；當(dāng)事人有特殊約定除外。
【律師提示】
購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商約定辦理房屋所有權(quán)登記期限時(shí)，務(wù)必約定清楚是辦理“小產(chǎn)權(quán)證書(shū)”，避免開(kāi)發(fā)商鉆空子用“大產(chǎn)權(quán)證書(shū)”來(lái)取代辦理“小產(chǎn)區(qū)證書(shū)”，發(fā)生糾紛。
17、 辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)遲延，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任？
由于開(kāi)發(fā)商的原因辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)遲延，導(dǎo)致購(gòu)房者在第15條規(guī)定的期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)遲延違約責(zé)任的形式：
(1)合同有約定按照合同約定，合同沒(méi)有約定按照損失數(shù)額計(jì)算；合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購(gòu)房款總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年,買(mǎi)受人可以解除合同和要求賠償損失。
【律師提示】
開(kāi)發(fā)商遲延辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)在現(xiàn)實(shí)中很常見(jiàn)。只要您沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，您的房屋所有權(quán)就沒(méi)有保證。因此，購(gòu)房者務(wù)必和開(kāi)發(fā)商約定清楚逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的違約金的金額（當(dāng)然越高越好），以及解除購(gòu)房合同后賠償損失的計(jì)算辦法，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。
18、什么是建筑面積、銷(xiāo)售面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積和公攤面積？
（1）房屋建筑面積是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積。包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯、墻體等，以及具備上蓋，節(jié)后牢固，層高2.20米（含）以上的永久建筑。
房屋建筑面積的計(jì)算方法：
封閉式陽(yáng)臺(tái)按外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；
挑陽(yáng)臺(tái)【底陽(yáng)臺(tái)】按底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；
凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積【含擋板墻墻體面積】的一半計(jì)算建筑面積；
半調(diào)半凹陽(yáng)臺(tái)的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。
共用墻體水平投影面積的一半、非公用墻體水平投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體建筑面積。
（2）房屋銷(xiāo)售面積是指所購(gòu)房屋的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
房屋價(jià)款＝銷(xiāo)售面積［套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偯娣e］×每平方米單價(jià)。
（3）房屋套內(nèi)建筑面積是指套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。
套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
（4）房屋使用面積是指每套住宅戶(hù)內(nèi)除墻體厚度外的全部?jī)裘娣e的總和。包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶(hù)內(nèi)樓梯（按投影面積）、陽(yáng)臺(tái)；但是對(duì)于斜面屋頂機(jī)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。
（5）房屋公攤面積是指小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共用房、管理用房、共用建筑空間等共同分擔(dān)的面積。
公攤面積的組成包括能構(gòu)成整棟建筑物的公共用房和管理用房建筑面積，以及套【單元】與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻墻體。
作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或者出租的地下室、車(chē)棚等和作為人防工程的地下室等不計(jì)入公攤面積【公用建筑面積】。
公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t：商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬檎鄙唐贩糠?wù)的公用建筑面積由該幢各商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積由收益的各套商品房分?jǐn)偅?；公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。
【律師提示】
首先，商品房面積的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)五花八門(mén)，購(gòu)房者務(wù)必準(zhǔn)確理解并在購(gòu)房合同中約定清楚。
其次，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常混淆各種面積概念來(lái)?yè)p害購(gòu)房者。因此，購(gòu)房者務(wù)必注意您購(gòu)買(mǎi)的商品房是以何種面積計(jì)算價(jià)格。
再者，購(gòu)房者務(wù)必準(zhǔn)確把握各種面積的測(cè)算辦法，交房時(shí)仔細(xì)測(cè)量。
最后，分?jǐn)偯娣e是爭(zhēng)議最大的部分，因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e基本上是購(gòu)房者的“負(fù)擔(dān)”部分而非“利益部分”。如果您與開(kāi)發(fā)商約定按建筑面積計(jì)價(jià)，那么您應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積是多少，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)如何處理。否則交房時(shí)分?jǐn)偯娣e變多套內(nèi)建筑面積縮小，或者分?jǐn)偯娣e不變但套內(nèi)建筑面積縮小，您吃虧就大了。
切記，對(duì)于購(gòu)房者而言，您所花的購(gòu)房款當(dāng)中只有“套內(nèi)建筑面積”才是最關(guān)鍵的；而套內(nèi)建筑面積當(dāng)中“使用面積”才是最關(guān)鍵的。
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