1.什么是商品房買賣合同？如何判斷一份房屋買賣合同是否屬于商品房買賣合同？
2、“樓盤廣告”的性質(zhì)如何認(rèn)定？
3、出售商品房現(xiàn)房應(yīng)當(dāng)具備那些條件？
4、商品房預(yù)售合同有那些特點(diǎn)？
5、商品房預(yù)售需要具備那些條件？
6、什么是商品房預(yù)售登記？
7、商品房預(yù)售后，開發(fā)商能否變更規(guī)劃設(shè)計(jì)？
8、“炒房花”行為是否違法？購(gòu)買預(yù)售的“二手房”如何保護(hù)自己？
9、購(gòu)買預(yù)售商品房出現(xiàn)“爛尾”怎么辦？
10、什么是商品房預(yù)約合同？預(yù)約合同的法律效力如何認(rèn)定？
11、開發(fā)商通過(guò)訂立商品房預(yù)約合同收取定金的法律效力如何認(rèn)定？
12、什么是“按揭”？
13、什么是“樓花抵押”？
14、什么是“五證”、“兩書”？
15、房地產(chǎn)權(quán)屬證書包括那些證書？
16、購(gòu)房者有權(quán)在什么時(shí)間取得房屋權(quán)屬證書？
17、 辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書遲延，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任？
18、什么是建筑面積、銷售面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積和公攤面積？19、如何計(jì)算房屋的使用率？
20、什么是暫測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積、銷售面積？
21、發(fā)生面積誤差（面積縮水、面積翻倍）如何處理？
22、購(gòu)房者購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納哪些稅費(fèi)？
23、屋頂花園是否屬于共有？能否單獨(dú)出售或者贈(zèng)送給業(yè)主？
24、什么是房屋拆遷安置與補(bǔ)償協(xié)議？
25、未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋能否進(jìn)行買賣？
26、房屋質(zhì)量不合格，買受人能否解除合同并要求賠償？
27、開發(fā)商遲延交付房屋，購(gòu)房者能否解除合同？
28、購(gòu)房者遲延支付購(gòu)房款，開發(fā)商能否解除合同？
29、購(gòu)房者能否要求退房？
1.什么是商品房買賣合同？如何判斷一份房屋買賣合同是否屬于商品房買賣合同？
商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡(jiǎn)稱開發(fā)商）作為出賣人將尚未建成的房屋（即期房）或者已竣工的房屋（即現(xiàn)房）向社會(huì)公開銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
首先，商品房買賣合同的出賣人開發(fā)商必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備相應(yīng)的法定條件。
其次，商品房買賣合同的標(biāo)的物必須是“商品房”。所謂“商品房”就是商品化房屋、社會(huì)化房屋，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的向社會(huì)公開出售的房屋,商品房包括期房和現(xiàn)房?jī)煞N類型。
【律師提示】
判斷一份房屋買賣合同是否屬于商品房買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：
① 開發(fā)商必須是符合法律規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
判斷標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
②開發(fā)商出賣的房屋屬于“商品房”：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的房屋必須向社會(huì)公開出售即房屋社會(huì)化，才屬于商品房。
因此，私有自建房屋買賣合同、二手商品房買賣合同等都不屬于商品房買賣合同，不適用商品房買賣合同的特殊規(guī)定，而是直接適用《合同法》規(guī)定。
2、“樓盤廣告”的性質(zhì)如何認(rèn)定？
商品房銷售廣告和宣傳資料俗稱“樓盤廣告”。
樓盤廣告一般屬于要約邀請(qǐng)，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，在法律上沒(méi)有約束力。如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”、“回家就是度假”、“星級(jí)服務(wù)”、“帝王享受”等詞語(yǔ)，大多屬于開發(fā)商夸張性宣傳所需的文字，目的是為了引起注意，制造氣氛，并沒(méi)有明確的目標(biāo)，這種廣告僅僅構(gòu)成了要約邀請(qǐng)，在法律上沒(méi)有約束力。
但是，樓盤廣告在符合以下三個(gè)條件的情況下應(yīng)當(dāng)視為要約而非要約邀請(qǐng)，具有法律效力：
（1）其內(nèi)容是對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施、相關(guān)配套設(shè)施）所作的說(shuō)明和允諾；
（2）該說(shuō)明和允諾具體確定；
（3）該說(shuō)明和允諾并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。
如:有些樓盤廣告標(biāo)明了價(jià)格、位置、裝修條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、配套設(shè)施設(shè)備、贈(zèng)送的物品或優(yōu)惠等具體確定的內(nèi)容，根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”，這些廣告內(nèi)容在符合上述規(guī)定條件下就是要約而不是要約邀請(qǐng)，具有法律效力。
在樓盤廣告視為要約的情形下，適用“容納規(guī)則”，也就是樓盤廣告的說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容；當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【律師提示】
首先，樓盤廣告在絕大多數(shù)情況下屬于要約邀請(qǐng)，不具有法律效力。因此，購(gòu)房者要看清楚樓盤廣告，不要被廣告上的語(yǔ)言文字所迷惑，上當(dāng)受騙。
其次，把廣告寫進(jìn)購(gòu)房合同。樓盤廣告盡管屬于要約邀請(qǐng)，但是樓盤廣告的內(nèi)容一旦寫進(jìn)購(gòu)房合同，那就成為具有法律效力的合同條款。因此，購(gòu)房者為了保證開發(fā)商的廣告許諾成為現(xiàn)實(shí)，最好的辦法就是直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來(lái)，這樣就可以避免發(fā)生糾紛。
再者，讓開發(fā)商的促銷宣傳落到實(shí)處。對(duì)于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認(rèn)下來(lái)，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。對(duì)于購(gòu)房者自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小區(qū)規(guī)劃、停車位使用等、面積測(cè)量報(bào)告等等，也可以自列清單要求開發(fā)商履行告知義務(wù)。
最后，在購(gòu)房雙方?jīng)]有將樓盤廣告內(nèi)容寫入購(gòu)房合同的情況下，根據(jù)最高院司法解釋，樓盤廣告要視為要約（即視為合同條款直接進(jìn)入合同內(nèi)容）受到了特別嚴(yán)格的限制：
A.不僅要求內(nèi)容要具體確定，而且要求該說(shuō)明和允諾必須對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響；而內(nèi)容是否具體確定、是否對(duì)合同訂立及價(jià)格有重大影響實(shí)際上很難加以證明。
B.更為關(guān)鍵的是，樓盤廣告的內(nèi)容還必須是對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。因此，如果開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境、公益設(shè)施進(jìn)行的漫天虛假宣傳，就只能是要約邀請(qǐng)，對(duì)開發(fā)商沒(méi)有法律約束力。
因此，作為購(gòu)房者必須保持清醒的頭腦，不要輕易地相信樓盤廣告，除非您將樓盤廣告的內(nèi)容訂入合同條款。否則，發(fā)生糾紛時(shí)主張將樓盤廣告內(nèi)容視為要約，則風(fēng)險(xiǎn)很大，基本上很難得到保護(hù)。
3、 出售商品房現(xiàn)房應(yīng)當(dāng)具備那些條件？
商品房現(xiàn)售合同即現(xiàn)房買賣合同，發(fā)生糾紛的并不多，原因在于雙方簽訂商品房買賣合同時(shí)房屋已經(jīng)竣工并現(xiàn)實(shí)存在，開發(fā)商“忽悠”購(gòu)房者的機(jī)會(huì)大為減少，購(gòu)房者只要具備基本的合同法常識(shí)就可以了。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，出售商品房現(xiàn)房需要具備以下條件：
（1）企業(yè)主體資格合法?，F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
（2）用地合法，取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。
（3）規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
（4）符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，已通過(guò)竣工驗(yàn)收。
（5）保障被拆遷人的利益：拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。
（6）達(dá)到基本使用條件：供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。
（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
【律師提示】
目前開發(fā)商銷售現(xiàn)房不再需要辦理《現(xiàn)售許可證》，但是所銷售的現(xiàn)房需要滿足以上七個(gè)條件。
商品房現(xiàn)房購(gòu)房者最關(guān)鍵是要看開發(fā)商是否擁有所售房屋的“大產(chǎn)權(quán)證”（“大產(chǎn)權(quán)”是指開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)）。如果開發(fā)商銷售的現(xiàn)房沒(méi)有取得“大產(chǎn)權(quán)證”，那么您需要特別注意，是否因?yàn)殚_發(fā)商開發(fā)的房子不具備上述條件而不能取得“大產(chǎn)權(quán)證”。因?yàn)椤按螽a(chǎn)權(quán)證”是辦理“小產(chǎn)權(quán)證”的前提，假如您購(gòu)買這樣的房子，有可能將來(lái)不能辦理“小產(chǎn)權(quán)證”（“小產(chǎn)權(quán)”是指購(gòu)房者取得的房屋所有權(quán)）。
4、商品房預(yù)售合同有那些特點(diǎn)？
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
商品房預(yù)售合同最大特點(diǎn)是開發(fā)商出售的并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋，而是圖紙上和廣告當(dāng)中才存在的“樓花”（即虛擬房屋），購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)只能見到地基、規(guī)劃、圖紙和廣告，因此是購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)生糾紛最為集中的領(lǐng)域。原因在于商品房預(yù)售合同并非一手交錢一手交房的簡(jiǎn)單交易，購(gòu)房者從簽訂購(gòu)房合同到交付房屋基本上都要等1－2年，當(dāng)中還涉及復(fù)雜環(huán)節(jié)和程序以及眾多法律問(wèn)題，一般的購(gòu)房者很容易暈頭轉(zhuǎn)向。開發(fā)商正是利用購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)程序不熟悉以及不了解法律的特點(diǎn)，進(jìn)行購(gòu)房欺詐。因此，在國(guó)外大部分國(guó)家是不允許開發(fā)商賣期房的。另外，購(gòu)房者對(duì)期房的過(guò)多憧憬，導(dǎo)致交付的房屋與期待之間存在巨大落差，這也是糾紛發(fā)生主要原因。
【律師提示】
期房是可以期待的房子，但是也是風(fēng)險(xiǎn)較大的房子。
5、商品房預(yù)售需要具備那些條件？
商品房預(yù)售屬于政府特許經(jīng)營(yíng)范圍，實(shí)行行政許可制度。
根據(jù)《房地產(chǎn)法》第45條和《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定，商品房預(yù)售許可條件由法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定：
（1）已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上；并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
【律師提示】
《商品房預(yù)售許可證》是商品房預(yù)售不可缺少的條件。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。同時(shí)，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》；售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
購(gòu)房者在簽訂商品房預(yù)售合同前必須認(rèn)真查看《商品房預(yù)售許可證》，查看時(shí)要看原件而不能只看復(fù)印件，必要時(shí)還可以向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門查詢核實(shí)；同時(shí)，還要查看您所簽訂的預(yù)售房屋是否屬于《商品房預(yù)售許可證》批準(zhǔn)的預(yù)售范圍，這點(diǎn)尤為購(gòu)房者忽視。
開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明而與購(gòu)房者訂立商品房預(yù)售合同，該預(yù)售商品房合同在法律上無(wú)效；但是如果在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
6、什么是商品房預(yù)售登記？
商品房預(yù)售登記也稱為預(yù)告登記，屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)登記的一種。其登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，登記的內(nèi)容是將來(lái)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。
按照規(guī)定，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，并且自簽約之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
商品房預(yù)售經(jīng)登記后，預(yù)告人（購(gòu)房者）取得優(yōu)先于其他人而購(gòu)買該商品房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以及對(duì)抗第三人效力的期待權(quán)。
【律師提示】
“預(yù)售登記”是商品房預(yù)售的保護(hù)傘！
首先，購(gòu)房者在簽訂預(yù)售商品房購(gòu)房合同、購(gòu)房繳款之前，要去房地產(chǎn)管理局等行政主管部門查詢期房的有關(guān)登記情況，調(diào)查清楚后再簽訂合同繳款，以防止購(gòu)房前房屋已經(jīng)被開發(fā)商“假按揭”、抵押貸款等現(xiàn)象發(fā)生。
其次，購(gòu)房者在簽訂預(yù)售商品房購(gòu)房合同之后，一定要督促并落實(shí)開發(fā)商及時(shí)（30日內(nèi)）將商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案（即預(yù)告登記程序），以防止購(gòu)房后開發(fā)商“一房?jī)少u”或房屋被抵押貸款的等現(xiàn)象發(fā)生。
因?yàn)橹挥薪?jīng)過(guò)“預(yù)售登記”商品房預(yù)售合同才具有物權(quán)效力，“預(yù)售登記”的購(gòu)房人才是受法律保護(hù)的將來(lái)產(chǎn)權(quán)所有人。這樣您就擁有預(yù)售商品房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及對(duì)抗第三人的效力，其他人包括開發(fā)商再處分您的預(yù)售房屋都是無(wú)效行為，您的權(quán)利才能真正受法律保護(hù)。
7、商品房預(yù)售后，開發(fā)商能否變更規(guī)劃設(shè)計(jì)？
商品房銷售后開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，但是經(jīng)批準(zhǔn)同意可以變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。也就是說(shuō)，開發(fā)商只要經(jīng)過(guò)政府審批就有可以變更商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這給購(gòu)房者帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商變更設(shè)計(jì)，要在變更確立之日起１０日內(nèi)書面通知買受人；而買受人必須在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，過(guò)期未作書面答復(fù)的，即視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人可以隨時(shí)退房。
問(wèn)題是購(gòu)房者哪怕嚴(yán)格按照規(guī)定期限提出退房，開發(fā)商也只是承擔(dān)違約責(zé)任，因此對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)力度不足。
【律師提示】
開發(fā)商中途變更規(guī)劃設(shè)計(jì)是商品房期房買賣最大風(fēng)險(xiǎn)之一，您有可能到時(shí)拿到的房子就不是您當(dāng)初“看到”的房子。
購(gòu)房者可以從以下方面保護(hù)自己購(gòu)房的“規(guī)劃設(shè)計(jì)權(quán)”。
首先，在簽訂商品房買賣合同前，要查看清楚開發(fā)商經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
其次，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，要完善“規(guī)劃條款”，不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中，而且應(yīng)該要求開發(fā)商將布局圖中的很多內(nèi)容標(biāo)注清楚。對(duì)于重要內(nèi)容，如陽(yáng)臺(tái)、樓高、綠化面積等在購(gòu)房合同中明確約定。
再者，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，要明確約定只要開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)就得承擔(dān)違約責(zé)任，而不是只有退房的才承擔(dān)違約責(zé)任；而且要約定清楚違約金的金額，因?yàn)榘凑铡逗贤ā芬?guī)定，如果沒(méi)有約定違約賠償金額，那么違約責(zé)任按照實(shí)際損失賠償，到時(shí)候您很難舉證證明您的實(shí)際損失到底是多少，實(shí)際上便宜了開發(fā)商。
當(dāng)開發(fā)商向您發(fā)出變更規(guī)劃設(shè)計(jì)通知時(shí)，您務(wù)必要在收到通知的15日內(nèi)發(fā)出是否退房的書面通知，一旦過(guò)期您就喪失了退房的權(quán)利。
最后，交房時(shí)購(gòu)房者一定要仔細(xì)查看房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向等是否發(fā)生了變化，看清楚開發(fā)商是否擅自變更了規(guī)劃設(shè)計(jì)，切莫輕率簽字。因?yàn)橐坏┖炞纸环?，等于您默示認(rèn)可了現(xiàn)有房屋結(jié)構(gòu)，這樣您的權(quán)利就更難保證了。
8、“炒房花”行為是否違法？購(gòu)買預(yù)售的“二手房”如何保護(hù)自己？
“炒房花”是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，實(shí)際上就是預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為。
“炒樓花”是否受到法律的禁止呢？
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定，“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。到目前為止，國(guó)務(wù)院對(duì)該問(wèn)題并沒(méi)有作出明確規(guī)定。因此，國(guó)家并沒(méi)有禁止預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，“炒房花”行為并不違法。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓一般要遵循以下程序：
（1）轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽章；
（2）轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到預(yù)售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記；
（3）交易管理部門對(duì)被批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。
【律師提示】
“炒房花”不違法。
預(yù)售商品房的“二手”購(gòu)房人務(wù)必注意，只有依法經(jīng)過(guò)“預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記”，您的權(quán)利才能真正受到法律保護(hù)。因?yàn)閷?duì)于預(yù)售商品房，法律永遠(yuǎn)保護(hù)登記的預(yù)售購(gòu)房人。切忌為了省點(diǎn)費(fèi)用，私下“房錢交易”，不去預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。
另外，如果該預(yù)售房屋已經(jīng)辦理了“樓花抵押”，那么“二手”購(gòu)房者將受到銀行抵押權(quán)的追償，損失將非常巨大（詳見12、什么是“樓花抵押”？）。
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