老戶口不遷走新戶主告狀
購房兩年了，不僅該房屋內(nèi)原有戶口遲遲未遷出，還又遷入了新戶口，購房人小李夫婦遂狀告賣房人，索要55萬元違約金。令人意想不到的是，小李夫婦的訴求被判決駁回了。
2012年10月，小李夫婦與王先生、張女士簽訂了房屋買賣合同，購買二人名下位于北京市海淀區(qū)的一套房屋?！昂贤屑s定，對(duì)方如未在房屋過戶10日內(nèi)辦完戶口遷出手續(xù)，應(yīng)當(dāng)付違約金。而現(xiàn)在王先生前妻劉女士的戶口一直在該房屋內(nèi)，過戶后，王先生之子小王從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)，也將戶口遷至該房屋?！毙±罘驄D遂要求王先生、張女士支付違約金55萬元。
但王先生和張女士表示，他們已按約定將其戶口從房屋內(nèi)遷出。王先生的前妻與王先生無關(guān)，他們也通知她遷出戶口，盡到了義務(wù)。該房屋過戶后，王先生的兒子又將戶口遷至此屋內(nèi)，但此時(shí)的產(chǎn)權(quán)人已變更為對(duì)方，與他們二人沒有關(guān)系。因他們沒有違約行為，所以不同意支付違約金。
法院查明，張女士的戶口從未在該房屋內(nèi)，王先生的戶口已按約定遷出。王先生與前妻劉女士于2005年離婚，劉女士的戶口一直在該房屋內(nèi)。王先生已通知?jiǎng)⑴繉艨谶w出，但她的戶口至今仍在該房屋內(nèi)。房屋過戶后，小王從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)回京，其戶口遷入該房屋。 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，上述案外人的戶口遷移情況與王先生、張女士自身原因無關(guān)，且案外人并非買賣合同相對(duì)方，故不應(yīng)由王先生和張女士承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，駁回了小李夫婦的訴求。
購房人權(quán)利該如何保障
本案中，從合同內(nèi)容來分析，王先生夫婦已經(jīng)按照合約將戶口遷出，不存在違法違約的情形。從合同性質(zhì)來分析，合同具有相對(duì)性，合同內(nèi)容只對(duì)當(dāng)事人具有約束性。王先生的前妻劉女士早在合同簽訂前即與王先生離婚，她并非合同的相對(duì)方，亦與王先生不存在利害關(guān)系，王先生無法決定劉女士個(gè)人的戶口遷移，故王先生對(duì)劉女士的戶口至今在該房屋內(nèi)一事不承擔(dān)責(zé)任。
同時(shí)，房屋過戶后，王先生之子的戶口按相關(guān)規(guī)定遷入上述房屋內(nèi)，其落戶行為與王先生無關(guān)，對(duì)此亦不應(yīng)由王先生承擔(dān)責(zé)任，故法院駁回了小李夫婦的訴求。
因此，在購房時(shí)，最好委托房屋中介公司事先查下目前房屋既有戶口有多少人，另外有沒有類似于此案中這種參軍的情況。要將委托中介審查的項(xiàng)目列明在居間服務(wù)合同中，最好有書面的審查結(jié)果。
一旦有證據(jù)證明中介公司有責(zé)任查清戶口問題，卻未告知或者告知不清，購房人可起訴中介公司進(jìn)行相應(yīng)的維權(quán)。另外，如果有證據(jù)證明原房主對(duì)參軍轉(zhuǎn)業(yè)戶口遷回等事知情，則可以起訴原房主予以維權(quán)。
陳紅石律師辦案心得：在工作中，經(jīng)常遇見當(dāng)事人因在合同簽訂時(shí)未予以重視，造成不應(yīng)有的損失。面對(duì)這種情況，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)當(dāng)事人如何簽訂合同，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
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