法眼看經(jīng)濟(jì)

樓市新政下的房產(chǎn)糾紛

近期樓市政策頻出，樓市掀起軒然大波，不僅一手房市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)大幅下滑，二手房市場(chǎng)中投資客拋房潮更是愈演愈烈，而這兩個(gè)市場(chǎng)中產(chǎn)生的糾紛也頻頻出現(xiàn)。首付比例提升、貸款利率增加，退房是不是會(huì)賠了定金又折違約金……

今天岳成律師事務(wù)所的岳屾山律師為大家解讀樓市新政下的房產(chǎn)糾紛案。岳屾山，黑龍江人，畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)，現(xiàn)任岳成律師事務(wù)所國(guó)際業(yè)務(wù)部部長(zhǎng)。

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岳屾山律師談樓市新政下的房產(chǎn)糾紛

主持人：自4月中旬房產(chǎn)新政出臺(tái)至今已超過(guò)一個(gè)月了，其帶來(lái)的“骨牌”效應(yīng)已逐漸蔓延到司法領(lǐng)域。今天岳成律師事務(wù)所的岳屾山來(lái)到我們?cè)L談室，為大家解讀樓市新政下的房產(chǎn)糾紛案。岳屾山，黑龍江人，畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)，現(xiàn)任岳成律師事務(wù)所國(guó)際業(yè)務(wù)部部長(zhǎng)。

岳屾山：主持人好，各位網(wǎng)友好。

主持人：最近包括上海、南京、北京、廣州、武漢各地，都紛紛出現(xiàn)了退房潮，您接沒(méi)接到類似的案例？

岳屾山：這次主要指國(guó)十條出現(xiàn)之后，我們所里目前還沒(méi)有接到這樣的案子。據(jù)我們了解，各個(gè)法院已經(jīng)接到了大量因政策的改變，導(dǎo)致購(gòu)房雙方糾紛的案件。

主持人：您給我們簡(jiǎn)單介紹一下比較突出的案例。

岳屾山：昨天崇文門法院開(kāi)庭審理了關(guān)于新國(guó)十條的案子，網(wǎng)上大家都會(huì)說(shuō)這是新國(guó)十條之后首例，因?yàn)檫@是政策改變導(dǎo)致的購(gòu)房糾紛案件。它是一個(gè)二手房買賣，買方是要做銀行貸款，但是由于國(guó)十條政策的改變，他可能申請(qǐng)不下來(lái)貸款，導(dǎo)致他現(xiàn)在想要退房，但是房主認(rèn)為政策的改變不是你退房的一個(gè)理由，所以他要求履行合同。昨天在崇文區(qū)開(kāi)庭審理，還沒(méi)有公布。

主持人：根據(jù)您知道的一些案件，這次新政引發(fā)的法律糾紛，您進(jìn)行一下歸類？

岳屾山：大概講是有幾類，第一種雙方是貸款買房，因?yàn)閲?guó)十條規(guī)定的很明顯，是首套房超過(guò)90平米的，貸款比例要提高到三成，二套房要達(dá)到五成，三套房有的地方要停，有的地方再做增加，利率是1.1倍，一個(gè)是貸款貸不下來(lái)，第二種就說(shuō)干脆我首付付不起，一個(gè)是我付了之后，我貸款下不來(lái)，還有雖然我是首套房，但是貸款比例提高，現(xiàn)在三成就要多支出10萬(wàn)，我首付就付不起了，就不存在貸款的問(wèn)題了…[詳細(xì)]

聚焦新政后房產(chǎn)糾紛

購(gòu)房毀約糾紛增多專家：應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)司法解釋

隨著樓市新政策的出臺(tái),杭州樓市的交易量也有所下降,與此同時(shí),購(gòu)房合同毀約糾紛也在增加。記者在采訪中了解到,盡管目前還未出現(xiàn)相關(guān)的司法判例,但已經(jīng)有大量購(gòu)房者向律師咨詢,準(zhǔn)備通過(guò)法律手段解決糾紛,專家呼吁司法部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的司法解釋或指導(dǎo)意見(jiàn),規(guī)范此類案件的審理…[詳細(xì)]

樓市新政后房產(chǎn)交易毀約該不該？

受新政影響，一些城市新房和二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌，“退房潮”初現(xiàn)，許多在售樓盤出現(xiàn)了買房人“交不起首付”而不再簽約的現(xiàn)象。這種毀約現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)更加明顯。北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在14～18日期間，“毀約率”逐漸上升并首次出現(xiàn)了購(gòu)房人退房現(xiàn)象…[詳細(xì)]

國(guó)十條引發(fā)房產(chǎn)首案開(kāi)庭購(gòu)房人要求退房

24日，崇文法院開(kāi)庭審理因“國(guó)十條”導(dǎo)致的首例購(gòu)房人要求解除房屋買賣合同案。房主郭女士表示，涉案房屋屬于二手房，不應(yīng)該受到新政策的限制…[詳細(xì)]

“離婚娶房”等怪招規(guī)避新政法院警示風(fēng)險(xiǎn)巨大

中央和北京近期接連推行的一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政抑制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大利益驅(qū)動(dòng)使許多存有僥幸心理的炒房人鋌而走險(xiǎn)，各種政策博弈性怪招頻現(xiàn)。西城法院昨日發(fā)布調(diào)研，揭露了4種購(gòu)房人“規(guī)避”新政的怪招，也鄭重警示其中的巨大風(fēng)險(xiǎn)…[詳細(xì)]

典型爭(zhēng)議

溫州首例典型糾紛案房產(chǎn)新政算不算“不可抗力”

有些地方法官認(rèn)為，政策調(diào)整不屬于《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”，應(yīng)該屬于該法規(guī)定的“情勢(shì)變更”，購(gòu)房人要求退房，也不需要承擔(dān)違約。也有些地方法官認(rèn)為，政策調(diào)整導(dǎo)致違約，不應(yīng)屬于《合同法》中規(guī)定的“情勢(shì)變更”。否則，勢(shì)必導(dǎo)致一些看到房?jī)r(jià)下跌的買房人不誠(chéng)信，以此為借口達(dá)到變相毀約的目的…[詳細(xì)]

律師觀點(diǎn)：不可抗力，是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，“政府政策的調(diào)整”一般排除在不可抗力的范疇之外。因此以不可抗力為由要求退房，沒(méi)有法律依據(jù)。此次“房貸新政”所引起的貸款政策的變化，能否被認(rèn)定為“情勢(shì)變更”，需要法院根據(jù)具體案件予以認(rèn)定。

法邦律師陸欣：違約？還是情勢(shì)變更

《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》發(fā)布后，很多已簽合同而貸款沒(méi)有批下來(lái)的購(gòu)房者萌生了解除合同的想法。有的甚至愿意以放棄定金來(lái)達(dá)到解約的目的，有的則以“不可抗力”或“情勢(shì)變更”為由提出解約，并要求開(kāi)發(fā)商退還定金和首付款。

房貸新政的出臺(tái)是否可以成為購(gòu)房者解約而又不承擔(dān)違約責(zé)任的理由？最近，為此咨詢者日益增多。大多數(shù)都是因?yàn)椋J款不能批下來(lái)，而導(dǎo)致無(wú)力承擔(dān)剩余的房款。但是定金已付，有的已付首付。如若因貸款下不來(lái)而要求解除合同，是否會(huì)按違約處理，從而使得房子沒(méi)有買成，卻損失了錢財(cái)

結(jié)語(yǔ)：岳屾山律師提示：為使買賣雙方違約之后承擔(dān)的法律責(zé)任更明晰，購(gòu)房時(shí)要盡量約定明確。

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