房產(chǎn)新政出臺(tái)月余，引起的震蕩和連鎖反應(yīng)正影響我們的生活：不少買房人首付款“被提高”，房市違約糾紛暗潮涌動(dòng)，籌不齊首付款想撤退的不在少數(shù)。消協(xié)已接到10多起咨詢電話，而不少房產(chǎn)律師的咨詢電話也很火爆。業(yè)內(nèi)人士表示，目前糾紛多處于“協(xié)商”階段，真正訴諸法院的并無(wú)一例。

　　現(xiàn)象：房產(chǎn)律師咨詢電話火爆

　　江蘇石立律師事務(wù)所的張繼元是建筑法務(wù)類的資深律師，作為11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的法律顧問(wèn)，對(duì)處理房地產(chǎn)糾紛有著豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。在他記憶中，還沒(méi)哪一次國(guó)家政策的調(diào)整，會(huì)引來(lái)這么多的買房違約咨詢?！熬瓦@一個(gè)月，我前后接到6個(gè)開(kāi)發(fā)商、11個(gè)業(yè)主的咨詢電話?！睆埨^元說(shuō)，咨詢都和政策調(diào)整有關(guān)，比如首付款突然提高或難以貸款想解約之類。江蘇金星光律師事務(wù)所的朱小群主任律師也表示，新政出臺(tái)后，他就接到了五六個(gè)電話?！皢?wèn)的都是新政讓原先貸款計(jì)劃有所變化，能否毀約等。”

　　繁忙的還有消協(xié)。寶應(yīng)市民欒先生，購(gòu)買了100多平方米的房子，遭遇“首付被提高”，想要退房，似乎也只是個(gè)開(kāi)始?！白詮姆抠J新政出來(lái)以后，咨詢?nèi)绺恫黄鹗赘犊?，想退房的人已?0多個(gè)了。但都是電話咨詢，沒(méi)有形成投訴?！笔邢麉f(xié)陶姓工作人員告訴記者。

　　分析：違約咨詢潮為何如此兇猛

　　為什么違約咨詢潮如此兇猛？記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，綜合他們的說(shuō)法，原因大致是——這次國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的調(diào)控史上最嚴(yán)厲。房?jī)r(jià)深受政策影響，大家對(duì)房市缺乏判斷力。

　　“政策是突然而來(lái)的，不僅是買房人，開(kāi)發(fā)商和銀行也都措手不及。”江都市房管局的法律顧問(wèn)、唐城律師事務(wù)所沈松山律師表示，受影響最直接的還是買房人?！罢叱雠_(tái)了，一些買房人之前能承受的首付款不夠了，這是最直接的問(wèn)題。另一個(gè)問(wèn)題就是，很多人咨詢二套房，他們都是在樓市很火時(shí)撲進(jìn)去的投資者。”沈松山介紹說(shuō)，樓市政策的影響很快，上海、杭州、深圳等地樓市降價(jià)的消息接踵而至，這讓這部分人對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生很大變化。他們無(wú)比焦灼，生怕買房投資失敗，急于解約。

　　記者昨咨詢了擎天柱、唐城、樂(lè)助事物、盛祥等多家律師事務(wù)所，受訪律師事務(wù)所均表示，目前還沒(méi)新政后買房違約的收案登記。同時(shí)，司法部門也沒(méi)新政后關(guān)于房產(chǎn)糾紛的相關(guān)判例?！皳?jù)我了解，業(yè)內(nèi)還沒(méi)有形成訴訟的案件，主要還以咨詢?yōu)橹鳌Ｕ咻^突然，買房人多會(huì)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，以解決糾紛問(wèn)題?！睆埨^元律師說(shuō)。

　　應(yīng)對(duì)：遇到糾紛，最好協(xié)商解決

　　對(duì)于新政后的糾紛，大多數(shù)律師的態(tài)度也是協(xié)商。沈松山律師說(shuō)：“大家都希望糾紛能盡快解決，協(xié)商更為高效也更加節(jié)約成本”。

　　本報(bào)也請(qǐng)沈松山律師算了筆賬：房產(chǎn)糾紛一般以房產(chǎn)標(biāo)的額來(lái)計(jì)算。比如，首付款30萬(wàn)，按目前行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，律師費(fèi)大約在1萬(wàn)-2萬(wàn)元之間，這還不包括訴訟費(fèi)、材料等費(fèi)用。他表示，從目前情況來(lái)看，爭(zhēng)議難以調(diào)解，還會(huì)涉及到很多政策上不太明晰的地方。比如，你和誰(shuí)打官司，開(kāi)發(fā)商還是銀行。國(guó)家出臺(tái)新政屬特殊情況，銀行執(zhí)行國(guó)家政策，這種情況怎么認(rèn)定，都是難點(diǎn)。

　　“這還僅僅是金錢成本，還有時(shí)間成本。一般一個(gè)案子幾次開(kāi)庭，幾番調(diào)解，可能需要半年以上時(shí)間。那么，類似買房糾紛案進(jìn)入二審的情況很有可能發(fā)生。如進(jìn)入二審，時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。”沈松山律師建議，遇到此類糾紛，雙方最好協(xié)商解決。

　　本報(bào)梳理三大典型糾紛，指點(diǎn)迷津

　　糾紛一：首付被提高 籌不齊可否退房

　　案例：黃女士今年購(gòu)買某樓盤一套100多平方米的房子，屬改善型購(gòu)房。按原先政策可以視為首套，享受20%首付。黃女士付完首付后，新政出臺(tái)。首付款比例一下子被提高到了50%，黃女士籌不到首付想退房。

　　觀點(diǎn)（沈松山律師）：

　　買房人與開(kāi)發(fā)商一旦簽訂合同，即形成了法律關(guān)系。根據(jù)合同的相關(guān)法律精神，如果有條件履行，還是要履行合同，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。但國(guó)家發(fā)布的房產(chǎn)新政，對(duì)買房人和開(kāi)發(fā)商而言，都屬于“不可抗力”，雙方都不需要承擔(dān)違約責(zé)任。首付比例提高為國(guó)務(wù)院新政，非買賣雙方原因。如果黃女士的確因經(jīng)濟(jì)無(wú)法承受，不得不退房；實(shí)際協(xié)商中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)給予退房。

　　糾紛二：辦不到房貸，買房人要退房

　　案例：今年3月，市民趙先生買了第三套房，當(dāng)時(shí)，他首付四成，與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，按揭尚在辦理中，新政出臺(tái)。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，銀行可暫停第三套及以上住房貸款，辦理不了貸款，趙先生想退房。

　　觀點(diǎn)（張繼元律師）：

　　雙方應(yīng)以合同契約為約定。如果在合同中，開(kāi)發(fā)商約定，幫助買房人辦理貸款，則在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任。但一般情況下，開(kāi)發(fā)商不會(huì)有這樣的約定。根據(jù)雙方公平交易的原則，如遇國(guó)家政策調(diào)整這樣的特殊情況，就構(gòu)成了解除合同的條件。買房人確實(shí)無(wú)法付全款，不想買房了，在雙方協(xié)商后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該和買房人解除合同。但開(kāi)發(fā)商只能按照銀行同期活期存款利率支付利息，買房人不能索取雙倍定金。

　　糾紛三：新政出臺(tái) 預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)降想退房

　　案例：市民包先生投資買了第三套房，交了定金，新政出臺(tái)?？吹酵饨绶?jī)r(jià)下跌的報(bào)道屢見(jiàn)不鮮，包先生怕投資失敗，想打退堂鼓，計(jì)劃不買了。

　　觀點(diǎn)（朱小群主任律師）：

　　買房人與開(kāi)發(fā)商一旦簽訂合同，即形成了合同契約關(guān)系，具有法律效應(yīng)。所以，買房人和開(kāi)發(fā)商都要依據(jù)合同的約定，承擔(dān)各自的義務(wù)。房?jī)r(jià)下跌，僅僅是買房人的心理預(yù)期，并不是買房人拿不出錢等特殊狀況。所以，買房人要承擔(dān)違約責(zé)任，并可能有損失定金的風(fēng)險(xiǎn)。