樓市新政出臺 房屋交易扯皮多了

　　主要集中在中介、定金返還、首付款返還三類，律師說打官司不劃算最好是協(xié)商

　　樓市新政出臺后，房屋交易活動中出現(xiàn)了違約潮。

　　昨天，重慶志同律師事務(wù)所陳昊律師對記者介紹，新政出臺近一個月來，前往他們那里咨詢的已有110多人。而新政出臺前，這一數(shù)字穩(wěn)定在每月10多件。

　　重慶華立律師事務(wù)所陳艇律師也稱，從新政出臺到現(xiàn)在，短短一個月內(nèi)，他一個人就接受相關(guān)咨詢30多件，是以前平均案件咨詢量的近10倍。

　　兩位律師還稱，新政給房地產(chǎn)市場帶來的糾紛，主要集中在中介、定金返還、首付款返還三個方面。

　　介紹完情況后，兩位律師提醒，不管您遇到的是哪種類型的房產(chǎn)糾紛，最好是通過協(xié)商解決，因為這樣“更高效更節(jié)約”。為此，業(yè)內(nèi)人士還給市民算了一筆賬：

　　以一套50萬元的房屋計算，訴訟費約為8800元；律師費為房款4%，也就是2萬元；如果要申請財產(chǎn)保全，訴訟人還將付出3020元；諸如交通費、務(wù)工費、食宿費等支出還沒有計算。除經(jīng)濟成本外，訴訟人付出的時間成本也相當(dāng)大。一審最長可達(dá)6個月，二審時間也有3個月。如果遇到案件情況復(fù)雜，法院還可能申請延長審理期限。

　　典型案例一

　　買賣不成 中介扣住合同

　　3年前，童蘭（化名）在觀音橋附近買了一套70多平方米的房子。今年3月初，童蘭找到一家中介公司，希望將該房以60萬元出售。隨后，她將商品房買賣合同、房屋貸款合同的原件交給對方。10多天后，中介為童蘭聯(lián)系到一個杭州買家李先生。對方付了1萬元定金，并約定在4月底支付首付款并辦理按揭手續(xù)。不料，4月中旬，國家出臺樓市調(diào)控新政，對異地人員在本地貸款買房實行嚴(yán)格審查。

　　貸款辦不了，加上預(yù)期房價會下跌，李先生表示不愿履行合同，接著失去了聯(lián)系。童蘭急了，想讓中介公司退還合同原件，或是另尋買家。但對方卻不肯，非要等找到李后再作協(xié)商。

　　陳昊律師稱，買方不愿履約，賣方可以要求解除合同。合同一旦解除，中介應(yīng)當(dāng)退還合同原件給賣方，否則導(dǎo)致童蘭房屋出售延遲、受損，中介公司將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)然，如果中介付出了勞動，賣方也可考慮進(jìn)行適當(dāng)補償。

　　算賬：有律師計算，如果打官司，童蘭至少要為1萬元的定金支付2050元。

　　典型案例二

　　首付升高 他錢湊不夠了

　　張濤（化名）本有60多平方米的房子。今年4月初，他在長壽城區(qū)看中一套105平方米的房子，價格在每平方米4200元左右。張濤付了1萬元定金，并和開發(fā)商簽了《定購協(xié)議》，隨后他開始湊首付款。

　　4月中旬，新政出臺，規(guī)定二套房貸款首付要五成。這樣，原本13萬多元的首付款，一下飆升到22萬多元。張濤籌不夠錢，只能放棄購房打算。他找到開發(fā)商要求退定金，但對方拒絕。

　　陳艇律師稱，在購房時，很多市民未注意合同上“訂金”和“定金”的區(qū)別，由此也帶來諸多麻煩。簡單說來，“訂金”只是表示有購買意愿。如果購買者反悔，賣方必須退還訂金。“定金”則是準(zhǔn)確的意思表達(dá)，有確定下來的意思。一旦購買者反悔，定金一般不退。不過，陳艇認(rèn)為，在本案中，張濤不能履行合同，是因為國家調(diào)整了政策，而不是因買賣雙方的過錯造成。按照相關(guān)司法解釋，買賣雙方應(yīng)該解除合同，而開發(fā)商也應(yīng)退還定金。

　　算賬：如果張濤打官司，至少也要為1萬元的定金支付2050元。

　　典型案例三

　　貸不了款 要求退還首付

　　今年3月，溫州人黃封（化名）在南岸某小區(qū)吃進(jìn)了4套聯(lián)排別墅，每套均價在200萬元以上。4月初，黃封付了240萬多元的首付款，并開始尋求銀行貸款。不料，國家樓市新政出臺，黃封的貸款被銀行叫停，無法繼續(xù)履行合同。本月初，黃找到開發(fā)商，要求解除合同，并退還他的首付款、利息等。但開發(fā)商卻稱按揭辦不下來是買家的事，如果一定要解除合同，買家要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　在陳昊律師看來，黃封屬于典型的炒房客，其行為屬于投資性質(zhì)；而投資就要擔(dān)風(fēng)險。開發(fā)商賣房時，沒有義務(wù)去查清買方資金來源。如果沒有特別約定，是買方造成合同無法履行，購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　陳艇律師有不同看法，他說，貸款辦不下來是因為政策變化，這是不可抗拒的。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以要求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還給買受人。

　　算賬：有律師計算，如果黃封要打官司，至少要為此事支付12.2萬元。