房主沒有在合同上簽字,合同一定無效嗎?

大家都知道，賣房子需要房產(chǎn)證上記載的人簽訂買賣合同，如本人確實不能到場，需要出具合法的委托手續(xù)，所簽合同才能生效。如果產(chǎn)權(quán)人沒有到場簽字，事后又拒不認(rèn)可未經(jīng)公證的委托手續(xù)，別人代簽的房屋買賣合同就很有可能無效。這種情況下買房人如何保護(hù)自己的利益呢？請看相關(guān)真實案例。

案情簡介：

2009年10月14日，買房人與房主的丈夫通過中介簽訂了房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，房價款￥142萬元，簽約時房主丈夫出示了與房主結(jié)婚證原件、房主的身份證、傳真了房主的委托書、并書寫承諾書，承諾有權(quán)代為出售房產(chǎn)，如有有問題由其承擔(dān)法律責(zé)任。簽約后，買房人支付了￥2萬元定金，￥32820元中介費(fèi)。但事后房主不認(rèn)可其丈夫代其簽約的效力，又將該套房產(chǎn)另外售予他人，并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，房價款為￥148萬。買房人要求退款并承擔(dān)違約責(zé)任，房主對此要求置之不理，買房人無奈向法院起訴，要求房主及其丈夫承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

法院判決：

法院認(rèn)為，房主丈夫代理與買房人簽訂的房屋買賣合同合法有效，盡管房主沒有親自到場簽約，但其丈夫持有結(jié)婚證、身份證、授權(quán)委托書、承諾書等文件與買房人簽訂協(xié)議，其行為已經(jīng)構(gòu)成表見代理。房主以自己沒有直接在合同上簽字為由主張免責(zé)，缺乏法律依據(jù)，事后將房屋出售給他人并辦理過戶，致使合同無法履行構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。買房人主張差價損失￥5萬元，雖未申請評估，但房主售予他人的價款可直接確認(rèn)房價上漲及買房人損失的事實，法院對此訴訟請求予以支持。判決：1、退還定金￥2萬；2、賠償差價損失￥5萬元。二審維持原判。

律師點(diǎn)評：

一般來說，房主沒有在合同上簽字，又沒有委托書原件，如房主事后否認(rèn)，合同將被認(rèn)定無效。本案之所以最后被認(rèn)定合同有效是法院綜合考慮房主丈夫的行為足以構(gòu)成表見代理。

最高法院關(guān)于婚姻法的解釋（一）中第17條明確規(guī)定，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。本案的情況完全符合最高法院的上述規(guī)定。

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