基準(zhǔn)地價(jià)指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，由政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式及計(jì)算是怎樣的？
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一、基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式
常見的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有：
①級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。
②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。
③路線價(jià)。路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。
二、基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法是中國(guó)土地估價(jià)中重要的應(yīng)用估價(jià)方法之一，它是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。
1利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
基準(zhǔn)地價(jià)
（1）基本公式
利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×（1±∑Ki）×Kj（58）
式中：V:土地價(jià)格
V1b:某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)
∑Ki:宗地地價(jià)修正系數(shù)
Kj:估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)
（2）程序
a.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；
b.確定待估宗地所處級(jí)別（區(qū)域）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)；
c.分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表；
d.依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表,確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)；
e.進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價(jià)。
2利用路線價(jià)評(píng)估
利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等
宗地地價(jià)計(jì)算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn（59）
式中：V:待估宗地地價(jià)
u:路線價(jià)
dv:深度指數(shù)
Ki:其它修正系數(shù)（i=1-n）
修正體系、編制及計(jì)算
1、標(biāo)定地價(jià)以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)委估宗地的影響因素修正系數(shù)等條件進(jìn)行測(cè)算得出的。
影響因素：
包括用途、容積率、臨路（街）、臨海（河）、臨公園、廣場(chǎng)、公共綠地、寬深比、使用年限。
2、市建成區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)熟地標(biāo)定地價(jià)計(jì)算公式為：商業(yè)、綜合用地標(biāo)定地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×使用年限修正系數(shù)×用途修正系數(shù)×寬深比修正系數(shù)x臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場(chǎng)、公共綠地修正系數(shù)。
住宅用地（別墅）標(biāo)定地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×使用年限修正系數(shù)×用途修正系數(shù)x住宅用地宗地地價(jià)修正系數(shù)。
3、市區(qū)外原鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府建成區(qū)范圍內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式為：
標(biāo)定地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)X使用年限修正系數(shù)×用途修正系數(shù)×寬深比修正系數(shù)×臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場(chǎng)、公共綠地修正系數(shù)。
4、臨路（街）用于商住、綜合樓商業(yè)鋪面建筑物分?jǐn)偟貎r(jià)計(jì)算公式：商業(yè)鋪面建筑物分?jǐn)偟貎r(jià)=該地塊綜合用途標(biāo)定地價(jià)×對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)×分?jǐn)偼恋孛娣e。
5、凡增加土地使用年限需補(bǔ)交地價(jià)款的，其補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)為：增加土地使用年限/該用途修正系數(shù)為1的年限×該用途標(biāo)定地價(jià)。
6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補(bǔ)交地價(jià)的，其補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)為增加土地使用年限服用途修正系數(shù)為1的年限x低用途標(biāo)定地價(jià)×40%.
7、工業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)計(jì)算公式為：
標(biāo)定地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×使用年限修正系數(shù)x臨路修正系數(shù)。
8、工業(yè)用地包括工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等用地，其經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)用地按工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算結(jié)果的基礎(chǔ)上加收50%,
9、農(nóng)業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)計(jì)算公式為：標(biāo)定地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×使用年限修正系數(shù)。
10、與建成區(qū)或開發(fā)區(qū)相鄰的鄉(xiāng)鎮(zhèn)具體宗地的標(biāo)定地價(jià)，可分別參照建成區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估后取權(quán)重確定宗地標(biāo)定地價(jià)。
11、對(duì)原批準(zhǔn)出讓的宗地，如果經(jīng)批準(zhǔn)改變用途，且新用途地價(jià)高于原地價(jià)的，要重新補(bǔ)交地價(jià)款，其補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)按同一評(píng)估期日改變用途后的地價(jià)減去原用途的地價(jià)，如果提高容積率，若在建設(shè)前依照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，到土地部門補(bǔ)辦手續(xù)，則按新容積率重新計(jì)算地價(jià)款后補(bǔ)交地價(jià)差價(jià)。若在建成后再補(bǔ)辦手續(xù)，則增加的建筑面積地價(jià)按原出讓時(shí)的樓面地價(jià)計(jì)收。
12、對(duì)按商住、綜合用途建設(shè)的項(xiàng)目，如果用于商業(yè)用途的用地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）大于其他用途的用地面積的，按商業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，相反則按綜合用途進(jìn)行評(píng)估。
13、對(duì)臨公園、廣場(chǎng)、公共綠地（大面積）的宗地進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)考慮公園、廣場(chǎng)、公共綠地對(duì)宗地的影響而造成土地的增值。
14、對(duì)于酒店配套用的停車場(chǎng)用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地價(jià)按原酒店用地標(biāo)定地價(jià)的40%計(jì)收，對(duì)于其他用途配套用的綠化用地、停車場(chǎng)用地（不包括公共綠地另外出讓），其用地的地價(jià)按原用地標(biāo)定地價(jià)的40%計(jì)收。
15、市內(nèi)和城鄉(xiāng)相鄰地塊的加油站基準(zhǔn)地價(jià)：市內(nèi)40萬元店，建成區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)相鄰宗地35萬元瘤。
16、冷凍廠、加油站、停車場(chǎng)項(xiàng)目用地評(píng)估時(shí)，冷凍廠、加油站容積率修正系數(shù)為0.8一0.9之間。
17、凡屬于海坡旅游開發(fā)區(qū)、鹿回頭旅游開發(fā)區(qū)、亞龍灣國(guó)家度假區(qū)等風(fēng)景旅游景點(diǎn)，興建度假村、酒店等項(xiàng)目的容積率修正系數(shù)一律按別墅容積率修正系數(shù)計(jì)算。
18、對(duì)于臨同一道路（街道）兩旁的地塊應(yīng)按同一區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)（就高不就低）測(cè)算標(biāo)定地價(jià)。
第四部分地價(jià)政策
19、對(duì)原土地證中載明的土地用途（如倉(cāng)儲(chǔ)用地、工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地等），轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按規(guī)劃用途或?qū)嶋H使用用途評(píng)估。
20、根據(jù)地方產(chǎn)業(yè)政策可優(yōu)惠出讓底價(jià)的產(chǎn)業(yè)為旅游產(chǎn)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。
（1）旅游產(chǎn)業(yè)。為引進(jìn)資金、加快我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，市政府將由國(guó)家或省級(jí)確定旅游度假開發(fā)區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)成片出讓給開發(fā)商時(shí)，可根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控和我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來確定最低出讓底價(jià)。
一般成片出讓土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)是由地租組成，其征地費(fèi)、管理費(fèi)、動(dòng)遷安置費(fèi)及有關(guān)各稅費(fèi)由開發(fā)商按實(shí)際發(fā)生金額支付。
（2）高、新科技（工業(yè)）項(xiàng)目用地。屬國(guó)家級(jí)先進(jìn)水平的高新科技項(xiàng)目，并對(duì)三亞市發(fā)展具有推動(dòng)作用的，可按工業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)給予減免。
（3）旅游農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地，屬于農(nóng)業(yè)用地部分按農(nóng)業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)計(jì)收，但允許按容積率0.005以下興建公共配套設(shè)施（指職工住宿辦公用房），屬于非農(nóng)業(yè)用地部分按不同用途標(biāo)定地價(jià)計(jì)收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積=建筑面積一容積率。
（4）高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地，屬于高爾夫球場(chǎng)用地部分按高爾夫球場(chǎng)用地標(biāo)定地租計(jì)收，但允許按容積率0.01以上興建公共配套設(shè)施，超出容積率0.01部分的按商業(yè)、居住標(biāo)定地價(jià)計(jì)收。
21、凡屬于下列情況的，給予地租優(yōu)惠。
（1）屬于非本市財(cái)政撥款單位興建學(xué)校（幼兒園）、醫(yī)院（不含療養(yǎng)、康復(fù)中心）等項(xiàng)目用地的，可減收地租40%.
（2）經(jīng)國(guó)家或省級(jí)科技部門鑒證的高、新科研項(xiàng)目用地，視投資規(guī)模大小給予地租減免優(yōu)惠。
（3）有營(yíng)利的市政公用設(shè)施，包括供水、供電、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施用地，交通運(yùn)輸配套設(shè)施用地的，按工業(yè)用地標(biāo)定地租計(jì)收。
（4）屬于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地的，按商業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，按標(biāo)定地租給予30%優(yōu)惠。
張計(jì)全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國(guó)社會(huì)的通病，中國(guó)政府、中國(guó)人在法治進(jìn)程中已初步建立了契約（合同）意識(shí)，但還處于初級(jí)階段，我們前行的道路曲折而漫長(zhǎng)。
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